Bản án 287/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 7

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của đương sự trong thời hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định, do đó Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm là phù hợp.

[2] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà Bùi Thị N, thấy: [2.1] Về nội dung, hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận vào ngày 26/12/2024, bà Hoàng Thị Tuyết L có chuyển nhượng cho bà Bùi Thị N thửa đất số 583, tờ bản đồ số 47; địa chỉ thửa đất tại xã T, thành phố T, tỉnh Đắk Lắk; diện tích: 135,6 m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 132779, số vào số: CS- 31841 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 16/11/2021, đăng ký chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị Tuyết L ngày 01/4/2022, giữa hai bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/12/2024 với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 300.000.000đồng và có công chứng tại Văn phòng công chứng V. Giá thực tế chuyển nhượng giữa hai bên thống nhất là 2.200.000.000đồng, việc chuyển nhượng là có thật và không có tranh chấp về giá trị chuyển nhượng, nội dung giao kết hợp đồng đầy đủ theo quy định tại các Điều 500, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vây, cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/12/2024 được ký kết giữa bà Hoàng Thị Tuyết L với bà Bùi Thị N đối với nhà đất thửa đất số 583; tờ bản đồ số 47; địa chỉ thửa đất tại xã T, thành phố T, tỉnh Đắk Lắk (Nay là xã T, tỉnh Đắk Lắk); diện tích 135,6 m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 132779, số vào số: CS-31841 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 16/11/2021, thay đổi chủ sử dụng ngày 18/4/2022 là vô hiệu do các bên giả tạo che giấu giá trị chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng thấp hơn giá hai bên thống nhất thỏa thuận là không phù hợp với diễn biến thực tế về việc thực hiện hợp đồng của các bên. Bởi lẽ, Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, trong thời gian thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu quyền sử dụng đất, thửa đất số 583; tờ bản đồ số 47 đã bị Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2025/QĐ – BPKCTT theo yêu cầu của bà Tôn Nữ Thùy L dẫn đến xảy ra tranh chấp giữa bà Bùi Thị N và bà Hoàng Thị Tuyết L. Nguyên đơn bà Bùi Thị N cho rằng đã thanh toán đầy đủ cho bà Hoàng Thị Tuyết L số tiền chuyển nhượng là 2.200.000.000 đồng, trong đó 950.000.000 đồng chuyển khoản cho bà L và 1.250.000.000 đồng bà N trả cho bà L bằng tiền mặt thông qua bà Bùi Thị N. Bị đơn bà L thừa nhận có nhận của bà N số tiền 950.000.000 đồng, số tiền còn lại bà N chưa nhận. Đối với số tiền 1.250.000.000 đồng, bà N xác định đã trả cho bà L bằng tiền mặt thông qua bà Bùi Thị N. Bà N xác nhận có nhận số tiền 1.250.000.000 đồng là tiền của bà N trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà L, bà N nhận số tiền này là để khấu trừ tiền bà L trước đây mượn của bà N (bà N chuyển khoản cho bà L mượn).

Tuy nhiên, bà L không thừa nhận để cho bà N nhận tiền từ bà N để cấn trừ nợ. Bà N cũng như bà N không cung cấp được chứng cứ chứng minh có sự 8 đồng ý của bà L là bà N trả nợ thay cho bà L hoặc để bà N nhận số tiền chuyển nhượng đất 1.250.000.000 đồng nhằm cấn trừ nợ. Do đó nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của bà N là chưa hoàn thành việc thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng về nội dung hợp đồng các bên đã ký là đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, Quyết định áp dụng Biên pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2025/QĐ – BPKCTT ngày 10/01/2025 của Tòa án nhân dân thành phố T hiện đã được hủy bỏ. Đồng thời bị đơn bà L cũng đã đưa cho nguyên đơn bà N các giấy tờ của bà L để bà N làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho nên cần buộc bà N tiếp tục tiếp tục thanh toán cho bà L số tiền còn lại 1.250.000.000 đồng và buộc bà L phải giao cho bà N đất và tài sản gắn liền với đất là phù hợp đúng theo quy định của pháp luật. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc ngày 16/3/2026 thửa đất số 583, tờ bản đồ số 47, địa chỉ tại 114 đường A, thôn 2, xã T, thành phố T, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường A, tỉnh Đắk Lắk) có diện tích thực tế là 135,6m2 (bao gồm cả phần diện tích 24,7m2, nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông, bằng diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 135,6m2), lô đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường, phía Tây giáp thửa 161, phía Nam giáp đất ông Q (thửa 584), Phía Bắc giáp đất ông L (thửa 159). Tài sản trên đất gồm 01 căn nhà xây cấp 4 đã được xây hết diện tích đất, mái lợp tôn, trần thạch cao, nền lát gạch, cửa kính + của cuốn.

Từ những phân tích nhận định trên, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của nguyên đơn. Sửa bản án sơ thẩm, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/12/2024 được ký kết giữa bà Hoàng Thị Tuyết L với bà Bùi Thị N đối với nhà đất thửa đất số 583; tờ bản đồ số 47; địa chỉ thửa đất tại xã T, thành phố T, tỉnh Đắk Lắk (Nay là xã T, tỉnh Đắk Lắk); Diện tích 135,6 m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 132779, số vào số: CS-31841 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 16/11/2021, thay đổi chủ sử dụng ngày 18/4/2022. Bác toàn bộ đơn khởi kiện phản tố của bà Hoàng Thị Tuyết L về việc: Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Bà L đồng ý trả lại số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 950.000.000 đồng mà bà N đã chuyển khoản cho bà L. Đối với số tiền 1.250.000.000 đồng mà bà Bùi Thị N đã giao cho bà Bùi Thị N, bà N được quyền khởi kiện bà N bằng một vụ án độc lập. Đối với việc bà Bùi Thị N cho rằng bà Hoàng Thị Tuyết L có vay tiền của bà, bà N được quyền khởi kiện bà L bằng một vụ án độc lập khi có đơn yêu cầu. [2.2]. Về yêu cầu hủy bỏ Quyết định áp dụng Biên pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2025/QĐ – BPKCTT ngày 10/01/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, HĐXX xét thấy: Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời được ban hành độc lập, được thực hiện theo trình tự, thủ tục riêng biệt, là đối tượng của khiếu nại, kiến nghị chứ không phải là đối tượng khởi kiện. Đồng thời quyết định khẩn cấp này hiện nay Tòa án nhân dân khu vực 1 - tỉnh Đắk Lắk đã hủy bỏ theo Quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời số 07/2025/QĐ–BPKCTT ngày 22/10/2025.

Do đó, HĐXX không đề cập xem xét. 9

[3] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí đo đạc: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí đo đạc là 5.000.000đồng. Bà N đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng là 5.000.000đồng. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thị N được chấp nhận nên bị đơn bà Hoàng Thị Tuyết L phải chịu 5.000.000đồng. Bà L có nghĩa vụ phải trả lại cho bà N số tiền chi phí tố tụng mà bà N đã nộp là 5.000.000đồng.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên cần tính lại án phí cho phù hợp. Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận bị đơn bà Hoàng Thị Tuyết L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai số 0000326 ngày 22 tháng 8 năm 2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh L. Nguyên đơn bà Bùi Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 49.500.000 đồng đối với số tiền 1.250.000.000đồng phải trả cho bà L, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai số 0001287 ngày 16/4/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk). Bà Bùi Thị N tiếp tục phải nộp 49.200.000 đồng đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên nguyên đơn bà Bùi Thị N không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.