Bản án 11/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: 9 Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 8 và kháng cáo của nguyên đơn - ông Nguyễn Văn D là trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa, do họ đã có yêu cầu xét xử vắng mặt và không có yêu cầu kháng cáo, căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Về nội dung: Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 8 và kháng cáo của nguyên đơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn - ông D và bị đơn - ông N. Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Các đương sự tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/12/2022 và người làm chứng là ông Trần Minh T6 đều khẳng định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký tại nhà ông D với sự chứng kiến của Công chứng viên chứ không ký tại Văn phòng công chứng H, Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã nhận định về căn cứ pháp lý của việc ký kết hợp đồng công chứng ngoài trụ sở giao dịch của Văn phòng công chứng, việc sai sót trong việc ghi nhận nơi ký kết hợp đồng công chứng theo biểu mẫu không làm thay đổi tính tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng và không làm thay đổi nội dung các bên đã thỏa thuận khi ký kết hợp đồng, nên đây không phải là căn cứ để cho rằng hợp đồng này vô hiệu như lập luận của nguyên đơn. [2.2] Xét ý kiến cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D và ông N vô hiệu do giá trị chuyển nhượng là thấp hơn giá thực tế của thửa đất. Xét thấy: Nguyên đơn cho rằng thực tế ông D chỉ nhận 300.000.000 đồng chứ không phải là 1.300.000.000 đồng theo giá của hợp đồng chuyển nhượng đã ký, vì không có văn bản nào thể hiện ông N đã giao đủ số tiền là 1.300.000.000 đồng. Nhưng lời trình bày này của nguyên đơn cũng không có bất kỳ văn bản, tài liệu, chứng cứ nào chứng minh về số tiền nguyên đơn thực nhận chỉ là 300.000.000 đồng cho mục đích vay để nuôi bò như lời trình bày của đại diện nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm hay cho mục đích cần tiền giải quyết việc gia đình như lời trình bày tại Đơn khởi kiện của ông D. Ông D cũng không có bất cứ tài liệu, chứng cứ nào thể hiện hợp đồng chuyển nhượng đã ký chỉ là giả cách của hợp đồng vay tiền giữa hai bên, không có chứng cứ nào chứng minh về số tiền vay hay số tiền lãi phải trả hàng tháng cho số tiền đã vay. Trong khi đó, theo hồ sơ thể hiện, ông D ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông N vào ngày 07/12/2022 nhưng đến ngày 07/08/2023 ông N mới nộp đơn khởi kiện mà chưa thanh toán bất kỳ tiền lãi và tiền gốc nào cho ông N nếu như giữa hai bên có thỏa thuận vay như ông D trình bày. Cũng 10 theo nội dung của Đơn khởi kiện (BL.42), ông D trình bày: “khoảng tháng 03/2023, tôi đã chuẩn bị đủ tiền lãi và gốc và muốn liên hệ với ông N để trả tiền và nhận lại bản chính giấy chứng nhận thì ông N cứ cố tình hứa hẹn. Sau đó, tôi đã tìm mọi cách nhưng cũng không thể liên lạc được với ông N. Nhận thấy có nhiều điều bất thường, tôi liên hệ với địa chính xã A thì được biết hợp đồng mà tôi và ông N ký kết tại Văn phòng công chứng không phải là hợp đồng vay tiền mà là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Như vậy, ông D cho rằng khoảng tháng 3/2023 là ông D đã thấy có dấu hiệu bất thường về hợp đồng mà ông D đã ký kết nhưng phải đến ngày 07/08/2023 ông D mới nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo ông D là thấp hơn giá trị thực của thửa đất – thể hiện qua giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông N và ông N1 cũng như thẩm định giá của Ngân hàng khi cho ông N1 vay tiền.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng của ông D với ông N được ký ngày 07/12/2022 còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N, bà T3 với ông N1, bà T1 được ký vào ngày 24/05/2023, cập nhật sang tên ông N1 và bà T1 vào ngày 21/8/2023 – việc chênh lệch về giá tiền chuyển nhượng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, nhu cầu và cung ứng của thị trường, mức độ cần bán của người bán và mức độ cần mua của người mua, thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán, … Do vậy, việc giá trị thửa đất có chênh lệch tại hai thời điểm chuyển nhượng (1,3 tỷ đồng và 2,2 tỷ đồng) không chứng minh được việc ông D bán giá thấp hơn vì đây hợp đồng giả cách do sai điều khoản về giá. Ông D cho rằng khi ký hợp đồng với ông N, về ý chí ông D cho rằng mình chỉ ký hợp đồng vay tiền chứ ông D không biết mình ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này là không có cơ sở bởi lẽ: ông D đã ký vào từng trang của hợp đồng ngay bên dưới điều khoản giá chuyển nhượng và các điều khoản giao kết của hợp đồng, ông D cũng đã ghi rõ “tôi đã đọc và đồng ý” cùng với chữ ký, chữ viết tay và lăn tay điểm chỉ, ông D cũng đã đưa bản chính giấy chứng nhận của mình ra khi lập hợp đồng nên không thể nói là ông D không biết mình đang ký hợp đồng có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn thế nữa, trước khi ký chuyển nhượng với ông N vào tháng 12/2022 khoảng một tháng (là tháng 11/2022), chính ông D cũng đã là người mới vừa thực hiện các thủ tục tương tự để nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ cha mình (ông Võ Văn C) nên không thể nói ông D không biết hợp đồng đang được công chứng chứng thực mà mình đang ký là hợp đồng