Bản án 29/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Tại phiên tòa, đại diện theo uỷ quyền của ông C và đại diện theo uỷ quyền của ông L có mặt, bà H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên toà lần thứ hai không có lý do, HĐXX căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vụ án theo quy định.

[2]. Ông Nguyễn Văn C, ông Dương Ngô L kháng cáo trong thời hạn, ông C được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, ông L đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, HĐXX chấp nhận xem xét kháng cáo của ông C, ông L theo quy định.

[3]. Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, ông Dương Ngô L và nội dung tranh chấp, HĐXX thấy:

[4]. Nguyên đơn, bị đơn đều có lời khai thống nhất xác nhận ngày 17/11/2015 ông Nguyễn Văn C và vợ chồng ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H đã ký hợp đồng đặt cọc với nội dung thỏa thuận: ông C chuyển nhượng cho ông L, bà H một phần diện tích đất của thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 (diện tích 547.1m2) tại thôn T, xã T, huyện H, tỉnh Bắc Giang đã được UBND huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân ông Nguyễn Văn C. Diện tích đất thoả thuận chuyển nhượng là 157,5m2; Giá chuyển nhượng là 225.000.000 đồng; ông L, bà H đặt cọc cho ông C số tiền 100.000.000 đồng và ông C giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L, bà H để đi làm thủ tục tách thửa, sang tên; thời hạn đặt cọc là 6 tháng; số tiền còn lại ông L, bà H phải thanh toán cho ông C khi ông L, bà H nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp cho ông L, bà H đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, đại diện của ông C và đại diện của ông L đều xác nhận ông C đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L, bà H để đi làm thủ tục và ông L, bà H đã giao cho ông C số tiền 100.000.000 đồng đặt cọc. Như vậy, lời khai của các bên phù hợp với nhau, phù hợp với hợp đồng đặt cọc đã được ông C giao nộp, đây là các tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo khoản 2 điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự 9

[5]. Ông C xác định sau khi ký hợp đồng đặt cọc, không thấy ông L trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông và ông L, bà H cũng không thanh toán nốt số tiền còn lại, nhiều lần ông C yêu cầu ông L, bà H trả tiền, trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông L, bà H không trả, đến năm 2020 thì ông L nói đã trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả hết tiền cho ông. Năm 2021, ông C có đơn lên xã để yêu cầu giải quyết việc đòi tiền và đòi sổ từ ông L, bà H thì mới biết thửa đất của nhà ông đã được tách thửa cho ông L, bà H, đến năm 2024 ông C mới biết ông L, bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 187,5m2 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2017 giữa ông C và ông L, bà H. Ông C không thừa nhận đã ký hợp đồng trên, không thoả thuận chuyển nhượng diện tích đất 187,5m2 cho ông L, bà H, cũng chưa được nhận số tiền 125.000.000 đồng còn lại theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc, chưa có việc bàn giao đất. Ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H xác định hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2017 tại UBND xã T theo đúng quy định, trên cơ sở thoả thuận, tự nguyện, đã thanh toán cho ông C đầy đủ số tiền còn lại, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[6]. Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2017 được chứng thực tại UBND xã T (nay là UBND xã H), số chứng thực 73/2017, Quyển số 01/2016.TP/CC-SCT/HĐGD ngày 14/7/2017, nội dung hợp đồng thể hiện: Ngày 14/7/2017, ông Nguyễn Văn C chuyển nhượng diện tích đất 187,5 m2 tại thửa số 160, tờ bản đồ số 3 tại thôn T, xã T, huyện H, tỉnh Bắc Giang (nay là xã H, tỉnh Bắc Ninh) cho ông Dương Ngô L và bà Nguyễn Thị H theo giá thoả thuận. Ngày 09/10/2017, UBND huyện H đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL150812 cho ông Dương Ngô L và bà Nguyễn Thị H đối với diện tích đất 187,5m2 tại thửa đất số 160, tờ bản đồ số 3 tại thôn T, xã T, huyện H, tỉnh Bắc Giang.

Nhận thấy, tại hợp đồng trên có chữ ký của bên chuyển nhượng ông Nguyễn Văn C và bên nhận chuyển nhượng ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H. Ông C không thừa nhận chữ ký, chữ viết của ông tại Hợp đồng này tuy nhiên không yêu cầu giám định chữ ký, chữ viết. Ông L, bà H xác định chữ ký: “Ca, Nguyễn Văn C” bên A là của ông C ký và chữ ký “H, Nguyễn Thị H”, “Dương Ngô L” là do vợ chồng ông, bà ký. Đại diện UBND xã T, huyện H nay là xã H, tỉnh Bắc Ninh xác định hợp đồng trên được lập tại UBND xã, các bên ký hợp đồng trước đại diện UBND xã, theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, ông C cho rằng không ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông C không yêu cầu giám định chữ ký, chữ viết của ông tại hợp đồng trên, ông C cũng không đưa ra chứng cứ nào khác xác định ông không phải là chủ thể ký hợp đồng trên, nên căn cứ điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự, HĐXX xác định ông C có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H, được UBND xã T chứng thực số 73/2017, quyển số 01/2016 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 14/7/2017. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các chủ thể tham gia ký hợp đồng là ông Nguyễn Văn C, ông Dương Ngô L, bà 10 Nguyễn Thị H đều là người có đầy đủ năng lực hành vi, có quyền tham gia giao dịch dân sự.

