Bản án 242/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Qua xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, tài liệu, yêu cầu của nguyên đơn, ý kiến bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định về các vấn đề của vụ án như sau:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền: Đây là vụ án tranh chấp về giao dịch bất động sản quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, nơi bị đơn cư trú cũng là nơi có bất động sản đều thuộc phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.

Do đó, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án nhân dân quận Ngũ Hành Sơn, nay là Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền. [1.2] Về trình tự, thủ tục tố tụng: Tòa án đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục, gửi đầy đủ các văn bản tố tụng cho các bên đương sự. Nguyên đơn, bị đơn đều đã có ý kiến về vụ án và có mặt tại phiên toà để thực hiện quyền tranh tụng theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan – UBND phường Ngũ Hành Sơn không có ý kiến gì về vụ án và có văn bản đề nghị giải quyết vắng mặt; Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan còn lại không có ý kiến phản hồi về vụ án và vắng măt lần thứ hai không có lý do, nên căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án là đảm bảo về mặt tố tụng.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì thấy rằng: [2.1] Vợ chồng ông Lê L và bà Võ Thị H là người thực tế quản lý, sử dụng nhà và đất tại tổ 24, Khái Tây 2, phường Hòa Quý, nay là phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng và có biên lai nộp thuế nhà, đất từ năm 2000 đến nay. Về nguồn gốc đất, theo trình bày của ông L, bà H thì vợ chồng ông bà đã mua lại phần diện tích đất này của ông Huỳnh T vào năm 1997 với giá 100.000.000đ nhưng vì lý do nhiều lần dọn nhà nên đã làm thất lạc giấy tờ mua bán. Ngày 17/4/2011 ông L có đơn đề nghị xác nhận nhà ở và đất ở và được UBND phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn xác nhận: “Qua đơn trình bày của 5 ông là đúng. Khu đất và ngôi nhà ông L sử dụng từ năm 2004 đến nay, không có tranh chấp”. [2.2] Kết quả cung cấp thông tin về nguồn gốc đất, tại văn bản số 1373/CNNHS- KTĐC ngày 13/9/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận Ngũ Hành Sơn thể hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E 672710 do UBND huyện Hòa Vang cấp cho hộ ông Huỳnh T ngày 05/02/1995 trong đó có thửa đất số 523, tờ bản đồ số 10 diện tích 2680m2 đất thổ cư và thửa đất số 529 tờ bản đồ số 10 diện tích 435m2 đất màu. Quá trình sử dụng đất, thửa đất số 523, tờ bản đồ số 10 của hộ ông Huỳnh T đã được UBND quận Ngũ Hành Sơn cấp đổi Giấy chứng nhận ngày 07/8/2006 có diện tích 1948,7m2 thuộc thửa đất số 06, tờ bản đồ số 176 và diện tích đất ông L, bà H đang quản lý hiện nay không nằm trong phần diện tích đã cấp (đổi) Giấy chứng nhận cho ông T, bà T1. Kèm với văn bản cung cấp thông tin Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngũ Hành Sơn cung cấp Giấy mua bán nhà đất đề ngày 15/7/1997 giữa ông Huỳnh T với ông Lê L và bà Võ Thị H có nội dung: “Ông Huỳnh T và bà Lưu Thị T1 là chủ sở hữu nhiều thửa đất có tổng diện tích 6.721m2 được UBND huyện Hòa Vang cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000135/QSDĐ ngày 05/02/1995. Hai bên có tên trên thống nhất thỏa thuận việc mua bán một phần của thửa đất có diện tích 2650m2 thuộc thửa đất số 523 loại đất thổ cư lâu dài cho vợ chồng ông Lê L, bà Võ Thị H. Vị trí diện tích 500m2 có tứ cận như sau chiều ngang (12m.60 x 40). Đông giáp đường đất Tây giáp đường kiệt Bắc giáp nhà ông T N giáp đường kiệt Số tiền mua này 100.000.000 đồng được bàn giao ngay khi ký giấy mua bán và xem như chứng cứ để bên mua làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…” [2.3] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà bị đơn là ông Huỳnh Đăng Q đều thừa nhận ông L, bà H là người đang thực tế sử dụng đất tại tổ 24 Khái Tây 2, phường Hoà Quý từ khoảng năm 2000 đến nay. Nguồn gốc quyền sử dụng đất này trước đây thuộc quyền sử dụng của cha mẹ ông là ông Huỳnh T và bà Lưu Thị T1. Từ năm 2006 gia đình ông Q đã cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không đưa phần diện tích đất mà ông L, bà H đang quản lý, sử dụng vào giấy tờ của gia đình và hiện không còn liên quan đến quyền quản lý, sử dụng đối với thửa đất. [2.4] Như vậy trình bày của ông Lê L và bà Võ Thị H về việc mua lại quyền sử dụng đất của ông Huỳnh T là phù hợp với Giấy mua bán nhà đất viết tay đề ngày 15/7/1997 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Ngũ Hành Sơn cung cấp, phù hợp với diễn biến đăng ký biến động về đất đai và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông Huỳnh T. Đối với trình bày của