Bản án 282/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, kết quả thẩm tra chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Bà Lê Thị Kim D1 đã nộp đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, đã đóng tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật, nên Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk thụ lý và giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung: [2.1] Nguyên đơn và bị đơn nhất trí nội dung: “Bà Phạm Thị D và bà Lê Thị Kim D1 là người có đầy đủ năng lực hành vi Dân sự; việc giao kết hợp đồng là tự nguyện không bị ép buộc; cả hai bên đều thừa nhận việc sang nhượng và ra Ủy ban nhân dân phường T để xác nhận hợp đồng sang nhượng căn kiốt 05 P theo Hợp đồng số 03/2022/HĐKT ngày 25/01/2024.

Vì vậy, sự kiện pháp lý nguyên đơn sang nhượng cho bị đơn căn ki ốt số 05 chợ P là có thật và là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự. 4 [2.2] Nguyên đơn cho rằng: Hai bên thỏa thuận giá sang Ki ốt là 1.500.000.000 đồng, vào thời điểm này giữa hai bên viết giấy nhận tiền đặt cọc bán Ki ốt với nội dung ngày 01/9/2024 nguyên đơn đã nhận 613.000.000 đồng, đến ngày 15/10/2024 trả đủ số tiền 887.000.000 đồng, nhưng bà D1 không trả đủ số tiền còn lại cho bà D nên bà D khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Lê Thị Kim D1 phải trả cho bà D số tiền sang nhượng Ki ốt còn lại là 887.000.000 đồng. Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình, bà D cung cấp cho Tòa án 01 giấy nhận tiền cọc bán Ki ốt ngày 01/9/2024 (Bút lục 89) thể hiện nội dung: “Hôm nay ngày 01/9/2024 cô D đã nhận 613.000.000 (sáu trăm mười ba triệu chẵn) tiền sang nhượng Kiol (05 chợ P1 – được viết bên trên dòng) cho cháu D1 (Lê Thị Kim D1), số tiền còn lại cháu D1 hẹn đến ngày 15/10/2024 trả đủ số tiền (còn – được viết bên trên dòng) lại (887.000.000) cháu D1 giao đủ tiền cho tôi….”. [2.3] Bị đơn bà D1 trình bày: bà Phạm Thị D buộc bà Lê Thị Kim D1 trả cho bà D số tiền sang nhượng Ki ốt còn lại là 887.000.000 đồng là không đúng, không có căn cứ, vì số tiền còn lại của việc sang nhượng Ki ốt không phải là 887.000.000 đồng mà chỉ là 287.000.000 đồng. Để chứng minh ý kiến của mình là có căn cứ, bà D1 cung cấp cho Tòa án 01 giấy nhận tiền (Bút lục 87) thể hiện nội dung: “Hôm nay, ngày 01/9/2024 DL, cô D có nhận của cháu D1 số tiền 613.000.000 (Sáu trăm mười ba triệu chẵn) tiền sang nhượng Kiol cho cháu D1 (Lê Thị K D2), số tiền còn lại cháu D2 hẹn đến ngày ……….”. [2.4] Xét giấy nhận tiền cọc bán Kiốt ngày 01/9/2024 do nguyên đơn cung cấp (Bút lục 89) và giấy nhận tiền do bị đơn cung cấp (Bút lục 87): [2.4.1] Nhận thấy: - Về chữ viết: Đều do bà Phạm Thị D viết ra, chữ viết và chữ ký bên nhận tiền đều do bà Phạm Thị D ký và viết ra và chữ viết và chữ ký bên người giao tiền do bà Lê Thị Kim D1 ký và viết ra. - Về thời gian xác lập: Hai tài liệu chứng cứ trên đều thể hiện ngày lập là 01/9/2024; các đương sự thừa nhận về mặt thời gian. Không có tài liệu chứng minh giấy nào viết trước, giấy nào viết sau. - Về nội dung: Nguyên đơn và bị đơn thừa nhận nguyên đơn đã nhận số tiền 613.000.000 đồng (Sáu trăm mười ba triệu chẵn). Tài liệu bị đơn cung cấp (bút lục số 87) không thể hiện tổng số tiền chuyển nhượng cũng như số tiền còn lại; tài liệu do nguyên đơn cung cấp không thể hiện tổng số tiền chuyển nhượng, thể hiện số tiền còn lại là “887.000.000 đồng”. Bị đơn bà Lê Thị Kim D1 cho rằng dòng “đặt cọc bán Kole” tại dòng thứ 3 từ trên xuống; “05 chợ P1” tại dòng thứ 7 từ trên xuống; “887.000.000” tại dòng thứ 09 từ trên xuống; “kilo 05 chợ PCT 3 tháng kể từ ngày nhận đủ tiền của cháu D1” tại dòng thứ 12 và 13 từ trên xuống là được viết thêm, nên yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm đề nghị giám định chữ viết thêm tại giấy nhận tiền đặt cọc bán KoLó. Tại kết luận giám định số: 518/KL-KTHS ngày 16/3/2026 của phòng K2 - Công an tỉnh Đ kết luận: “1. Chữ viết ghi nội dung: 5 - “đặt cọc bán Kolo” tại dòng thứ 3 từ trên xuống; - “05 chợ PCT” tại dòng thứ 7 từ trên xuống; - “887.000.000” tại dòng thứ 09 từ trên xuống; Trên Giấy nhận tiền đặt cọc bán Kolo, đề ngày 01/9/2024, mang tên người nhận tiền là Phạm Thị D3 và người giao tiền là Lê Thị Kim D1 là được viết thêm.”. [2.4.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Phạm Thị D thừa nhận các chữ trên là do bà viết thêm, tuy nhiên bà D viết thêm cùng một ngày, có sự chứng kiến của bị đơn, bị đơn còn viết dòng chữ “hiện tại bà D không còn liên quan đến bất kỳ giấy tờ nào trước đó. (Bằng chứng thực giấy tờ hiện tại)” để xác định. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xét thấy, dòng chữ được viết tại mặt sau tờ giấy nhận tiền đặt cọc bán Kiot (BL số 89), không thể hiện nội dung việc bà D1 xác nhận bà D viết thêm tại mặt trước giấy nhận tiền đặt cọc bán K1 và bà D1 không đồng ý với ý kiến này của bà D; như vậy không đủ cơ sở chấp nhận ý kiến trình bày của bà D về việc bà D1 viết dòng chữ “hiện tại bà D không còn liên quan đến bất kỳ giấy tờ nào trước đó. (Bằng chứng thực giấy tờ hiện tại)” để xác định các chữ viết thêm của bà D. Ngoài ra, bà D không cung cấp thêm tình tiết nào chứng minh, bị đơn bà D1 không đồng ý với ý kiến của nguyên đơn nên không có cơ sở chấp nhận ý kiến của nguyên đơn cho rằng chữ viết thêm được viết cùng ngày với ngày xác lập giao kết và bị đơn bà D1 chứng kiến việc viết thêm. [2.4.3] Điều 93 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.”

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy không đủ cơ sở để xác định giấy nhận tiền cọc bán Ki ốt ngày 01/9/2024 (Bút lục 89) là chứng cứ khách quan của vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ giấy nhận tiền cọc bán Ki ốt ngày 01/9/2024 (Bút lục 89) buộc bị đơn phải thanh toán số tiền còn lại 887.000.000 đồng là chưa đủ căn cứ. [2.5] Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, phúc thẩm, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đều trình bày bị đơn còn nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn số tiền 287.000.000 đồng tiền sang nhượng Kiot 05 P, vì vậy cần buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 287.000.000 đồng.

[3] Bị đơn bà Lê Thị Kim D1 yêu cầu bà Phạm Thị D phải bồi thường thiệt hại với tiền là 6.000.000 đồng/tháng. [3.1] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà D cho rằng giữa bà và bà D1 có thỏa thuận khi nào bà D1 trả đủ tiền thì bà mới bàn giao căn Kiốt số 05 P. Thấy, tại bút lục số 16 Bản tự khai ngày 24/12/2024 của bà D trình bày: “...Để đảm bảo khoản nợ vay bà D1 yêu cầu tôi ra phường ký giấy tờ sang hợp đồng Ki ốt 05 Phan Chu T để làm tin và khi nào có tiền trả thì bà sẽ hủy hợp đồng đứng tên tên Ki ốt để trả lại...”, lời khai của bà D mâu thuẫn với ý kiến trình bày của bà tại phiên tòa phúc thẩm, đồng 6 thời bà D không cung cấp được tài liệu chứng minh cũng như bà D1 không đồng ý với ý kiến này của bà D, vì vậy không có cơ sở chấp nhận ý kiến cho rằng giữa bà D và bà D1 thỏa thuậnkhi nào bà D1 trả đủ tiền thì bà mới bàn giao căn Kiốt số 05 P. [3.2] Hội đồng xét xử nhận thấy các bên đều thừa nhận việc ký kết hợp đồng là tự nguyện, không bị ai ép buộc do đó hợp đồng có hiệu lực pháp luật buộc các bên phải thực hiện từ ngày 25/01/2024. Bà D không giao tài sản cho bà D1 vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng nên có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà D1. Buộc bà D thanh toán số tiền thiệt hại là 6.000.000 đồng/tháng x 18 tháng = 108.000.000 đồng (tính từ ngày 25/01/2024 đến ngày xét xử làm tròn 18 tháng). Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà D1 buộc bà D phải tiếp tục thanh toán số tiền thuê ki ốt 6.000.000 đồng/tháng kể từ sau ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi bàn giao tài sản.

[4]. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn bà D tự nguyện chịu 3.000.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản được khấu trừ số tiền đã nộp tạm ứng (đã chi phí thẩm định, định giá xong). Bị đơn bà D1 phải chịu 1.200.000 đồng tiền chi phí giám định chữ ký, chữ viết (đã nộp đủ, chi phí xong). Nguyên đơn bà Phạm Thị D phải chịu 7.550.000 đồng tiền chi phí giám định chữ ký, chữ viết, bị đơn bà Lê Thị Kim D1 được nhận lại số tiền 7.550.000 đồng khi bà D thực hiện nghĩa vụ về chi phí giám định chữ viết thêm.

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, xét thấy kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Kim D1 có căn cứ chấp nhận, cần sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2025/DS-ST ngày 30/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk.

[5] Về án phí dân sự [5.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Bị đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. [5.2] Về án phí phúc thẩm: Bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.