[7]. Tại hợp đồng nêu trên có ghi diện tích đất ông C chuyển nhượng cho ông L, bà H là 187,5m2, trong khi tại hợp đồng đặt cọc hai bên chỉ thống nhất thoả thuận ông C chuyển nhượng cho ông L, bà H diện tích đất 157,5m2 với giá 225.000.000 đồng. Lời khai của ông C và đại diện theo uỷ quyền của ông C; lời khai của ông L, bà H cùng đại diện theo uỷ quyền của ông L trong quá trình xét xử sơ thẩm và tại phiên toà phúc thẩm đều xác định ông C chỉ thoả thuận chuyển nhượng diện tích đất 157,5m2 cho ông L, bà H và không có thoả thuận nào khác về việc chuyển nhượng diện tích đất 187,5m2. Như vậy, diện tích đất được ghi tại hợp đồng ngày 14/7/2017 đã chênh lệch tăng lên 30m2 so với thoả thuận của hai bên, nhưng giá tiền chuyển nhượng không thay đổi so với thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc (giá 225.000.000 đồng). Đại diện theo uỷ quyền của bị đơn lý giải nguyên nhân ghi diện tích 187,5m2 trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2017 và sau đó ông L, bà H được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất trên là do sau khi đo đạc để tách thửa thì đo thành diện tích như vậy nên đã ghi trong hợp đồng. Như vậy, việc lập hợp đồng ghi không đúng diện tích đất theo thoả thuận là không đúng ý chí của ông C, đã xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của ông C.

[8]. Về việc thực hiện hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ thanh toán: Ông C xác định ông L, bà H mới trả ông được 100.000.000 đồng tại hợp đồng đặt cọc trong tổng số tiền 225.000.000 đồng chuyển nhượng đất theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2015. Ông L, bà H khai đã trả hết tổng số tiền chuyển nhượng đất 225.000.000 đồng, trong đó trả 100.000.000 đồng khi đặt cọc và trả 115.000.000 đồng sau khi ông L, bà H nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn 10.000.000 đồng được ông C bớt cho để ông L, bà H làm thủ tục chuyển nhượng đất.

Tuy nhiên, việc chứng minh nghĩa vụ thanh toán trên thuộc về trách nhiệm của ông L, bà H. Ông L, bà H xác định đã trả hết cho ông C số tiền còn lại nhưng không được ông C thừa nhận; ông L, bà H cũng không cung cấp được bất cứ tài liệu, chứng cứ nào khác hoặc có người làm chứng để chứng minh việc ông L, bà H trả hết số tiền trên cho ông C. Ngoài ra, ông L, bà H là người đi làm thủ tục tách thửa, chuyển nhượng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng, thời điểm ông L, bà H được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nào chỉ có ông L, bà H biết, ông C không thể biết nếu như ông L, bà H không thông báo. Việc ông C khai chỉ biết ông L, bà H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi lên hỏi tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H năm 2024 là có cơ sở, cũng hoàn toàn phù hợp với việc ông C khai chưa được ông L, bà H thanh toán số tiền còn lại theo thoả thuận ban đầu. Bên cạnh đó, qua kết quả thẩm định tài sản, kết quả xác minh tại chính quyền địa phương, hàng xóm đều cho thấy trên thực tế, phần diện tích đất 187,5m2 ông L, bà H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nay chưa được phân định ranh giới, mốc giới trên thực địa, toàn bộ thửa đất trên ông C vẫn là người trực tiếp quản lý, sử dụng, giữa hai bên chưa có việc 11 bàn giao đất cho nhau nên không có việc ông L, bà H đã nhận đất, quản lý, sử dụng đất, trồng cây như ông L, bà H đã khai. Do đó HĐXX thấy không có căn cứ để xác định ông L, bà H thực hiện đúng nghĩa vụ, để ông C bàn giao đất theo hợp đồng. Có cơ sở xác định, ông L, bà H chưa thanh toán cho ông Nguyễn Văn C số tiền 125.000.000 đồng (trên tổng số 225.000.000 đồng) từ năm 2017 đến nay. Như vậy, ông L, bà H đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm quy định tại Điều 410, Đều 413, Điều 423, Điều 424 Bộ luật dân sự năm 2015, lỗi hoàn toàn thuộc về ông L, bà H.

Do đó, ông Nguyễn Văn C yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2017 giữa ông C và ông L, bà H là có căn cứ, nên chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C.

[9] Theo Điều 427 Bộ luật dân sự quy định về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng “1. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thoả thuận về giải quyết tranh chấp;

2. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong việc thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản nếu có…”. Do ông C vẫn là người quản lý toàn bộ thửa đất, ông L, bà H là người có lỗi trong quá trình thực hiện hợp đồng nên ông C không phải bồi thường cho ông L, bà H.

