Bản án 484/2025/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Vũ Xuân H1, bà Ngô Thị L2, ông Vũ Duy D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất cho ông theo giấy đặt cọc ngày 01/05/2017 và giây sang nhượng đất ngày 21/05/2017 đối với phần đất có diện tích 77,0m2 thuộc thửa số 66, tở bản đồ số 29 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đông Nai (nay là phường T, tỉnh Đông Nai).

Do đó, xác định quan hệ pháp luật là "Tranh châp hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât" và vụ án thuộc thâm quyên giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 1- Đồng Nai theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự. [1.2] Về tư cách tố tụng: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn xác định, ông Nguyễn Đăng L và bà Ngô Thị Thùy L1 là nguyên đơn, ông Vũ Xuân H1, bà Ngô Thị L2, ông Vũ Duy D là bị đơn. [1.3] Về việc xét xử vắng mặt tất cả các đương sự: Ngày 15/11/2025, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Đăng L và bà Ngô Thị Thùy L1 là ông Ngô Văn H có đơn xin xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Vũ Xuân H1, bà Ngô Thị L2, ông Vũ Duy D mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do nên căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt tất cả các đương sự.

[2] Về nội dung vụ án: Chứng minh yêu cầu của mình, nguyên đơn giao nộp bản chính Giấy đặt cọc ngày 01/5/2017, Giấy sang nhượng đất ngày 21/5/2017, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/12/2007 giữa bà Trần Thị D3 và ông Vũ Duy D, T1 đo bản đồ địa chính thửa đất số 04/2017 ngày 28/12/2007, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 674049 ngày 07/02/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp cho ông Vũ Duy D.

Xét thấy, về nguồn gốc, thửa đất số 66 tờ bản đồ 29 xã T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (Nay là phường T, tỉnh Đồng Nai) thuộc một phần thửa đất số 118c tò bản đồ số 6 cũ do bà Trần Thị D3 sử dụng đã được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 554595 ngày 31/10/2003 với diện tích 7.918m2 đất trồng cây lâu năm. Năm 2007, bà D3 và ông H2 chuyển nhượng cho ông Vũ Duy D diện tích 98,4m2 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1702 quyển số 02/2007/TP/CC-SCT/HĐGD được Ủy ban nhân dân xã (nay là phường) Tam Phước chứng thực ngày 28/12/2007. Theo Giấy đặt cọc ngày 01/5/2017, Giấy sang nhượng đất ngày 21/5/2017 thể hiện, ngày 21/5/2017, ông Vũ Xuân H1, bà Ngô Thị L2, ông Vũ Duy D đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đăng L 4 và bà Ngô Thị Thùy L1 thửa đất số 66 tờ bản đồ 29 xã T, diện tích 77m2 với giá 195.000.000 đồng, bên bán đã nhận đủ tiền và giao bản chính các giấy tờ liên quan đến thửa đất cho bên mua để bên mua thực hiện thủ tục tách thửa. Bên bán cam kết "Khi nào bên mua cần làm số thì bên bán hỗ trợ ký cho bên mua làm số và không đòi tiền gì nữa". Ngày 22/9/2017, ông D kê khai đăng ký thửa đất số 66 tờ bản đồ 29 diện tích 77m2 và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 674049 ngày 07/02/2018.

Xét thấy, tại thời điểm các bên ký Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho phía bị đơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1, bà L2, ông D với ông L, bà L1 được các bên xác lập bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng với ông L và bà L1, ông D đã nhận chuyên nhượng thửa đât từ bà D3 và ông H2, hợp đồng đã được Uy ban nhân dân xã T chứng thực theo quy định pháp luật, bên chuyển nhượng (ông H1, bà L2, ông D) đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (ông L, bà L1) quản lý sử dụng đồng thời bàn giao toàn bộ các giấy tờ để ông L, bà L1 tiến hành thủ tục sang tên tách thửa. Ngoài ra, bên bán cam kết "Khi nào bên mua cần làm số thì bên bán hỗ trợ ký cho bên mua làm số và không đòi tiền gì nữa". Sau đó, ông D đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất nên thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án đã được Ủy ban nhân dân phường T xác nhận, hiện nay, nguyên đơn đang quản lý, sử dụng đất; ông L và bà L1 cũng là người giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ sau khi chuyển nhượng cho nguyên đơn, bị đơn không có khiếu nại, tranh chấp. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn đã nhận được thông báo của Tòa án và các tài liệu, chứng cứ, biết được nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng không tham gia tố tụng thể hiện việc bỏ mặc quyền lợi của mình. Lời khai của các nhân chứng ông Nguyên Thiện C, bà Nguyên Thị Thu H3 thế hiện các ông bà là người chứng kiên việc hai bên ký hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât vào ngày 21/5/2017 và cũng là người ở đôi diện thửa đât chuyên nhượng; Sau khi sang nhượng đất đến nay, ông L và bà L1 là người trực tiếp canh tác, trồng trọt, quản lý và sử dụng đất trên. Như vậy, mặc dù hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1, bà L2, ông D với ông L, bà L1 vi phạm về mặt hình thức nhưng được các bên có năng lực hành vi dân sự tự nguyện xác lập, có nội dung và mục đích không trái pháp luật, thửa đất đủ điều kiện giao dịch chuyển nhượng, các bên đã thực hiện quá 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.

Do đó, căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự, có co sở công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn và bị đơn; yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Vũ Xuân H1, bà Ngô Thị L2, ông Vũ Duy D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông bà theo giấy đặt cọc ngày 01/05/2017 và giấy sang nhượng đất ngày 21/05/2017 đối với phần đất có diện tích 77,0m2 thuộc thửa số 66, tở bản đồ số 5 29 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai) là có căn cứ chấp nhận.

[3] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ nên bị đơn phải chịu chi phí tố tụng tổng số tiền là 30.328.000 đồng, trong đó 7.000.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ và 23.328.000 đồng chi phí thẩm định giá. Do nguyên đơn đã nộp các chi phí tố tụng trên nên bị đơn phải hoàn trả cho cho nguyên đơn số tiền trên.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ nên bị đơn phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thấm không có giá ngạch

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiếm sát nhân dân Khu vực 1- Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.