Bản án 92/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, HĐXX nhận định:

[1]. Về tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông H, bị đơn bà X, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn Chu Văn H1 là bà Cao Thị N và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn có mặt, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt, HĐXX căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vụ án theo quy định.

[2]. Các đương sự kháng cáo trong thời hạn, bà X được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, anh H1 đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo thông báo của Toà án, đúng thời hạn, HĐXX chấp nhận xem xét kháng cáo của các đương sự trên theo quy định.

[3]. Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị X và anh Chu Văn H1, HĐXX thấy:

[4]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[5]. Ông Chu Văn H xác định thửa đất số 474, tờ bản đồ số 6 tại tổ dân phố N, thị trấn C có nguồn gốc của hộ gia đình ông gồm các thành viên Chu Văn H, bà Đặng Thị V1, Chu Văn H4, Chu Văn H5. Ngoài ra, trên thửa đất có ngôi nhà cấp bốn và một số công trình phụ đều do ông H và bà V1 đã xây dựng. Năm 1993 bà V1 chết, năm 1994 ông H kết H6 với bà Nguyễn Thị X, sinh được anh Chu Văn H1, sinh năm 1995, đến năm 1999 ông H và bà X ly hôn. Sau khi ly hôn, bà X và anh H1 đã chuyển đi nơi khác sinh sống. Năm 2000 ông H kết H6 với bà Tống Thị H3, năm 2002 sinh được con chung Chu Văn T. Bà X, bà H3 đều xác nhận, các bà không cùng ông H tạo lập nên tài sản trên trong thời kỳ 8 hôn nhân, không có công sức đóng góp. Theo thông tin trong sổ Đăng ký ruộng đất năm 1991 của UBND xã C thì thửa đất số 474, tờ bản đồ số 06, diện tích 469m² tại tổ dân phố N, thị trấn C, huyện T, tỉnh Bắc Giang thuộc quyền sử dụng của hộ ông Chu Văn H, thời điểm này hộ ông H còn có vợ là bà Đặng Thị V1 cùng các con là Chu Văn H4 và Chu Văn H5. Theo xác minh tại Chi nhánh văn phòng Đ thì không có hồ sơ cấp GCNQSDĐ năm 1991 đối với thửa đất. Theo hồ sơ cấp GCNQSDĐ năm 2003 thì UBND huyện T đã công nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Chu Văn H đối với thửa đất số 33, tờ bản đồ số 23, diện tích 551,5m² (trước là thửa 474, ờ bản đồ số 6) tại GCNQSDĐ số Đ 789396 cấp ngày 31/12/2003. Tại thời điểm năm 2003 hộ ông H có 05 thành viên gồm ông H, bà H3, anh H5, anh H4, anh T. Theo hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 27/5/2004 và phần xác nhận của UBND xã tại hợp đồng này có ghi thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ số A381749 cấp ngày 30/7/1991. Như vậy, căn cứ lời khai của các đương sự và các tài liệu, chứng cứ cho thấy thửa đất số 474, tờ bản đồ số 6, diện tích 469m2 đã được cấp GCNQSDD cho hộ ông Chu Văn H lần đầu năm 1991, tại thời điểm cấp giấy hộ gia đình có ông H, bà V1, anh H5, anh H4 và thửa đất là tài sản chung của các thành viên nêu trên.

