Bản án 06/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: - Về thẩm quyền: Do bị đơn ông Nguyễn Văn G có nơi cư trú tại khóm F, thị trấn S, huyện T, tỉnh Cà Mau (Nay là ấp F, xã S, tỉnh Cà Mau); ông Nguyễn Văn T có nơi cư trú tại ấp M, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau (Nay là ấp M, xã S, tỉnh Cà Mau) nội dung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3- Cà Mau, tỉnh Cà Mau theo khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Người có quyên lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyên Hông T1 và chị Nguyên Thúy H3 văng mặt; Căn cứ điêm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tiến hành xét xử văng mặt đối với đương sự trên theo quy định.

[2] Về nội dung tranh chấp: Tại phiên tòa nguyên đơn thay đổi một phần khởi kiện yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn G công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đât theo giây sang đât ngày 13/9/2005 (diện tích thực tê 640,1m') và ông Nguyên Văn T công nhận phân đât theo đo đạc thực tê diện tích 640,1m2; Tọa lạc tại ấp M, xã S, tỉnh Cà Mau.

[3] Xét yêu câu khởi kiện của nguyên đơn: [3.1] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn G công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy sang đất lập ngày 13/9/2005 giữa ông Nguyễn Văn G với ông Nguyễn Văn Đ thấy rằng: Giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất giữa ông G với ông Đ theo giấy sang đất ngày 13/9/2005, không có công chứng, chứng thực tại thời điểm chuyển nhượng, theo đương sự trình bày thời điểm chuyển nhượng đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo nguyên đơn trình bày đất có nguồn gốc của bà Võ Thị B được nhà nước giao từ năm 1991 nhưng không có giấy tờ gì chứng minh việc kê khai đăng ký theo quy định của luật đất đai. Bà B cho lại ông S, ông S làm giấy tay cầm cố cho ông V, sau đó chuyển nhượng cho ông V, ông V chuyển nhượng lại cho ông G (việc chuyển nhượng cũng chỉ nói miệng). Ông G chuyển nhượng cho ông Đ bằng giấy tay từ năm 2005 đến nay thời gian trên 20 năm nhưng ông Đ cũng không làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Giao dịch chưa đảm bảo về mặt 4 hình thức hợp đồng, người mua ông Đ cho rằng đã nhận đất canh tác nhưng không thế hiện việc quản lý đất. Căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005 không đủ cơ sở đế Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch; [3.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn T công nhận phần đất theo đo đạc thực tế 640,1m2 thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn thấy rằng: Nguồn gốc đất từ gia đình của ông T khai phá, quá trình quản lý sử dụng ông T đã đăng ký kê khai và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 20/6/2001, diện tích 11.620m?, thuộc thửa số 179, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp M, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau. Nay là xã S, tỉnh Cà Mau. Quá trình sử dụng đất ông T có làm nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước. Do điều kiện làm ăn nên ông có cho người khác thuê, mướn. Năm 2018 về sử dụng, hiện trạng có làm cống xổ vuông, có đóng tiền làm lộ xi măng nông thôn năm 2024. Bị đơn cho rằng đã quản lý phần đất này tư khi nhận chuyển nhượng của ông G đến nay, có trồng bạch đàn và hoa màu.

Tuy nhiên, qua thẩm định tại chỗ ngày 28/5/2025 thê hiện trên đât tranh châp là một phân mặt nước năm trong phân vuông tôm của ông T đang quản lý, công xô vuông của ông T, lộ xi măng nông thôn, ông I có đóng tiên làm lộ năm 2024, còn lại trên đất là cây tạp (thể hiện qua ảnh chụp). Không thê hiện dâu tích lịch sử nguyên đơn quản lý, sử dụng đât nay. Ong T xác định đât của ông từ trước đên nay không có chuyên nhượng cho ai, ông là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên được pháp luật bảo vệ. Luật sư của nguyên đơn cho rằng phần đất tranh chấp do nhà nước cấp chồng lên phần đất của nguyên đơn là không có căn cứ. Bởi lẽ, ngồn gốc đất nguyên đơn nhận chuyên nhượng sau thời điêm ông T được câp giây chứng nhận quyền sử dụng đất nên không có cơ sở công nhận phân đât 640,1m2 thuộc quyên sử dụng của Nguyên đơn. Từ [3.1], [3.2] Như vây, khi ông G chuyên nhượng đât cho ông Đ (ngày 13/9/2005) thì đất này đã được câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât cho ông T (giấy cấp ngày 20/6/2001), thời điểm ông G chuyên nhượng đất cho ông Đ thì ông G không có giây chứng nhận quyên sử dụng đât là vi phạm quy định tại điểm a khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 nên ông G không có quyền chuyển nhượng đất cho ông Đ. Căn cứ Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đông bị vô hiệu.

Do đó, việc ông Đ yêu câu công nhận hợp đông là không có căn cứ cũng như ông Đ yêu cầu ông T công nhận phần diện tích đất 640,1m' (thửa sô 01 trên bản vẽ) thuộc một phân thửa sô 411, tờ bản đồ số 90 (được chỉnh lý năm 2023) tọa lạc tại âp M, xã P, huyện T, tỉnh Cà Mau. Nay là âp M, xã S, tỉnh Cà Mau, năm trong tông diện tích 11.620m2 do ông Nguyên Văn T đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp ngày 20/6/2001 là không có căn cứ. [3.3] Về hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng theo Giấy sang đất lập ngày 13/9/2005 có chữ ký của ông Nguyên Văn G. Nguyên đơn xác định đã giao sô tiền mặt tương đương 12 chỉ vàng 24k cho ông G trực tiếp nhận tại thời điểm lập hợp đồng. 5 Tại biên bản ghi lời khai ngày 08/01/2026, ông Dương Văn S là người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông G thừa nhận Giấy sang đất ngày 13/9/2005 là do ông Nguyễn Văn G ký nhận, hợp đồng làm tại nhà ông G. Do đó căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự 2005. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì các bên phải giao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Ông G đã nhận 12 chỉ vàng 24k của ông Đ nên ông G phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Đ 12 chỉ vàng 24k. Ông Đ không có quản lý, sử dụng đất của ông G (đất tranh chấp không thuộc quyền sở hữu của ông G) nên không buộc ông Đ phải giao lại đất.

[4] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu chi phí thẩm định đo đạc mà nguyên đơn đã đóng tạm ứng trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, tổng số tiền là 19.569.000 đồng (Mười chín triệu năm trăm sáu mươi chín nghìn đông) theo hóa đơn ngày 30/9/2025 của Công ty D đo đạc số tiền 10.469.000 đồng, chi phí thẩm định tại chỗ 1.000.000 đồng, chi phí định giá theo biên bản thanh lý số tiền 8.100.000 đồng đã chi xong.

[5] Về án phí: Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu án phí. Do các đương sự tranh chấp về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xem xét giá trị nên án phí không có giá ngạch 300.000 đồng. Ông Nguyễn Văn G xét miễn án phí theo quy định.

[6] Quan điểm của đại diện Viện kiếm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.