Bản án 91/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứ u các tài liê ̣u, chứ ng cứ có trong hồ sơ, đã đươ ̣c kiểm tra ta ̣i phiên tò a, căn cứ vào kết quả tranh tụng ta ̣i phiên tò a, lờ i phát biểu của vị đại diện Viện kiểm sát, Hô ̣i đồ ng xét xử nhâ ̣n đi ̣nh như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn H và bà Phạm Thị Hồng C, là bị đơn của vụ án trong hạn luật định, hợp lệ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. 6

[2] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn H và bà Phạm Thị Hồng C: Ông H và bà C xác định: Tổng diện tích tranh chấp là 37.849m2 (đo đạc thực tế là 38.484,4m2) tại các thửa 166, diện tích 12.059,8m2; thửa 167, diện tích 13.008,7m2; thửa 168, diện tích 13.415,9m2 (đối chiếu sang bản đồ địa chính chính quy lần lượt là tại các thửa 911, 912 và 913 tờ bản đồ số 5) tất cả tờ bản đồ số 8, cùng tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T (Nay là xã T), tỉnh Đồng Tháp nằm trong phạm vi các mốc: Từ M1 đến M2, M3, M4, M5, M6, M7, M8, M9 về M1 ông, bà không chuyển nhượng cho ông Võ Hồng T nên ông, bà không đồng ý với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm. Ông Võ Hồng T khởi kiện yêu cầu ông H, bà C thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông theo Hợp đồng mua bán đề ngày 30/4/2006 đã ký kết giữa ông T và ông Nguyễn Tấn L. Xét thấy: Theo hồ sơ vụ án thì vào năm 2003, bà Lê Thị Tuyết N, ông Nguyễn Tấn L cùng ông Tăng Hoàng V, ông Lê Văn K, ông Nguyễn Thanh H, ông Nguyễn Văn H và ông Võ Ngọc R có hùn vốn mở Công ty TNHH Hiền Đ do bà Lê Thị Tuyết N (vợ ông L) làm giám đốc. Ông L làm Phó giám đốc. Tại Biên bản họp hội đồng quản trị đề ngày 02/01/2003 về việc thống nhất nâng vốn điều lệ Công ty và phần vốn góp của từng thành viên trong Công ty TNHH H gồm: + Bà Lê Thị Tuyết N chiếm tỷ lệ phần vốn góp là 50%; + Ông Võ Ngọc R chiếm tỷ lệ phần vốn góp là 20%; + Ông Nguyễn Thanh H chiếm tỷ lệ phần vốn góp là 13,2%; + Ông Lê Văn K chiếm tỷ lệ phần vốn góp là 5,6%; + Ông Tăng Hoàng V chiếm tỷ lệ phần vốn góp là 5,6%; + Ông Nguyễn Văn H chiếm tỷ lệ phần vốn góp là 5,6% số tiền cụ thể là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Các thành viên góp vốn đều có ký tên. Công ty TNHH H được Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Vĩnh Long cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu vào ngày 06/9/2002. Ngành, nghề kinh doanh: “-Xây dựng các công trình: Dân dụng; Công nghiệp; Giao thông (cầu, đường, cống…); Thủy lợi; Dọn dẹp tạo mặt bằng xây dựng; Đường dây và trạm biến áp; Đường ống cấp thoát nước. – Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu dân cư tập trung, các loại nhà ở phục vụ nhân dân. – Lắp đặt thiết bị cho các công trình xây dựng….”. Vốn điều lệ: 500.000.000 VNĐ. Đăng ký thay đổi lần 1 ngày 10/6/2009. Đăng ký thay đổi lần 2 ngày 22/3/2010. Vốn điều lệ: 1.000.000.000 VNĐ. Công ty TNHH H bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh vào ngày 15/8/2018. Bà N, ông L, ông R, ông H, ông V, ông K, ông H thống nhất hùn vốn để thi công công trình tuyến dân cư bờ nam kênh T, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp. Công trình nêu trên đã làm xong nhưng bị thua lỗ nên các ông L, ông H, ông V, ông H và ông R mở nhiều cuộc họp Hội đồng quản trị về việc xử lý công nợ đi đến thống nhất là thu hồi giấy đất do ông H đứng tên (do ông H đang quản 7 lý 01 giấy và ông R đang quản lý 01 giấy) để bán trả nợ hoặc bán không được thì chuyển cho công ty thế chấp vay trả nợ. Bà N, ông L xác nhận: Trong quá trình thi công công trình, Công ty TNHH H có nợ ông cửa hàng mua bán xăng dầu H số tiền 97.000.000 đồng mua xăng dầu. Do không có khả năng thanh toán nên vào ngày 30/4/2006 ông L có ký kết Hợp đồng mua bán (V/v bán đất hầm, ấp B, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp) với ông Võ Hồng T, thống nhất bán phần đất ao (hầm) có tổng diện tích là 41.000m2 tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp cho ông T để cấn trừ nợ. Diện tích đất 41.000m2 có giá trị là 135.000.000 đồng (đơn giá 3.292,682 đồng/m2) nên sau khi ký hợp đồng mua bán với ông L, ông T còn phải trả thêm tiền chuyển nhượng đất cho ông L là 38.000.000 đồng. Ông T trình bày: Ngày 27/3/2008, ông T đã giao đủ cho ông L số tiền 38.000.000 đồng. Từ năm 2006, ông T đã sử dụng toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng cho đến nay. Nhiều năm qua, ông T nhiều lần yêu cầu ông L thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông L hứa hẹn nhưng không thực hiện. Ông T biết được ông H và bà C là thành viên của Công ty TNHH H đứng tên quyền sử dụng đất này nên ông T khởi kiện yêu cầu ông H và bà C thực hiện tiếp tục đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. [2.1] Tại hồ sơ thể hiện 02 biên nhận: - Biên nhận ngày 26/3/2003 của ông Nguyễn Văn M và ông Nguyễn Văn B nhận của ông Võ Ngọc R tổng số tiền 193.888.200 đồng để chuyển nhượng diện tích 27.308,2m2 đất sản xuất nông nghiệp (lúa); - Biên nhận ngày 26/3/2003 của ông Nguyễn Văn T nhận của ông Võ Ngọc R tổng số tiền là 95.894,730 đồng để chuyển nhượng diện tích 13.506,3m2 đất sản xuất nông nghiệp (lúa). 