[6]. Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 27/5/2004, giữa ông ông Chu Văn H, bà Nguyễn Thị X và ông Chu Văn H1 có nội dung thể hiện như sau: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông Chu Văn H, nghề nghiệp làm ruộng, hộ khẩu thường trú khu N, thị trấn C; Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ông Chu Văn H1, nghề nghiệp: LR; Hộ khẩu thường trú: Khu Đ. Thửa đất chuyển nhượng: Diện tích 469, loại đất: ở + vườn; thửa số 474, tờ bản đồ 06 (nay được thể hiện tại tờ bản đồ 23, diện tích 554,5m2), thời hạn sử dụng đất lâu dài. GCNQSDĐ số A381749 do UBND huyện T cấp ngày 30/7/1991. Tài sản gắn liền đất: có nhà cấp bốn tạm. Giá chuyển nhượng: Bố chuyển cho con. Ngoài ra còn ghi quyền, nghĩa vụ của hai bên. Hợp đồng trên được lập tại khu N, thị trấn C ngày 27/5/2004; ngày 14/6/2004 được UBND thị trấn C xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng; cùng ngày 14/6/2004 được đại diện cơ quan địa chính cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra; ngày 15/6/2004 Phó Chủ tịch UBND huyện T ký xác nhận. Xét thấy: Hợp đồng lập bằng văn bản, có chữ ký của bên chuyển nhượng là ông H, bà X và bên nhận chuyển nhượng là anh H1, có xác nhận của UBND thị trấn C. Hình thức hợp đồng phù hợp quy định tại điều 691 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 74 Luật Đất đai năm 1993. Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có anh Chu Văn H1, tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh H1 mới 9 tuổi, theo quy định tại Điều 22 của Bộ luật dân sự năm 1995 thì “Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi..”, Như vậy, tại thời điểm trên anh H1 chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trong hợp đồng không thể hiện có người đại diện hợp pháp của anh H1, vì vậy anh H1 chưa đủ tuổi để tham gia giao kết hợp đồng này. Đối với bên chuyển nhượng đất ghi ông Chu Văn H, cuối hợp đồng có ghi chồng Chu Văn H, vợ Nguyễn Thị X và có chữ ký, ghi họ 9 tên của cả hai. Như đã phân tích, nguồn gốc thì tài sản nhà, đất trên là của ông H, bà V1, anh H4, anh H5, nhưng chỉ có ông H thực hiện việc ký kết hợp đồng mà không có chữ ký của anh H5, anh H4 và những người thừa kế của bà V1, cũng không có văn bản thể hiện những người này đồng ý cho ông H được toàn quyền ký kết hợp đồng, định đoạt đối với thửa đất trên. Tại thời điểm trên bà X đã ly hôn với ông H, không phải là người vợ hợp pháp hoặc có quyền sử dụng đối với thửa đất chuyển nhượng cho anh H1.

Do đó, việc ông Chu Văn H, bà Nguyễn Thị X định đoạt toàn bộ khối tài sản chung của ông H, bà V1, anh H5, anh H4 để chuyển nhượng cho anh H1 đã vi phạm quy định của pháp luật được quy định tại Điều 232, Điều 233, Điều 237 của Bộ luật Dân sự 1995. Ngoài ra, theo GCNQSDĐ số Đ 789396 do UBND huyện T cấp ngày 31/12/2003 cho hộ ông Chu Văn H thì thửa đất 474, tờ bản đồ số 06 theo đo đạc mới là thửa đất số 33, tờ bản đồ số 23, diện tích 551,5m². Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông H, bà X cho anh H1 ngày 27/5/2004 vẫn ghi theo GCNQSDĐ số A381749, cấp ngày 30/7/1991 là không phù hợp. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2004 giữa ông Chu Văn H, bà Nguyễn Thị X và anh Chu Văn H1 đối với thửa đất số 474, tờ bản đồ số 6 (theo GCNQSDĐ số A381749 do UBND huyện T cấp ngày 30/7/1991) và là thửa đất số 33, tờ bản đồ số 23, diện tích đất 551,5m2 (theo GCNQSDĐ số Đ 789396 do UBND huyện T cấp ngày 31/12/2003), địa chỉ tại tổ dân phố N, thị trấn C, huyện T, tỉnh Bắc Giang bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 131, 137, 140 của Bộ luật dân sự năm 1995. HĐXX thấy cấp sơ thẩm đã căn cứ Điều 22, Điều 131, Điều 136, Điều 137, Điều 140, Điều 233, Điều 237 của Bộ luật Dân sự năm 1995 để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp.

[7]. Do hợp đồng vô hiệu nên theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật Dân sự năm 1995 thì không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm ký hợp đồng.

