Bản án 283/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

căn nhà là đối tượng không thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật Dân sự nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng trên là chưa phù hợp quy định pháp luật. Ông N cho rằng khi chuyển nhượng có bàn giao nhà cho ông N quản lý sử dụng nhưng do tình cậu cháu nên ông có để chị H và anh D ở nhờ nhưng ông không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ. Không cung cấp được biên nhận nhận tiền chuyển nhượng diện tích đất trên. Hơn nữa, Vi bằng số 24/2024/VB-TPLSĐ, ngày 08/4/2024 có đoạn tin nhắn thể hiện nội dung tin nhắn cho anh T1 vào ngày 28/02/2022 “A ơi, giờ e vay e trả cậu 3 trước 1 tỷ. phần còn lại a nói cậu cho e tg 3 -5 tháng e đăng bán nhà e giải quyết hết cho cậu được k a…” theo nội dung tin nhắn trên thể hiện chị H vẫn còn quản lý, sử dụng căn nhà, không có bàn giao cho ông N. Đối với số tiền nợ 900.000.000 đồng của ông N: Căn cứ nội dung tin nhắn ngày 29/7/2022, tên Zalo Hiền H4 nhắn tin cho anh T1 có thể hiện “…tại sao cậu lại đòi gấp rút như vậy, mà ngay từ đầu cậu giúp em 900 cậu không đắn đo…” Qua đoạn tin nhắn trên thể hiện chị H4 có vay mượn tiền của ông N 900 nhưng không xác định rõ số tiền vay và thời gian vay nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết hợp đồng vay là không giải quyết triệt để vụ án. Đối với số tiền vay anh T1 trình bày có cho chị H4 vay 430 triệu đồng theo 07 hoá đơn chuyển khoản và 01 lần đưa tiền mặt là 50 triệu đồng; Đối với số tiền hụi của anh T1 thì phía chị H4 và anh T1 thống nhất anh T1 có tham gia hụi do chị H4 làm chủ hụi thì người đại diện theo uỷ quyền của chị H4 thừa nhận anh T1 có tham gia chơi hụi do chị H4 làm chủ hụi với dây hụi tháng 2.000.000 đồng, mở hụi vào ngày 10/8/2020, gồm 20 phần, anh T1 tham gia 02 phần và dây hụi 2.000.000 đồng, anh T1 tham gia 03 phần, khui ngày 25/12/2020, mãn hụi ngày 01/01/2023, gồm 26 phần hụi.

Tuy nhiên, Chị H4 cho rằng anh T1 đã hốt hụi, hốt bao nhiêu tiền vào lần thứ mấy thì chị H4 không nhớ và cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh đã giao hụi cho anh T1. Anh T1 thì cung cấp, Z tên Hiền H4 có nhắn tin với anh T1 vào ngày 28/10/2021 với nội dung “Hụi 2tr 1 tháng 25 tây (lần 11) khui 400.000” và nội 10 dung tin nhắn ngày 27/7/2022 với nội dung “a ơi! Vây giờ e với a chốt hụi lại luôn”. Ngoài ra, theo lời trình bày của anh T1 thì anh T1 đóng hụi cho chị H4 đến lần thứ 11 của các phần hụi được số tiền là 99.890.000 đồng là phù hợp với những nội dung tin nhắn mà chị H4 nhắn cho anh T1. Sự việc này chưa được làm rõ tại cấp sơ thẩm. Mặc khác, cấp sơ thẩm xác định tiền chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 100, tờ bản đồ số 12 diện tich đất 541,4m2 là tiền vay của ông N là 900 triệu đồng, tiền vay và hụi của anh T1 là 500 triệu đồng. Nhưng trong hồ sơ vụ án và tại phiên toà các đương sự thừa nhận không thoả thuận cấn trừ nghĩa vụ của tiền vay, hụi để nhận chuyển nhượng đất. Dó đó, cấp sơ thẩm giải quyết cấn trừ vào tiền chuyển nhượng đất là chưa phù hợp.

Xét thấy, việc hai bên mua bán là hoàn toàn không có việc giao nhận tiền thực tế không có biên nhận thể hiện giao nhận tiền, đất. Từ khi chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng chuyển qua cho ông N thì chị H4, anh D vẫn đang sử dụng đất và chưa làm rõ có việc cấn trừ nợ vay và hụi để nhận chuyển nhượng đất hay không.

Do đó, việc chuyển nhượng giữa anh D, chị H4 và ông N là không có thật nên vô hiệu. Tại phiên tòa anh D, chị H4 có yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. Do hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu nhưng cấp sơ thẩm chưa làm rõ nội dung vụ án, chưa giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là chưa đúng quy định pháp luật, cần thiết phải huỷ án để đưa về cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thẩm quyền nên không xem xét kháng cáo của anh D, chị H4. NH N Đ NH CỦA TÒA ÁN: Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên và những quy định pháp luật, Tòa án nhận định:

