Bản án 67Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: [1.1]. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Tuyết M khởi kiện bị đơn Công ty Đ yêu cầu vô hiệu hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án khu dân cư tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh nên Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Tỉnh Tây Ninh, theo quy định tại khoản 3 Điều 26 điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. 5 [1.2]. Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện thủ tục mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, và hòa giải nhưng không hòa giải được nên vụ án được đưa ra xét xử là đúng quy định của pháp luật.

[2]. Về nội dung vụ án: [2.1]. Các đương sự thống nhất: Ngày 08/3/2019, bà Nguyễn Thị Tuyết M và Công ty Đ ký kết “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE” để bà M nhận chuyển nhượng lô đất 01 nền đất ở toạ lạc trong dự án Khu dân cư C - V, địa chỉ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An hiện nay là nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh theo thông tin cụ thể như sau: Mã lô: D1-01; Kích thước: rộng 8,6m, dài 16m; diện tích: 137m2, giá trị: 1.600.000.000 đồng. Bà M đã thanh toán cho Công ty Đ tổng số tiền là 1.516.669.000 đồng. Các đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành đo đạc và định giá phần đất, vì thực tế không xác định được vị trí đất. Đây được xem là các tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh do các đương sự đã thừa nhận theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử ghi nhận. [2.2]. Các đương sự không thống nhất bản chất của “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng đặt cọc; không thống nhất về lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được và trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Nguyên đơn cho rằng đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi đó bị đơn xác định đây là giao dịch đặt cọc, số tiền bà M nộp nhằm giữ chỗ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [2.2.1]. Xét nội dung “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE” ngày 08/3/2019 thấy rằng, mặc dù tên gọi là “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc...” nhưng nội dung thể hiện rõ các điều khoản một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có điều khoản nào đề cập đến vấn đề “đặt cọc”. Tại phần “Tiến độ thanh toán theo hợp đồng” kèm theo hợp đồng nguyên tắc quy định về tiến độ thanh toán giá trị đất thì bà M có nghĩa vụ thanh toán giá trị đất tổng cộng 07 đợt. Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thừa nhận nguyên đơn bà M đã thanh toán cho bị đơn Công ty Đ được tổng cộng 05 đợt theo Bảng tiến độ thanh toán. Công ty Đ trình bày cho rằng việc bà M thanh toán cho Công ty theo từng đợt (đặt cọc) theo phụ lục hợp đồng để công ty sử dụng vào việc hoàn thiện các hạng mục công việc tại mục 4.1 của hợp đồng nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng với bà M.

Tuy nhiên, mục 4.1 quy định về trách nhiệm của bên A (Công ty Đ), các công việc mà bên chuyển nhượng phải thực hiện trong việc hoàn thiện đối tượng chuyển nhượng để giao cho bên nhận chuyển nhượng, trong đó có ghi rõ thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian bàn giao nền nhà cho phía bà M là 18 tháng và không có thỏa thuận nào khác thể hiện các bên sẽ tiến hành ký kết một hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai như phía bị đơn trình bày.

Do đó, có cơ sở xác định “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu 6 dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE” giữa bà Nguyễn Thị Tuyết M và Công ty Đ là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [2.2.2]. Về tính pháp lý của “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV- VE ngày 05/3/2019” thấy rằng: Theo Văn bản số 63/SXD-NBĐS ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng tỉnh L có nội dung xác định “Trên địa bàn xã Đ, huyện Đ không có dự án mang tên Khu dân cư cao cấp Lexington Garden.

Tuy nhiên, tại vị trí trên có dự án khu dân cư Đ, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh L chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định số 1300/QĐ-UBND ngày 20/4/2018. Hiện tại dự án chưa hoàn thành việc thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên dự án chưa đủ điều kiện để mở bán bất động sản theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ- CP và các quy định khác có liên quan”. Công ty Đ thừa nhận chuyển nhượng cho bà M 01 lô đất nền trong dự án Khu dân cư C - V và tên gọi khu dân cư cao cấp Đ - V thuộc dự án khu dân cư Đ mà Công ty Đ đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, “Villa Eden” là tên gọi do Công ty Đ dùng để phân biệt các khu dân cư thuộc dự án khu dân cư Đ. Đến thời điểm hiện nay Công ty Đ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện xong thủ tục xây dựng hạ tầng để đưa dự án đi vào hoạt động.

Do đó, có căn cứ xác định Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE ngày 08/3/2019 giữa bà Tuyết M và Công ty Đ là chưa đủ điều kiện pháp lý nên việc chuyển nhượng này là vi phạm điều cấm của Luật đất đai và Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản nên cần vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng trên theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV- VE ngày 08/3/2019 giữa bà L và Công ty Đ là có căn cứ chấp nhận. [2.3]. Về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận cho nhau, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Các bên đều thừa nhận rằng, bà Tuyết M đã thanh toán cho Công ty Đ số tiền là 1.516.669.000 đồng. Công ty Đ có trách nhiệm hoàn trả cho bà M số tiền này. [2.3.1]. Về lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được: Công ty Đ là chủ đầu tư, nắm rõ các điều kiện pháp lý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, biết rõ bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật nhưng vẫn giao kết “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bà M. Trong khi đó bà M trình bày biết về dự án do Công ty Đ làm chủ đầu tư và liên hệ để nhận chuyển nhượng lô nền thông qua các thông tin được đăng tải công khai trên Website của Công ty Đ và chương trình chào bán lô nền được tổ chức tại văn phòng của Công ty Đ. Đại diện Công ty Đ cũng thừa nhận Công ty Đ chào bán, giới thiệu lô nền cho người mua trên Website và tại văn phòng công ty nơi thực hiện dự án. Trong hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng thể 7 hiện Công ty Đ cam kết về tính pháp lý của lô nền.

Do đó, việc bà M tin tưởng lô nền do Công ty Đ chào bán có đủ các điều kiện pháp lý cần thiết nên mới giao kết hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở. Việc không thực hiện hợp đồng làm cho hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do lỗi của Công ty Đ, vì vậy Công ty Đ phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bà M. [2.3.2]. Về việc xác định thiệt hại: Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì thiệt hại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà các đương sự xác định hiện tại Công ty Đ chưa được giao đất, chưa xác định loại đất và không yêu cầu đo đạc định giá lô nền nên Toà án không thể tiến hành trưng cầu cơ quan chuyên môn định giá giá trị quyền sử dụng đất. Các đương sự không thống nhất giá trị nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xác định giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng của các đương sự.

Tuy nhiên, theo Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE ngày 08/3/2019, các bên thoả thuận hình thức và mức bồi thường các bên thoả thuận mức bồi thường, mức tiền phạt theo mức lãi suất 12%/năm. Mặc dù, các thoả thuận này vô hiệu cùng hợp đồng nhưng về ý chí thì các bên cũng thống nhất lấy tiền lãi làm mức bồi thường thiệt hại, tại phiên hòa giải bà M yêu cầu tính lãi theo mức lãi suất 10%/năm tính từ ngày 08/3/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm 31/7/2025 là phù hợp, có lợi cho nguyên đơn nên cần chấp nhận.

[3]. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

[4]. Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí; Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định.