Bản án 205/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Ông C1 và bà H2 là vợ chồng có hai con chung là anh H1 và chị T1. Ngày 01/3/2004, ông C1 và bà H2 được Nhà nước cấp diện tích 112,2m² đất nền nhà thuộc cụm dân cư nền Lô C, số H, tại xã T, tỉnh Đồng Tháp theo Quyết định số 39/QĐ.UB ngày 01/3/2004 của Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Đồng Tháp. Ngày 25/01/2006 Tòa án nhân dân huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp ban hành Bản án số: 01/2006/HNGĐ-ST, về tranh chấp “xin ly hôn”, theo đó ông C1 và bà H2 được ly hôn, về tài sản chung ông C1 được quyền sử dụng diện tích 112,2m² đất, tại Lô C, số H. Năm 2007 ông C1 thỏa thuận chuyển nhượng cho chị H diện tích 112,2m² nêu trên với giá 70.000.000 đồng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 6 đất. Chị H đã giao tiền nhiều lần cho ông C1 nhận đủ 70.000.000 đồng, ông C1 chưa giao đất cho chị H. Ngày 01/5/2019 ông C1 lập “Tờ bán nền nhà” cho chị H, đến ngày 13/5/2019 ông C1 bị bệnh chết. Chị H yêu cầu anh H1 và chị T1 là người thừa kế của ông C1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.

[2]

Xét thấy, năm 2007 ông C1 thỏa thuận chuyển nhượng cho chị H 112,2m2 đất nền nhà nêu trên.

Căn cứ vào “Tờ bán nền nhà” ngày 01/5/2019, thể hiện ông C1 bán cho chị H nền nhà có chiều ngang 6m, chiều dài 18,7m với giá 70.000.000 đồng, có chữ ký của ông C1 được anh H1 và chị T1 thừa nhận. Cho thấy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được lập theo quy định tại Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông C1 chưa có quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Mặt khác, căn cứ quyết định số 39/QĐ.UB ngày 01/3/2004 của UBND huyện T thì: “trong thời hạn 10 (mười năm) kể từ ngày được giao đất ông C1 không được sang, bán, cầm cố chuyển nhượng”.

Do đó, việc ông C1 chuyển nhượng đất cho chị H là vi phạm điều cấm của pháp luật và vi phạm cả về hình thức và nội dung của hợp đồng nên bị vô hiệu.

[3] Xét về lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu: Do ông C1 và chị H đều biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được chuyển nhượng trong thời gian 10 năm nhưng hai bên vẫn chuyển nhượng.

Vì vậy, ông C1 và chị H cùng có lỗi như nhau. Do hợp đồng bị vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, mỗi bên phải chịu 50% thiệt hại.

Căn cứ vào biên bản định giá ngày 16/7/2024 thì đất tranh chấp có giá là 134.640.000 đồng, chị H đã giao 70.000.000 đồng cho ông C1 nhưng chị H chưa nhận đất nên anh H1 và chị T1 có nghĩa vụ trả lại số tiền 70.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền (134.640.000đ – 70.000.000đ) : 2 = 32.320.000 đồng, tổng cộng là 70.000.000đ + 32.320.000đ = 102.320.000 đồng trong phạm vi di sản do ông Huỳnh C1 để lại.

[4] Xét việc anh H1 và chị T1 yêu cầu áp dụng thời hiệu quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải 7 biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm” và yêu cầu áp dụng thời hiệu quy định tại khoản 3 Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015: “Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 3 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế” để đình chỉ giải quyết vụ án.

Xét thấy, tại “Tờ bán nền nhà” ngày 01/5/2019 không thỏa thuận thời hạn giao đất, nên giao dịch dân sự này là giao dịch đang thực hiện. Tại phiên tòa chị T đại diện cho chị H cũng xác định khi thỏa thuận chuyển nhượng thì hai bên thống nhất đến khi nào ông C1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông C1 sẽ sang tên cho chị H nên anh H1 và chị T1 yêu cầu áp dụng thời hiệu nêu trên để yêu cầu đình chỉ giải quyết vụ án là không phù hợp.

[5] Tại Tòa án cấp phúc thẩm, chị T đại diện chị H yêu cầu Hội đồng xét xử định giá lại đất tranh chấp để xem xét buộc anh H1 và chị T1 bồi thường thiệt hại cho chị H 200.000.000 đồng nhưng phía chị H cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh giá đất có chênh lệch. Hơn nữa, tại Tòa án cấp sơ thẩm chị H cũng đồng ý với giá đất mà Hội đồng định giá đã định nên không chấp nhận. Đối với anh H1 và chị T1 cũng không cung cấp được chứng cứ nào mới để chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ nên không chấp nhận.

[6] Xét ý kiến đề nghị của vị Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị T1 là không phù hợp như đã nhận định ở trên nên không chấp nhận.

[7] Xét ý kiến đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp có căn cứ và phù hợp với quy định pháp luật nên chấp nhận. Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim H, anh Huỳnh Trung H1 và chị Huỳnh Thị T1, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[8] Về án phí: Do giữ nguyên Bản án sơ thẩm nên chị H, anh H1 và chị T1 mỗi người phải chịu 300.000.000 đồng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật. Phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không xem xét và có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên; 8