8 Tổng diện tích đất chuyển nhượng là 40.814,5m2. Tổng diện tích đất do ông R chuyển nhượng nêu trên, tại 02 biên nhận tiền ngày 26/3/2003 của ông M, ông B và ông T không thể hiện vị trí đất ở đâu. Hai biên nhận nêu trên thể hiện ông Võ Ngọc R là người thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp 40.814,5m2. Nội dung này mâu thuẫn với lời trình bày của ông Võ Ngọc R tại Biên bản lấy lời khai người làm chứng vào ngày 09/5/2024 và lời trình bày của ông Nguyễn Tấn L tại Biên bản lấy lời khai của đương sự ngày 09/5/2024 của Tòa án nhân dân huyện T. Ông R và ông L đều trình bày: “…..chính ông V là người đứng ra kêu ông H hùn vốn vào cùng làm cho nên ông H mới bỏ tiền ra mua đất nhưng ông H yêu cầu là phải tính lãi 5% và phải để cho ông H đứng tên đất”. Đất do ông R chuyển nhượng là đất sản xuất nông nghiệp (còn làm lúa) vào ngày 26/3/2003. Trong khi đó, bà Phạm Thị Hồng C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là 11.795m2 đất ao (nuôi trồng thủy sản) vào ngày 28/3/2003 và ông Nguyễn Văn H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là 26.054m2 đất ao (nuôi trồng thủy sản) vào ngày 28/3/2003. Đồng thời, tính từ ngày nhận tiền chuyển nhượng đất đến ngày ông H, bà C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu chỉ cách nhau 02 ngày. [2.2] Theo Biên bản họp H đồng quản trị công ty TNHH H ngày 02/01/2003 thì ông Nguyễn Văn H là thành viên góp vốn bằng số tiền là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Biên bản này không thể hiện việc ông H góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có căn cứ bà Phạm Thị Hồng C không phải là thành viên của công ty. Bà N và ông L, cũng như công ty TNHH H không có tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh tổng diện tích tranh chấp là 37.849m2 (không phải diện tích 41.000m2 như nội dung thể hiện tại các Biên bản họp) tại các thửa đất số 166, 167, 168 cấp cho hộ bà Phạm Thị Hồng C và hộ ông Nguyễn Văn H là tài sản của công ty TNHH H; Cũng không có chứng cứ công ty TNHH H giao cho ông Nguyễn Văn H đứng tên quyền sử dụng đất tranh chấp. [2.3] Tại Biên bản lấy lời khai ngày 25/4/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long (thực hiện ủy thác thu thập chứng cứ) đối với ông Nguyễn Thanh H và ông Tăng Hoàng V. Ông H và ông V xác định không có hùn vốn với ông L, ông R, ông H để xây dựng công trình tuyến dân cư K, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp. Ông H và ông V không biết việc ông H bỏ vốn vào để mua đất và có thỏa thuận là để ông H, bà C đứng tên quyền sử dụng đất. Chữ ký tại Biên bản họp Hội đồng quản trị ngày 25/11/2003 không phải là chữ ký của ông V và ông H. Các thửa đất tranh chấp số 166, 167, 168 giữa ông T và ông H, bà C không có liên quan đến ông H và ông V. [2.4] Theo Biên bản họp Hội đồng quản trị đề ngày 25/11/2003 có mặt gồm: Ông Nguyễn Tấn L, ông Tăng Hoàng V, ông Võ Ngọc R, ông Nguyễn Thanh H và anh Nguyễn Văn H ký tên, nội dung cuộc họp như sau: “Sau khi bàn bạc HĐQT đi đến thống nhất: đồng ý thu hồi giấy tờ mua đất hầm (02 giấy quyền sử dụng đất) do anh H đứng tên, trong đó anh Nguyễn Văn H giữ 01 giấy 9 QSDĐ, ông Võ Ngọc R giữ 01 giấy QSDĐ. 1/ Thống nhất lấy 02 giấy tờ đất QSDĐ để bán trả nợ cho hợp đồng số 06 ngày 25/3/2003 (hợp đồng trúng thầu xây dựng công trình tuyến dân cư bờ Nam kênh T, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp) bằng số tiền bán đất bấy nhiêu sẽ thanh toán hết bấy nhiêu. Nếu như bán không được sẽ chuyển đất cho công ty vay để thanh toán nợ. Phần nợ còn lại sẽ thanh toán khi hết thời gian bảo hành lúc chủ đầu tư chuyển tiền. 2/ Giao cho anh Nguyễn Tấn L và anh Tăng Hoàng V tìm người bán đất. 3/ Trách nhiệm của anh Nguyễn Văn H và anh Võ Ngọc R là phải giao 02 giấy QSDĐ lại cho anh L và anh V để tìm người bán đất. Nếu 02 thành viên này không thực hiện đúng với tinh thần nội dung trên thì sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm trước các công nợ của công ty về công trình tuyến dân cư kênh T…..”.

