Bản án 170/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu thu thập được có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Xét yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo của nguyên đơn, thấy rằng: [1.1] Về nguồn gốc thửa đất tranh chấp có diện tích 10m x 50m tại khu vườn 3, đường phân lô dãy số 2, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên (Nay là xã S, tỉnh Đắk Lắk) được UBND huyện S cấp Giấy phép sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn C vào ngày 30/3/1992. Quá trình chuyển nhượng, nguyên đơn bà Nguyễn Thị N khai rằng nhận chuyển nhượng từ ông Huỳnh B với giá 01 chỉ 03 phân vàng vào N 1993 dưới hình thức thỏa thuận miệng, việc giao tiền có sự chứng kiến của bà Dương Thị T (vợ ông B); thời điểm chuyển nhượng ông B có nói cho bà biết đất là của ông Nguyễn Văn C, ông B chỉ giao dịch giùm ông C. Phù hợp với lời khai của ông Huỳnh B thừa nhận có việc chuyển nhượng như trên, ông chỉ đứng ra giao dịch chuyển nhượng giúp ông C.

Tuy nhiên, nội dung Công văn số 164/CV-CAH ngày 10/01/2008 của Công an huyện Sông Hinh và lời khai của bà Trương Thị T (vợ ông C) lại thể hiện ông C chuyển nhượng thửa đất trên cho ông B 4 với giá 5 phân vàng, sau đó ông B mới chuyển nhượng lại cho bà N với giá 01 chỉ 03 phân vàng, ông C không giao dịch chuyển nhượng và không biết bà N là ai.

Xét thấy, lời khai của các bên và tài liệu chứng cứ thu thập được có nhiều mâu thuẫn nhưng chưa được cấp sơ thẩm làm rõ, chưa tiến hành đối chất giữa bà N, ông B và ông C để làm rõ việc ông C có chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông B không, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà N thì ông C có biết không, có ý kiến gì về việc chuyển nhượng không. Tại điểm b mục 5 Giấy phép sử dụng đất ngày 30/3/1992 của UBND huyện S cấp cho ông Nguyễn Văn C có nội dung: “Sau 06 tháng mà không sử dụng đất như đơn xin phép, giấy phép này sẽ bị thu hồi” nhưng chưa được cấp sơ thẩm xác minh tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm rõ tại thời điểm bà N nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất trên đã có quyết định thu hồi hay chưa; hiện quyền sử dụng thửa đất trên đã được cấp cho ai chưa, ai là người quản lý và sử dụng đất trên thực tế. Chưa thu thập đầy đủ hồ sơ giải quyết khiếu nại N 1996 của bà N tại Công an huyện Sông Hinh cùng các quyết định liên quan để làm rõ nội dung sự việc. [1.2] Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, nội dung.

Tuy nhiên, lại tuyên xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mà không tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là không đúng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chưa giải quyết triệt để vụ án. [1.3] Nguyên đơn bà N khởi kiện yêu cầu bị đơn ông Huỳnh B, ông Nguyễn Văn C trả lại quyền sử dụng đất như đã giao kết; trường hợp không thực hiện được thì yêu cầu trả lại bằng giá trị tài sản tương đương với thửa đất tại thời điểm hiện nay là 1,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tranh chấp để xác định vị trí, ranh giới thực tế, hiện trạng tài sản trên đất để làm cơ sở để xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là thiếu sót. [1.4] Nguyên đơn và bị đơn đều cho rằng hiện nay bị đơn không quản lý, sử dụng thửa đất tranh chấp nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh tại thời điểm hiện nay ai đang quản lý, sử dụng thửa đất tranh chấp để đưa những người này vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là thiếu sót.

[2] Về tố tụng: [2.1] Thời hiệu khởi kiện: Tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự quy định “Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc”. Trong vụ án này, 5 các đương sự không có đơn yêu cầu áp dụng thời hiệu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm nhận định “thời hiệu khởi kiện vụ án đã hết theo quy định tại các Điều 184, 185 của Bộ luật tố tụng dân sự N 2015 và Điều 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015” là không đúng. [2.2] Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải khi Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án vẫn đang có hiệu lực pháp luật, chưa có quyết định tiếp tục giải quyết vụ án là vi phạm thủ tục tố tụng.

[3]

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, HĐXX phúc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, đưa thiếu người tham gia tố tụng; những thiếu sót này cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Do đó, cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn hủy bản án dân sự sơ thẩm.

[4]. Về án phí: Do kháng cáo được chấp nhận nên nguyên đơn bà Nguyễn Thị N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.