gì. [2.3] Ông D cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có thực vì ông D không bàn giao đất – hai bên không ký biên bản giao đất và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng không thể thực hiện được, vì trên đất có chuồng bò được xây từ năm 1988. Theo ông D trình bày ông D không bàn giao đất bằng văn bản cũng không bàn giao đất trên thực địa, theo ông N trình bày thì ông D có chỉ đất cho ông N trên thực địa. 11 Xét thấy: theo trình bày của người đại diện nguyên đơn, ông D và ông N không quen biết nhau từ trước, chỉ gặp nhau vào ngày ký hợp đồng công chứng tại nhà ông D. Vậy nếu hai bên đã không biết nhau thì nếu không có sự chỉ dẫn của ông D làm sao ông N có thể biết chính xác thửa đất của ông D để ông N có thể chuyển nhượng lại thửa đất và sau đó ông N1 đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng của thửa đất. Ông D cho rằng ông D chưa bàn giao đất, thửa đất trên vẫn do ông D quản lý sử dụng bằng hình thức trồng cỏ và trên đất có chuồng bò. Xét thấy: nếu ông D vay tiền của ông N nhằm mục đích nuôi bò như đã trình bày thì ông D đã chăn nuôi bò trên đất và phải biết việc đất của mình đã bị chuyển nhượng qua nhiều người. Ông D cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông N có đối tượng không thể thực hiện vì có công trình trên đất chưa được chuyển nhượng. Xét thấy: người đại diện của ông D trình bày tại phiên tòa phúc thẩm, chuồng bò đã được cha của ông D (ông C) dựng từ năm 1988, sau đó năm 2022 ông C mới tặng cho lại cho ông D; Còn tại Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 01/11/2024 (BL.210) ông D trình bày “chuồng bò được xây vào năm 2006 với chiều dài gần 16m chiều ngang khoảng 5m, gần đây mới không còn nuôi nữa” và bị đơn trình bày “chuồng bò đã hơn 5 năm không được sử dụng để nuôi bò”. Người đại diện của nguyên đơn mô tả: chuồng bò được dựng đơn giản với phần chân tường xây thấp, lợp mái lá, cũng không cần xin phép xây dựng. Vậy, phần chuồng bò không phải là công trình kiên cố và có giá trị cao trên đất. Hơn nữa, bản thân gia đình ông D cũng không xem đây là công trình có giá trị trên đất, bởi trước đó ông Võ Văn C – cha của ông Võ Văn D lập hợp đồng tặng cho ông D cũng đã ghi rõ tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản trên đất. Do vậy, lập luận của ông D về đối tượng hợp đồng không thể chuyển nhượng được do tồn tại công trình kiên cố trên đất không được chuyển nhượng là không có căn cứ. [2.4] Ông D cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu, vì vợ ông D không ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông N. Như phần trên vừa đề cập, cha của ông Võ Văn D là ông Võ Văn C đã tặng cho quyền sử dụng đất cho cá nhân ông D, nên thửa đất được tặng cho thuộc sở hữu của cá nhân ông D và ông D hoàn toàn có quyền độc lập định đoạt.

Do đó, lập luận của nguyên đơn là không có cơ sở chấp nhận. Như các phần trên đã nhận định, kháng nghị của Viện kiểm sát cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D và ông N do Văn phòng công chứng H lập ngày 07/12/2022 là vô hiệu là không đủ cơ sở, nên không được chấp nhận.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn về yêu cầu hủy cập nhật sang tên ông Lê Trọng N ngày 28/04/2023 trên Giấy chứng nhận số CH do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 20/01/2020 và yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 12 số 001930 giữa ông N, bà T3 và ông N1 ngày 24/5/2023 tại Văn phòng công chứng NT và yêu cầu hủy phần cập nhật sang tên quyền sử dụng đất sang tên ông N1 trên Giấy chứng nhận CH do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 20/01/2020. Như trên đã nhận định, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông N là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật từ ngày ký nên việc ông N thực hiện thủ tục cập nhật sang tên ông N vào ngày 28/04/2023 trên Giấy chứng nhận và sau đó chuyển nhượng lại cho ông N1 là thuộc quyền của ông N. Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông N với ông N1 là không có căn cứ pháp luật để chấp nhận. Mặt khác, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 001930 giữa ông N, bà T3 và ông N1 ngày 24/5/2023 do Văn phòng công chứng NT chứng nhận được lập trong thời gian các bên có tranh chấp, thời điểm thanh toán cuối cùng của ông N1 theo thông tin thanh toán vào ngày 07/08/2023 trùng với thời điểm các bên thỏa thuận thanh toán số tiền còn lại là 200.000.000 đồng sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông N1 bà T1 đã thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất thổ cư. Những điều này thể hiện ông N1 là người mua ngay tình được bảo vệ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 như Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định. Từ những nhận định trên, không có căn cứ để chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 8 - Thành phố Hồ Chí Minh và kháng cáo của nguyên đơn; bản án của Tòa án nhân dân Khu vực 8 – Thành phố Hồ Chí Minh là đúng quy định pháp luật, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 194/2025/DS-ST ngày 04/08/2025 của Toà án nhân dân Khu vực 8 - Thành phố Hồ Chí Minh. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm, nên án phí phúc thẩm người kháng cáo - ông Võ Văn D phải chịu, được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm do là người cao tuổi.