[1]. Xét quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết, thời hạn kháng cáo, sự có mặt, vắng mặt của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì vụ án thuộc quan hệ pháp luật tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng vay tài sản và Hợp đồng hụi” được quy định tại các 500, 463, 471 Bộ luật Dân sự. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án được quy định tại khoản 3, 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Căn cứ vào đơn kháng cáo của anh Phan D, chị Nguyễn Thị Thu H thì anh D, chị H kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Xét trong quá trình thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho đương sự theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân Sự, anh D, chị H, ông T, ông N, anh H1, anh T1 có mặt; Đại diện Phòng C2 vắng mặt, Tòa án đã triệu tập hợp lệ đại diện Phòng C2 nhưng vẫn vắng mặt nên 11 Hội đồng xét xử quyết định vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2]. Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn Phan D, Nguyễn Thị Thu H, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1]. Xét hành vi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/11/2021 giữa anh Phan D, chị Nguyễn Thị Thu H và ông Trang Sĩ N với diện tích đất 541,4m2 (diện tích đo đạc thực tế là 531,9m2), thuộc thửa số 100, tờ bản đồ số 12, tại xã M, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp, Hội đồng xét xử nhận thấy: Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/11/2021 giữa anh Phan D, chị Nguyễn Thị Thu H và ông Trang Sĩ N với diện tích đất 541,4m2 (diện tích đo đạc thực tế là 531,9m2), thuộc thửa số 100, tờ bản đồ số 12, tại xã M, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp được công chứng chứng thực theo quy định tại Phòng C2 tỉnh Đồng Tháp (trước khi sáp nhận tỉnh);

Căn cứ vào lời trình bày và lời thừa nhận của đương sự thì ngày 26/11/2021 giữa anh Phan D, chị Nguyễn Thị Thu H và ông Trang Sĩ N có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 100; Hội đồng xét xử xét thấy: Về nội dung và hình thức của hợp đồng đảm bảo theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự tại thời điểm giao kết hợp đồng; Không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật. [2.2]. Xét việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/11/2021 giữa anh Phan D, chị Nguyễn Thị Thu H và ông Trang Sĩ N với diện tích đất 541,4m2 (diện tích đo đạc thực tế là 531,9m2), thuộc thửa số 100, tờ bản đồ số 12, tại xã M, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp, Hội đồng xét xử nhận thấy: [2.2.1]. Xét việc giao nhận tiền giữa anh D, chị H và ông N, anh T1:

Căn cứ vào lời trình bày của ông Trang Sĩ N và anh Trang Tấn T1 cho rằng: Vào năm 2021, anh D và chị H có vay tiền của ông N nhiều lần số tiền là 900.000.000 đồng và nợ tiền vay, tiền nợ hụi của anh T1 với số tiền là 529.890.000 đồng. Tổng cộng anh D, chị H nợ của ông N và anh T1 số tiền là 1.429.890.000 đồng. Anh D, chị H không có tiền trả nợ cho ông N và anh T1 nên anh D, chị H có thoả thuận miệng với ông N và anh T1 chuyển nhượng cho ông N, diện tích đất, nhà và toàn bộ tài sản trên đất kể cả cây trồng, đối với diện tích 541,4m2, thuộc thửa số 100, tờ bản đồ số 12, tại xã M, thành phố C, để trừ số tiền nợ vay và hụi; H3 bên thoả thuận miệng số tiền anh D, chị H nợ là 1.429.890.000 đồng thì ông N và anh T1 sẽ tính tròn là 1.400.000.000 đồng;

Do đó, ngày 26/11/2021, anh D và chị H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N diện tích đất 541,4m2, thuộc thửa số 100, tờ bản đồ số 12, tại xã M, thành phố C cùng căn nhà và toàn bộ tài sản trên đất kể cả cây trồng để trừ số tiền nợ vay và hụi 1.400.000.000 đồng, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng 150.000.000 đồng là do anh D, chị H yêu cầu ghi để nhằm giảm thuế, ông N cũng không giao số tiền 150.000.000 đồng cho anh D và chị H. Lý do hợp đồng chuyển nhượng không ghi nhà và tài sản trên đất là do nhà 12 chưa cấp quyền sở hữu; Ngày 08/12/2021 ông N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 30/6/2022; Tại phiên tòa phúc thẩm, anh D, chị H không thừa nhận có nợ ông N số tiền 900 triệu đồng và không thừa nhận có nợ tiền vay, tiền nợ hụi của anh T1 là 529.890.000 đồng và cũng không có thỏa thuận miệng như phía ông N, anh T1 trình bày. Phía ông N, anh T1 cũng không đưa ra được chứng cứ chứng minh có việc thỏa thuận tiền nợ vay, nợ hụi được chuyển sang thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 100; Do đó có căn cứ xác định: A, chị H không có nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông N, anh T1 bằng hình thức cấn trừ nợ vay, nợ hụi. [2.2.2]. Xét việc giao nhận đất giữa anh D, chị H và ông N, anh T1: Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của ông N cho rằng: A, chị H giao cho ông N nhà, đất vào ngày 26/11/2021, nhưng anh D, chị H hỏi ông N cho ở nhờ, do chị H là cháu ruột ông N, nên ông N đồng ý cho ở nhờ đến khi nào ông N có nhu cầu sử dụng thì báo trước cho anh D, chị H trả lại nhà và đất. Tháng 03/2022, ông N có yêu cầu anh D, chị H giao nhà và đất, nhưng anh D, chị H vẫn chưa giao; Tại phiên tòa, anh D, chị H không thừa nhận có việc giao nhà và đất cho ông N. Hiện tại, anh D, chị H vẫn là người quản lý, sử dụng; Căn cứ lời khai của T5 Tiết Ngân tại bút lục số 206 thể hiện chìa khoá nhà hiện do chị H giữ, chị H vẫn đang quản lý sử dụng căn nhà trên; Do đó có cơ sở xác định: Chị H, anh D không có giao nhà và thửa đất số 100 cho ông N quản lý, sử dụng kể từ thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/11/2021. [2.2.3]. Xét việc thỏa thuận mua bán căn nhà trên thửa đất số 100 giữa