Bản án 169/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: ngày 22/9/2025 Tòa án nhân dân khu vực 9 - Vĩnh Long tuyên án sơ thẩm, đến ngày 02/10/2025 ông T2 kháng cáo là còn trong thời hạn theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự, đơn kháng cáo đúng về hình thức, nội dung và đã nộp tạm ứng án phí đầy đủ nên được xem xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Ông Trịnh Văn T2 là chủ sử dụng thửa đất đất số 61 tờ bản đồ số 7 tọa lạc tại xã T, tỉnh Vĩnh Long (bút lục số 96). Ngày 05 tháng 4 năm 2022, ông T2 lập hợp đồng ủy quyền cho bà V được quyền thay mặt ông thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 61 nêu trên (bút lục số 87-89), hợp đồng ủy quyền được công chứng theo quy định. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, ngày 17/5/2022, bà V thay mặt ông T2 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 61 cho ông T (bút lục 106-107). Thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng nhưng ông T trình bày thực tế giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng và ông T xuất trình Giấy giao nhận tiền ngày 17/5/2022 có chữ ký và dấu vân tay của bà V có nội dung: bà V chuyển nhượng cho ông T quyền sử dụng đất và nhà ở đối với thửa 61 với giá 700.000.000 đồng và bà V đã nhận đủ của ông T 700.000.000 đồng (bút lục 105).

[3] Người đại diện hợp pháp của ông T2 cho rằng không có căn cứ chứng minh bà V nhận của ông T số tiền chuyển nhượng đất 700.000.000 đồng. Song 4 trong quá trình giải quyết vụ án, bà V không có ý kiến bác bỏ chữ ký tên trong Giấy giao nhận tiền ngày 17/5/2022, ông T2 cũng không có yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm trưng cầu giám định chữ ký bà V trong giấy giao nhận tiền này và cũng không xuất trình được chứng cứ gì khác để chứng minh bà V không có nhận của ông T số tiền 700.000.000 đồng. Ngoài ra, theo kết quả định giá, thì thửa đất 61 có giá 894.200.000 đồng cao hơn số tiền bà V nhận của ông T. Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự: “Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình thì phải giao nộp cho Tòa án tài liệu chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó”. Ông T2 phản đối yêu cầu của ông T nhưng không giao nộp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Như vậy, có căn cứ xác định bà V nhận của ông T tiền chuyển nhượng thửa đất 61 là 700.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà V nhận của ông thắng 700.000.000 đồng tiền chuyển nhượng thửa đất 61 là có căn cứ.

Do đó, không chấp nhận tạm ngừng phiên tòa phúc thẩm (mở lần 2) để giám định chữ ký trong giấy giao nhận tiền ngày 17/5/2022 theo yêu cầu của người đại diện hợp pháp của ông T2.

[4] Tại phiên tòa các bên đương sự thống nhất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa ông T2 (do bà V đại diện) với ông T được công chứng vào ngày 17/5/2022 đối với thửa 61, diện tích 447,1 m2, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại xã T, tỉnh Vĩnh Long vô hiệu và đồng ý hủy bỏ hợp đồng. Xét lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: bên chuyển nhượng (bà V) biết trên đất có 02 căn nhà của bà T4 và anh L1 nhưng cố tình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T; về phía ông T khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tìm hiểu kỹ về điều kiện chuyển nhượng đối với thửa đất, không đến thửa đất để xem xét và có sự thỏa thuận với những hộ đang sinh sống trên phần đất đó, dẫn đến hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp này lỗi là do cả hai bên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có lỗi ngang nhau nên mỗi bên phải gánh chịu ½ thiệt hại. Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự cũng thống nhất điều này. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định lỗi hoàn toàn do bà V, ông T không có lỗi là chưa phù hợp.

Do đó, cần sửa án sơ thẩm phần này.

[5] Xác định mức thiệt hại. Ông T chưa nhận đất, không có tu bổ làm tăng giá trị đất nên thiệt hại trong trường hợp này là số tiền chênh lệch giá đất do các bên giao kết với giá đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Giá đất do các bên giao kết là 700.000.000 đồng; giá đất (giá thị trường) tại thời điểm xét xử là 2.000.000đ/m2 x 447,1m2 = 894.200.000 đồng. Vậy chênh lệch giá đất là: 894.200.000 đồng – 700.000.000 đồng = 5 194.200.000 đồng. Mỗi bên gánh chịu ½ thiệt hại tương ứng số tiền 97.100.000 đồng.

[6] Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Xét về trách nhiệm hoàn trả và bồi thường thiệt hại: Trong trường hợp này, do ông T2 ủy quyền cho bà V nên bà V mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 61 cho ông T. Việc bà V ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T không vượt quá phạm vi ủy quyền. Căn cứ khoản 1 Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015 “Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện”. Như vây, Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông T2 phải có trách nhiệm liên đới cùng với bà V hoàn trả cho ông T 700.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất là đúng quy định; về số tiền bồi thường thiệt hại, các đương sự thống nhất mỗi bên chịu ½ tương đương 97.100.000 đồng là phù hợp pháp luật nên được công nhận.

[7]

Từ những phân tích trên, xét kháng cáo của ông T2 có căn cứ chấp nhận một phần.

[8] Án phí sơ thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên sửa lại án phí sơ thẩm cho phù hợp, buộc ông T2 và bà V liên đới chịu 36.184.000 đồng (trong đó gồm: 300.000 đồng tiền án phí không giá ngạch do hủy hợp đồng và 35.884.000 đồng tiền án phí đối với số tiền giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu); ông T không phải chịu án phí sơ thẩm.

[9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải án phí phúc thẩm. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long có căn cứ chấp nhận

Vì các lẽ trên; Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.