Bản án 426/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền và quan hệ pháp luật cần giải quyết: xét yêu cầu khởi kiện của bà nguyễn Thị T nêu trên, Hội đồng xét xử thấy quan hệ pháp luật cần giải quyết trong vụ án là: “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất” vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 1, 2, khoản 11 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đất tranh chấp thuộc thửa 169, 350 tờ bản đồ 15 tại ấp X, xã H, Đ, tỉnh Long An (nay là xã H, tỉnh Tây 6 Ninh) nên Tòa án nhân dân Khu vực 3 – Tây Ninh thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2] Về tư cách tố tụng, thời hiệu và phạm vi giải quyết. Bà Nguyễn Thị T được xác định là nguyên đơn, ông Lê Văn N được xác định là bị đơn; ông Lê Văn D, bà Lê Thị D1, bà Cao Thị Trúc L1, ông Nguyễn Trường H và Văn phòng công chứng Nguyễn Mộng T2 được xác định là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Thời hiệu khởi kiện: nguyên đơn có yêu cầu tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự giả tạo nên đối chiếu Điều 155 và Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 thể hiện việc tranh chấp quyền sử dụng đất không tính thời hiệu theo quy định. Bà T có quyền khởi kiện theo quy định Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.3]. Chứng cứ, nghĩa vụ chứng minh và luật áp dụng. Quá trình tố tụng: nguyên đơn có giao nộp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan thửa 169, 350 tờ bản đồ 15 tại ấp X, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã H, tỉnh Tây Ninh). Các tài liệu chứng cứ Tòa án thu thập: Biên bản thẩm định, biên bản lấy lời khai; hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ cung cấp, hồ sơ công chứng do văn phòng công chứng cung cấp. Tòa án xét xử trên cơ sở chứng cứ do người khởi kiện, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cung cấp và chứng cứ do Tòa án thu thập khi thấy cần thiết theo quy định tại khoản 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Về chứng cứ chứng minh cho lời trình bày các đương sự Tòa án đã thu thập đầy đủ. Thời điểm phát sinh tranh chấp Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu lực pháp luật nên được áp dụng. Tòa án lập biên bản về việc công khai chứng cứ, hòa giải và đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung. Tòa án xét xử trong phạm vi đương sự có yêu cầu. Các đương sự xác định đã tiếp nhận đầy đủ chứng cứ của nhau. [1.4]. Về xét xử vắng mặt: Ông Nguyễn Huy L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án có yêu cầu xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, tiến hành xét xử sơ thẩm theo thủ tuc chung.

[2].Về nội dung: [2.1]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Thấy rằng, vào ngày 24/3/2021 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Lê Văn N ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 169, 350 tờ 7 bản đồ số 15, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An (cũ) với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 30.000.000đ (ba mươi triệu đồng). Qua xem xét thẩm định tại chỗ thấy rằng trên thửa đất số 350 có công trình kiến trúc là căn nhà cấp bốn và các công trình phụ do bà T đang quản lý, sử dụng; trên thửa đất số 169 có chôn cất 02 ngôi mộ của chồng và con ruột bà T. Từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho đến nay, bà T vẫn đang quản lý, sử dụng đất. Như vậy có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 24/3/2021 được xác lập một cách giả tạo để che giấu việc vay tiền giữa bà T và ông N nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/3/2021 giữa các bên bị vô hiệu quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự. Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên, ông Lê Văn N được cập nhật chỉnh lý biến động sang tên tại trang sau của 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 25/12/2021, ông Lê Văn N ký hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất nêu trên cho ông Huỳnh Quang N1, ông N1 được cấp nhất chỉnh lý biến động sang tên tại thửa số 350.

Tuy nhiên, ông Huỳnh Quang N1 không xác minh, kiểm tra tình trạng đất, thông tin về quyền sử dụng đất trước khi xác lập hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên đất có nhà do bà T đang quản lý, sử dụng và có chôn cất 02 ngôi mộ dẫn đến đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Nhận thấy, ông Huỳnh Quang N1 không phải là người thứ ba ngay tình. Do vậy, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập giữa ông Lê Văn N và ông Huỳnh Quang N1 liên quan đến 02 thửa đất nêu trên bị vô hiệu. Do vậy, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Tức L2 có căn cứ, phù hợp Điều 408 của Bộ luật Dân sự, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nên chấp nhận. [2.2]. Xét yêu cầu khởi kiện độc lập của ông N1, xử lý hậu quả do hợp đồng bị vô hiệu: Người đại diện theo ủy quyền của ông Huỳnh Quang N1 có đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện độc lập nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông N1 là phù hợp với Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, ông N1 có quyền khởi kiện lại để giải quyết hậu quả do hợp đồng bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Ông Lê Văn N không có yêu cầu gì nên không đề cập xem xét.

[3]. Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị T đã tạm nộp chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí thẩm định giá, trích đo bản vẽ, chi phí đăng báo tổng số tiền là 40.000.000 đồng 8 và đã chi phí xong nên buộc ông Lê Văn N phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền trên cho bà T là phù hợp Điều 157, Điều 164 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4]. Về án phí, Ông Lê Văn N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch sung ngân sách nhà nước là đúng quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.