Tuy nhiên, nội dung tại cuộc họp nêu trên hoàn toàn không đề cập đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Phạm Thị Hồng C (vợ ông H) đứng tên. [2.5] Toàn bộ tài liệu, chứng cứ thể hiện tại hồ sơ vụ án hoàn toàn không hiện việc ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Hồng C thống nhất giao tổng diện tích đất là 37.849m2 cho ông Nguyễn Tấn L nhượng cho ông Võ Hồng T để thanh toán nợ của công ty TNHH H. [2.6] Hợp đồng mua bán ngày 30/4/2006 giữa ông Nguyễn Tấn L và ông Võ Hồng T xác định bán đất hầm tại ấp B, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp. Trong khi đó, diện tích đất ông H và bà C đứng tên tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp. [2.7] Theo Biên bản họp Hội đồng quản trị công ty TNHH H ngày 02/01/2003 thì ông Lê Văn K là thành viên với vốn góp là 5,6%, số tiền góp vốn cụ thể là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết công nợ, họp Hội đồng quản trị không lần nào đề cập đến vai trò của ông K; Khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ nhận định do ông K bị bệnh tai biến nằm 01 chỗ là chưa đầy đủ và không phù hợp. Từ những tài liệu, chứng cứ thể hiện tại hồ sơ và phân tích nêu trên cho thấy: Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng về nội dung: chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án và chưa đánh giá đầy tài liệu, chứng cứ một cách khách quan, phù hợp với quy định của pháp luật nhưng lại chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn giao tổng diện tích đất 37.849m2 cho nguyên đơn là chưa phù hợp. Đồng thời, lời khai của các đương sự có mâu thuẫn với nhau nhưng không được Tòa cấp sơ thẩm đối chất để làm sáng tỏ thêm về nội dung của vụ án. * Về tố tụng: - Tòa án cấp sơ thẩm cũng không xem xét đối với vai trò của ông Lê Văn K, là thành viên Hội đồng quản trị công ty TNHH H; - Diện tích đất do ông L bán cho ông T ở ấp B thể hiện tại Hợp đồng mua bán ngày 30/4/2006 nhưng đất ông H, bà C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ấp Tvà không được Tòa cấp sơ thẩm xác định có phải cùng một diện tích đất hay không? 10

[3] Xét ý kiến đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp là không có căn cứ, không phù hợp với nhận định nêu tên nên Hội đồng xét xử không chấp nhận đề nghị.

[4] Những nội dung và thủ tục tố tụng như đã phân tích nêu trên cần thiết phải được làm rõ để đảm bảo hai cấp xét xử và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân khu vực 0 – Đồng Tháp xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Do bản án sơ thẩm bị hủy nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không xem xét yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn H và bà Phạm Thị Hồng C.

[5] Do hủy bản án sơ thẩm nên ông Nguyễn Văn H và bà Phạm Thị Hồng C không phải chi ̣u án phí dân sự phú c thẩm theo quy đi ̣nh ta ̣i Khoản 3 Điều 148 của Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng dân sự.