Tuy nhiên, sau đó anh H1 đã được UBND huyện T cấp GCNQSDĐ ngày 22/11/2005 đối với toàn bộ thửa đất số 33, tờ bản đồ 23, diện tích 554,5m2, đến năm 2020 anh H1 đã làm thủ tục tách thửa đất trên thành ba thửa gồm thửa đất số 92, tờ bản đồ số 19, diện tích 120m2 theo CNQSDĐ số CV911957; thửa đất số 90, tờ bản đồ số 19, diện tích 124,5m2 theo GCNQSDĐ số CV911958; thửa đất số 91, tờ bản đồ 19, diện tích 300m2 theo GCNQSDĐ số CV 911956 do UBND huyện T cấp cùng ngày 10/11/2020. Ngày 28/12/2020 anh H1, bà X đã chuyển nhượng diện tích đất 300m2 trong đó có 150m2 đất ở và 150m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 91, tờ bản đồ số 19 theo GCNQSDĐ số CV911956 cho anh Nguyễn Văn L, ngày 31/12/2020 anh L đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là chủ sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, phúc thẩm, ông H đều xác nhận có một phần lỗi của ông khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh H1 nên ông H không yêu cầu xem xét đối với diện tích đất anh H1, bà X đã chuyển nhượng cho anh L, ông chỉ yêu cầu xem xét đối với phần diện tích đất còn lại hiện ông đang quản lý, sử dụng theo kết quả đo đạc. Xét đây là ý chí tự nguyện, quyền tự định đoạt của ông H và cũng hoàn toàn phù hợp đối với việc đánh giá lỗi của ông H dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Theo kết quả đo đạc hiện trạng sử dụng đất là 247,8m2, 10 trên đất hiện vẫn còn ngôi nhà và các công trình do ông H, bà V1 xây dựng và từ năm 2004 đến nay, ông H, anh H5, anh H4 vẫn tiếp tục sử dụng diện tích đất này, không bàn giao đất cho anh H1, đây cũng là phần đất anh H1 đã được cấp GCNQSDĐ số CV911957 và GCNQSDĐ số CV911958 với diện tích là 244,5m2.

Do đó, căn cứ ý kiến, yêu cầu của ông H, hiện trạng sử dụng đất và để đảm bảo quyền lợi của anh L là người thứ ba ngay tình, HĐXX xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2004 giữa ông H, bà X và anh H1 bị vô hiệu đối với phần diện tích đất 247,8m2 , đối với phần diện tích đất anh H1, bà X đã chuyển nhượng cho anh L, do ông H không yêu cầu nên HĐXX không đặt ra xem xét. HĐXX thấy cần sửa đối với nội dung này của Toà án cấp sơ thẩm.

[8]. Đối với GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CV911958 (đối với thửa đất số 90, tờ bản đồ số 19, diện tích 124,5m2) và số CV911957 (đối với thửa đất số 92, tờ bản đồ số 19, diện tích 120m2), đều do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T1 cấp ngày 10/11/2020 người sử dụng là anh Chu Văn H1. Xem xét hồ sơ cấp GCNQSDĐ cũng ý kiến, quan điểm của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T1, HĐXX thấy trình tự, thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ đối với thửa đất mặc dù được Cơ quan có thẩm quyền xác định đúng quy định của pháp luật, tại biên bản làm việc ngày 03/8/2020 xác định ông H1 là người đang sử dụng đất, tuy nhiên thực tế toàn bộ thửa đất vẫn do ông H quản lý, sử dụng. Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T1 chưa xác định đúng chủ thể sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng giữa ông H và anh H1 vô hiệu nên căn cứ điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự, điều 133, 136, 152 Luật đất đai năm 2024; Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về Điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; Nghị định số 151/2015 ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, HĐXX thấy cấp sơ thẩm không xem xét đối với các GCNQSDĐ đã cấp cho anh H1 nêu trên là chưa giải quyết triệt để, do đó HĐXX thấy cần sửa theo hướng tuyên Cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả giải quyết của Toà án, thực hiện việc thu hồi, huỷ GCNQSDĐ và cấp lại GCNQSDĐ phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án đối với diện tích 247,8m2 (theo kết quả đo hiện trạng) thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 23 (nay là thửa số 90, 92 cùng tờ bản đồ số 19) địa chỉ tại Thôn N, xã T, tỉnh Bắc Ninh theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các đương sự có quyền đến cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để thực hiện thủ tục huỷ biến động về quyền sử dụng đất và đăng ký, xin cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật.