Tuy nhiên, tại phiên toà, đại diện theo uỷ quyền của ông C xác định ông C nhất trí trả lại cho ông L số tiền 100.000.000 đồng ông C đã nhận đặt cọc năm 2015 và nhất trí hỗ trợ thêm cho ông L, bà H số tiền 100.000.000 đồng, tổng cộng là 200.000.000 đồng để bù vào mức độ trượt giá của đồng tiền, HĐXX thấy đây là sự tự nguyện của ông C nên ghi nhận sự tự nguyện này.

[10] Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2017 bị huỷ nên căn cứ điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự; điều 133 Luật đất đai năm 2024 cần phải huỷ đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL150812, số vào sổ cấp Giấy CS00124do Sở tài nguyên và môi trưởng tỉnh Bắc Giang cấp ngày 09/10/2017 cho ông Dương Ngô L và bà Nguyễn Thị H đối với thửa đất số 160, tờ bản đồ số 3, diện tích 187,5m2 tại thôn T, xã T, huyện H, tỉnh Bắc Giang (nay là xã H, tỉnh Bắc Ninh), Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên khi nhận được bản án có hiệu lực pháp luật của Toà án.

[11]. Đối với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H và Ngân hàng N2 chi nhánh huyện H (viết tắt là Ngân hàng) theo hợp đồng thế chấp số 402180014 ngày 03/4/2018 đối với thửa đất số 160, tờ bản đồ số 3, diện tích 187,5m2. Hợp đồng đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H (nay là Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên xã H), cả Ngân hàng và đại diện bị đơn đều xác nhận ông L, bà H đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ của hợp đồng vay, đã rút tài sản thế chấp từ năm 2018, tuy nhiên đến nay chưa thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp. 12

Do đó, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên xã H khi nhận được bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật và có yêu cầu của đương sự có liên quan, thực hiện việc xoá đăng ký giao dịch bảo đảm trên theo quy định của pháp luật.

[12]. Ông Nguyễn Văn C có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đề nghị huỷ biến động, thực hiện đăng ký lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa số 160, tờ bản đồ số 3, diện tích 187,5 m2 tại thôn T, xã T, huyện H, tỉnh Bắc Giang (nay là xã H, tỉnh Bắc Ninh) theo quy định của Luật đất đai.

[13] Đối với kháng cáo của ông Dương Ngô L, như đã phân tích ở trên, HĐXX xác định ông L, bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên chấp nhận kháng cáo và yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C, do đó HĐXX không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông L. Tại phiên toà, đại diện theo uỷ quyền của ông L còn đề nghị HĐXX áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với việc ông C yêu cầu tuyên huỷ hợp đồng, việc thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên căn cứ điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự, việc đương sự yêu cầu áp dụng thời hiệu chỉ được HĐXX chấp nhận xem xét trước thời điểm HĐXX tại phiên toà sơ thẩm nghị án, tại phiên toà phúc thẩm đương sự mới có yêu cầu áp dụng thời hiệu, nên HĐXX không chấp nhận.

[14]. HĐXX cấp sơ thẩm đã nhận định không có căn cứ để xác định ông L, bà H đã thanh toán cho ông C số tiền 125.000.000 đồng nhưng không chấp nhận yêu cầu tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định tại điều 423, 424 BLDS năm 2015, ông C và ông L, bà H chưa bàn giao đất cho nhau, trên thực tế ông C vẫn là người quản lý, sử dụng đất nhưng lại đánh giá ông L, bà H đã quản lý, sử dụng đất là không đúng. Do vậy, HĐXX phúc thẩm nhất trí ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tại phiên toà, không chấp nhận kháng cáo của ông Dương Ngô L, chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, sửa Bản án dân sự sơ thẩm 29/2025/QĐST-DS ngày 18/8/2025 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án dân sự sơ thẩm số 32B/2025/QĐ-SCBSBA ngày 30/9/2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 – Bắc Ninh. Quá trình giải quyết vụ án, HĐXX phúc thẩm thấy cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật, thực hiện đúng, đầy đủ thủ tục tố tụng, đưa đầy đủ người tham gia tố tụng.

[15] Về chi phí tố tụng: Chi phí thẩm định tài sản hết 600.000 đồng do ông Nguyễn Văn C nộp tạm ứng, nay yêu cầu khởi kiện của ông C được chấp nhận nên ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H phải trả lại cho ông Nguyễn Văn C số tiền 600.000 đồng trên theo điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự.

[16]. Về án phí: Căn cứ Điều 147, Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26, Điều 27, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 13 Do kháng cáo của ông Nguyễn Văn C được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm. Do sửa bản án sơ thẩm nên phần án phí dân sự sơ thẩm cũng phải sửa theo quy định. Ông Dương Ngô L, bà Nguyễn Thị H phải liên đới chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Ông L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.