ông Q về việc nhớ trước đây ông T bán đất cho người tên Dũng, Toà án cũng đã thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng nhưng không có ai phát sinh tranh chấp. Trên thực tế ông L, bà H cũng đã xây nhà, xây dựng tường rào, cổng, ngõ kiên cố, sử dụng đất công khai và nộp 6 thuế đất từ năm 2000 đến nay và được UBND phường Hoà Quý xác nhận có nhà ở từ năm 2004 đến nay và không có tranh chấp. Do đó có cơ sở xác định việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T với vợ chồng ông Lê L, bà Võ Thị H đã diễn ra trên thực tế. Mặc dù các bên chỉ lập giấy viết tay, không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, phần nội dung ghi nhận thông tin về thửa đất cũng như diện tích đất chuyển nhượng là chưa hoàn toàn trùng khớp với thông tin và diện tích được đo đạc thực tế hiện nay. Tuy nhiên sau khi lập hợp đồng bên mua đã giao đủ tiền và nhận quyền sử dụng đất thực tế, xây dựng nhà ở từ năm 2004 đến nay không có tranh chấp. Gia đình ông T cũng đã chuyển giao quyền sử dụng đất thực tế, không tiếp tục đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2006. Do đó căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự có cơ sở công nhận tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T và vợ chồng ông Lê L, bà Võ Thị H theo Giấy mua bán đất ngày 15/7/1997 nói trên. [2.5] Về hiện trạng đất thực tế: Căn cứ kết quả đo đạc và lồng ghép sơ đồ vị trí thửa đất thể hiện tổng diện tích đất nằm trong khuôn viên tường rào do ông L, bà H quản lý là 582,9m2 trong đó có 100,8m2 đất thuộc thửa đất 523 tờ bản đồ số 10; 304,9m2 đất thuộc thửa đất số 529, tờ bản đồ số 10 được UBND huyện Hoà Vang cấp cho hộ ông Huỳnh T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E 672710 cấp ngày 05/02/1995 (có sơ đồ kèm theo). Đây được xác định là phần diện tích đất các bên đã thực tế chuyển nhượng nhưng ông Lê L, bà Võ Thị H chưa thực hiện được thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất do bên bán/chuyển nhượng là gia đình ông Huỳnh T chưa hoàn thiện việc ký giấy tờ pháp lý có liên quan để hoàn thiện việc chỉnh lý biến động cho bên nhận chuyển nhượng. Do đó cần buộc ông Huỳnh Đăng Q, bà Lưu Thị T1 và các đồng thừa kế khác của ông Huỳnh T gồm bà Huỳnh Thị L, bà Huỳnh Thị N, bà Huỳnh Thị N phải thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng với tư cách người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Huỳnh T, ký các giấy tờ pháp lý có liên quan để ông Lê L, bà Võ Thị H được đăng ký sở hữu đối với tài sản nhân chuyển nhương nói trên. [2.6] Về hiện trạng tài sản trên đất: Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ Toà án ghi nhận trên đất đã xây dựng công trình nhà ở kiên cố có kết cấu tường xây, mái tôn, nền gạch men, trần ốp gỗ. Kết quả đo đạc thể hiện ngôi nhà được xây dựng trên 02 thửa đất số 523 và 529, tờ bản đồ số 10 là các thửa đất ông L, bà H đã nhận chuyển nhượng từ ông T. Ông L, bà H đều xác định đã tự bỏ chi phí ra xây dựng và đã được UBND phường Hoà Quý xác nhận về nhà ở, phía bị đơn là ông Huỳnh Đăng Q cũng không có tranh chấp gì đối với tài sản trên đất. Ngoài nguyên đơn, bị đơn việc xem xét còn ghi nhận ông Đoàn Tấn Đ và bà Phạm Thị Hồng N đang là người thuê nhà nhưng ông Đ, bà N đều không tranh chấp gì về tài sản và đề nghị không bổ sung vào tham gia tố tụng. Do đó có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ghi nhận công trình nhà ở trên đất là thuộc quyền sơ hữu của ông Lê L và bà Võ Thị H, ông L, bà H có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật. 7 [2.7] Đối với phần diện tích còn lại là 177,2m2 không nằm trong các thửa đất của ông Huỳnh T trước đây nên không thuộc đối tượng chuyển nhượng giữa ông Huỳnh T với ông Lê L, bà Võ Thị H. Hiện cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai xác nhận phần đất này là do UBND phường quản lý. Tại phiên toà người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn không đề nghị xem xét đối với phần diện tích đất này, do đó Hội đồng xét xử không đề cập.

[3] Về chi phí tố tụng: [3.1] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000đ (Hai triệu đồng) ông Lê L, bà Võ Thị H đã nộp và đã chi xong, số tiền này nguyên đơn tự nguyện chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận và không tiếp tục đề cập. [3.2] Chi phí đo đạcl à 4.401.000đ (Bốn triệu bốn trăm lẻ một ngàn đồng) ông Lê L, bà Võ Thị H đã nộp và đã chi xong, số tiền này nguyên đơn tự nguyện chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận và không tiếp tục đề cập.

[4] Về án phí: Đương sự phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

[5] Về quyền kháng cáo: Quyền kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được thực hiện theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự