Bản án 164/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

, ngày 08/01/2017 ông B chết, ngày 11/9/2020 bà X có Đơn khởi kiện, như vậy ông B chết trước thời điểm bà X khởi kiện, ông B chưa bao giờ là đương sự tham gia tố tụng trong vụ án. Do vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định các con của ông B, bà V gồm các anh chị Hoàng Quỳnh D, Hoàng Quỳnh T và Hoàng Thị N là những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông B là không đúng mà phải xác định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Nên, Kháng nghị về phần này là có căn cứ.

[4] - Đối với Kháng nghị cho rằng Tòa sơ thẩm cần thu thập chứng cứ chứng minh thời điểm ông B chuyển nhượng đất cho bà X thì ông B có đang thế chấp ngân hàng như lời bà X trình bày không, nếu có thì khi đó ông B đang thế chấp ngân hàng nào để vay tiền là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

Xét thấy, mặc dù ngoài lời trình bày bà X không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh thời điểm hai bên sang nhượng thì ông B đang thế chấp tại ngân hàng nhưng căn cứ 8 vào những nội dung biên nhận mà ông B đã viết: “….hiện nay sổ QSDĐ ông Hoàng Quỳnh B đã đem thế chấp. Nay bà Ngô Thị X đã cầm 480 triệu để chuộc sổ về để làm giấy sang nhượng…ghi chú. Tôi B đã nhận với chị X số tiền là 100.000.000đ (một trăm triệu đống chẵn). Còn 480.000.000đ chưa nhận khi nào xong sổ ra mới nhận số tiền trên” (BL 203) thì mặc dù trong biên nhận không nói rõ đất có đang thế chấp cho ngân hàng hay cho tổ chức, cá nhân nào nhưng hiện ông B đã chết và việc không thu thập chứng cứ chứng minh thời điểm này đất có phải đang được thế chấp cho ngân hàng hay không cũng không làm ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án.

Tuy nhiên, dù không thu thập được nhưng bản án sơ thẩm vẫn khẳng định thời điểm này ông B đang thế chấp ngân hàng là không đúng với tình tiết khách quan của vụ án nên Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[5] - Về áp dụng pháp luật: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập vào ngày 07/12/2012, thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 đang có hiệu lực nhưng Bản án sơ thẩm lại áp dụng quy định Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết là không phù hợp nên Kháng nghị về nội dung này là có căn cứ. Về nội dung tranh chấp:

[6] Xét yêu cầu của nguyên đơn về yêu cầu được công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 07/12/2012: xét, mặc dù bà V và các con cho rằng bà V cùng các con không chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà X và không biết việc chuyển nhượng đất giữa ông B và bà X ông T1 nhưng tại Biên bản hòa giải tại UBND xã Đ vào ngày 14/10/2020 bà V trình bày: “Khi ông Hoàng Quỳnh B còn sống có bán đất cho bà X nhưng lúc đó tôi đi Bắc (tỉnh Cao Bằng)” (BL 07); bên cạnh đó, trong suốt thời gian bà X sử dụng đất từ năm 2012 đến năm 2018 thì gia đình bà V vẫn sinh sống tại khu vực đất tranh chấp, phần đất tranh chấp nằm ở ngay phía sau giáp ranh căn nhà bà V ở, thời điểm này gia đình bà V đều biết và chứng kiến việc sử dụng đất của bà X; mặt khác, các anh T, D, V1 cũng là những người đều ký xác nhận tại Giấy nhận tiền sang nhượng lập ngày 26/9/2012. Nên, có cơ sở xác định việc ông B khi còn sống có thỏa thuận chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà X như bà X trình bày là có thật. Bà V và các con cho rằng chỉ nghe ông B nói là cho bà X thuê đất nên để bà X sử dụng nhưng lại không chứng minh được việc mình ký xác nhận nhận tiền trong giấy biên nhận tiền sang nhượng đất là tiền thuê chứ không phải tiền chuyển nhượng cũng như không chứng minh được có việc cho thuê đất (như việc thu tiền thuê đất, không biết giá cho thuê, thời hạn cho thuê …) nên có cơ sở khẳng định ông B đã chuyển nhượng diện tích đất tranh chấp cho bà X, bà V và các con đều biết việc chuyển nhượng này.

[7]

Tuy nhiên, xét việc chuyển nhượng các bên chỉ lập bằng giấy tay, trong đó chỉ ghi chung chung diện tích chuyển nhượng là 3.500m2 đất và con đường đi 3m x 170m mà không lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền cũng như không ghi rõ vị trí tứ cận, vị trí tọa lạc, đất thuộc thửa nào, tờ bản đồ số mấy, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa, không trích lục bản đồ địa chính; đất được cấp cho hộ gia đình nhưng trong hợp 9 đồng không được đầy đủ các thành viên của hộ gia đình trong đó có bà V là đồng sở hữu tài sản ký xác nhận nên hợp đồng này là trái quy định tại các điều 109, 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định, thuộc trường hợp vô hiệu cả về nội dung và hình thức ngay từ thời điểm giao kết. Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Giấy sang nhượng đất lập ngày 07/12/2012 giữa bà X và ông B vô hiệu là có căn cứ. Yêu cầu công nhận hiệu lực của giấy sang nhượng đất viết tay ngày 07/12/2012 giữa bà X và ông B, yêu cầu được công nhận quyền sử dụng diện tích đất tranh chấp của bà X không được chấp nhận.

[8]

Tuy nhiên, phía nguyên đơn không chứng minh được ngoài nội dung vào ngày 05/4/2013 ông B xác nhận “đã nhận đủ số tiền bán vườn ao chuồng diện tích 3.500m2 (Ba sào rưỡi) số tiền 180.000.000 đồng và 18.000.000 đồng 3m dài 170m đường đi” thì ông B còn nhận thêm của bà X khoản tiền nào khác nên chỉ có cơ sở xác định ông B nhận của bà X tổng cộng 198.000.000 đồng chứ không phải 238.000.000 đồng như lời bà X trình bày. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông B đã nhận của bà X 238.000.000 đồng chỉ dựa trên lời trình bày của bà X là không có căn cứ.

[9] Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 thì: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận... Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

[10] Xét, khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa án cấp sơ thẩm có sai sót. Cụ thể: theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 07/8/2025 (BL180-181) và Biên bản định giá ngày 09/9/2025 (BL187-188) thì 4.641,5m2 có trị giá 928.300.000 đồng; trên đất tranh chấp có các tài sản: 02 cây dầu trồng năm 2010 trị giá 2.880.000 đồng, 02 cây điều trồng năm 2010 Tòa án cấp sơ thẩm thiếu sót không định giá nhưng tại Tòa án cấp sơ thẩm các đương sự tự thỏa thuận có trị giá 1.000.000 đồng (500.000 đồng/cây); 05 cây điều trồng 2012 có trị giá 3.500.000 đồng; 50 cây điều trồng 2022 trị giá 30.000.000 đồng; 01 nhà cấp 4 không tô chát diện tích 63m2 xây năm 2012 trị giá 100.800.000 đồng; 01 nhà xưởng xây năm 2012 diện tích 174m2 trị giá 191.400.000 đồng, giếng đào và giếng khoan (giếng các bên không yêu cầu định giá). Trong khi, nguyên đơn cho rằng sau khi nhận đất nguyên đơn bà X đã xây thêm chuồng heo, làm lại nhà, trồng cây, đào giếng, kéo điện với tổng số tiền 460.000.000 đồng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh làm rõ có việc bà X tạo dựng những tài sản như bà trình bày không. Đồng thời, trên đất cũng có 50 cây điều nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại tính trị giá 50 cây điều này vào tổng giá trị tăng lên để xác định thiệt hại, làm cơ sở buộc bị đơn phải bồi thường là không phù hợp.

Tuy nhiên, xét do nguyên đơn không kháng cáo để yêu cầu xem xét quyền lợi đối với những tài sản mà nguyên đơn cho rằng mình đã đầu tư thêm gồm: chi phí kéo điện, làm nhà ở, nhà xưởng, đào thêm giếng nên Hội đồng xét xử không xem xét lại đối với những tài sản này. Song, đối với 50 cây điều do bị đơn bà V trồng năm 2022 thì cần trừ 10 trị giá ra, không tính vào trị giá tài sản để tính thiệt hại.

Do đó, trị giá tài sản tranh chấp là phần đất và tài sản trên đất sau khi trừ trị giá 50 cây điều trồng năm 2022 là: 928.300.000 đồng + 2.880.000 đồng + 1.000.000 đồng + 3.500.000 đồng + 100.800.000 đồng + 191.400.000 đồng = 1.227.580.000 đồng.

[11] Giá trị thiệt hại của tài sản tranh chấp (sau khi trừ trị giá tài sản tăng lên cho giá trị chuyển nhượng) như sau: 1.227.580.000 đồng - 198.000.000 đồng = 1.029.580.000 đồng.

[12] Xét về lỗi: xét thấy, cả ông B và bà X khi chuyển nhượng đều biết đất của hộ gia đình ông B nhưng lại không thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng, nhưng sau khi chuyển nhượng gia đình ông B đã không hợp tác tiếp tục thực hiện hợp đồng nên gia đình ông B có lỗi nhiều hơn. Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông B có lỗi nhiều hơn tương ứng với 70% thiệt hại, bà X có lỗi ít hơn tương ứng với 30% thiệt hại là phù hợp nên cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm về phần này.

[13] Do bà V hiện là người đang quản lý, sử dụng đất nên không buộc bà X phải nghĩa vụ trả đất cho bà V. Hiện nay toàn bộ diện tích đất tranh chấp sau khi ông B chết đã được gia đình bà V làm thủ tục phân chia di sản thừa kế, trong đó thành viên hộ gia đình đã đồng ý tặng cho bà V toàn bộ di sản của ông B để lại, đến ngày 03/6/2021 bà V được điều chỉnh biến động sang tên trên Gấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số BD838064, số vào sổ cấp giấy (CH) 0014961 mà UBND huyện Đ đã cấp cho ông Hoàng Quỳnh B, bà Nông Thị V vào ngày 31/7/2012 (BL108).

Vì vậy, bà V với tư cách người nhận thừa kế di sản phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà X số tiền 198.000.000 đồng, bà X phải tự chịu 30% thiệt hại tương ứng với số tiền 1.029.580.000 đồng x 30% = 308.874.000 đồng và bà V có nghĩa vụ phải bồi thường cho bà X 70% thiệt hại tương ứng với số tiền 720.706.000 đồng. Tổng số tiền bà V phải thanh toán cho bà X là 198.000.000 đồng + 720.706.000 đồng = 918.706.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà V phải hoàn trả cho bà X 238.000.000 đồng và phải bồi thường cho bà X số tiền 712.985.000 đồng là chưa chính xác.

[14]

Từ những phân tích trên, thấy rằng kháng cáo của bà V và Kháng nghị của Viện kiểm sát được chấp nhận một phần.

[15] Chi phí tố tụng: Chi phí đo đạc, thẩm định và định giá tài sản nguyên đơn tự nguyện chịu.

[16] Án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Nghị quyết 326/2016/NQ-UBNVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, đương sự phải chịu theo quy định. Tuy nhiên do nguyên đơn bà X, và bị đơn bà V là người cao tuổi và có yêu cầu được miễn nên được miễn.

[17] Án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo được chấp nhận một phần nên bà V không phải chịu. 11

[18] Quan điểm và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa được chấp nhận một phần.

[19] Các phần khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.