[9]. Đối với GCNQSDĐ số CV 911956 do UBND huyện T cấp ngày 10/11/2020 đối với thửa đất số 91, tờ bản đồ 19, diện tích 300m2 cấp ngày 10/11/2020, do các đương sự không yêu cầu xem xét đối với diện tích đất anh H1 chuyển nhượng cho anh L diện tích đất này, anh L đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận có quyền sử dụng đất nên HĐXX không xem xét. Đối với 11 GCNQSDĐ số AD009078 do UBND huyện T cấp ngày 22/11/2005 cho anh Chu Văn H1 là vi phạm quy định của pháp luật nhưng đã bị thu hồi khi anh H1 xin cấp đổi GCNQSDĐ năm 2020, do đó HĐXX không xem xét.

[10]. Tại phiên toà bà X cung cấp tài liệu,chứng cứ là bản phô tô “Đơn xin bán đất nhà ở” ngày 08/4/2004 của ông Chu Văn H để chứng minh việc ông H đã bán toàn bộ thửa đất tranh chấp cho bà X, bà X xác định đây là giấy do ông H viết và bà đã nộp cho cán bộ UBND xã khi ông H làm thủ tục chuyển nhượng đất cho anh H1.

Tuy nhiên, ông H không thừa nhận. Ngoài lời khai và bản phô tô trên, bà X không có tài liệu, chứng cứ (bản gốc) để chứng minh, bà X cũng không chứng minh được đã nộp tài liệu trên cho ai. Tại hồ sơ cấp GCNQSDĐ do Toà án cấp sơ thẩm đã thu thập được tại cơ quan có thẩm quyền thì không có tài liệu nào như bà X trình bày.

Do đó, HĐXX thấy không có căn cứ để thu thập tài liệu, chứng cứ và không có căn cứ để chấp nhận ý kiến của bà X. Đối với việc bà X cung cấp tài liệu xác định đã đưa cho ông H số tiền 5.500.000 đồng để đi rút sổ đỏ ngân hàng và xác định đây là tiền mua đất, ông H có thừa nhận vay của bà X số tiền này, nhưng không phải là nhận tiền chuyển nhượng đất, xem xét nội dung giấy không thể hiện có liên quan đến việc chuyển nhượng đất giữa ông H và anh H1 ghi ngày 27/5/2004, do đó, HĐXX thấy không có căn cứ để xem xét ý kiến của bà X. Trường hợp giữa bà X và ông H có tranh chấp thì có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác theo quy định của pháp luật.

[11]. Từ đánh giá trên, HĐXX phúc thẩm nhất trí ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tại phiên toà, không chấp nhận kháng cáo của bà X về việc sửa bản án sơ thẩm và kháng cáo của anh H1 về việc huỷ bản án sơ thẩm. Tuy nhiên cần sửa bản án sơ thẩm cho phù hợp với nhận định đánh giá của HĐXX tại mục

[7],

[8] nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án, HĐXX phúc thẩm thấy cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật, thực hiện đúng, đầy đủ thủ tục tố tụng theo quy định.

[12]. Về án phí: Căn cứ điều 147, điều 148 BLTTDS; điểm đ khoản 1 Điều 12; Khoản 2 Điều 29 Nghị quyết 326/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Do sửa bản án sơ thẩm nên bà X, anh H1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

[13]. Đối với các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên HĐXX không đặt ra xem xét.