Bản án 70Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

5 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: [1.1]. Nguyên đơn ông Nguyễn Thanh B khởi kiện bị đơn Công ty T yêu cầu vô hiệu hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án khu dân cư M tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh nên Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh, theo quy định tại khoản 3 Điều 26 điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2] Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện thủ tục mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, và hòa giải nhưng không hòa giải được nên vụ án được đưa ra xét xử là đúng quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung vụ án: [2.1]. Các đương sự thống nhất: Ngày 24/11/2020, ông Nguyễn Thanh B và Công ty T ký kết “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M Bắc số: HL263/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô: B3-16; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1.053.000.000 đồng; Hợp đồng số HL264/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô B3-17; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1,053,000,000 đồng; Hợp đồng số HL265/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô B3-18; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1,053,000,000 đồng và Hợp đồng số HL266/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô B3- 19; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1,053,000,000 đồng. Ông B đã thanh toán cho Công ty T tổng số tiền là 3.414.520.000 đồng (ba tỷ bốn trăm mười bốn triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng). Các đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành đo đạc và định giá phần đất, vì thực tế không xác định được vị trí đất. Đây được xem là các tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh do các đương sự đã thừa nhận theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử ghi nhận. [2.2] Xét nội dung Các “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M Bắc số: HL263/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô: B3-16; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1.053.000.000 đồng; Hợp đồng số HL264/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô B3-17; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1,053,000,000 đồng; Hợp đồng số HL265/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô B3-18; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1,053,000,000 đồng; Hợp đồng số HL266/2020/HĐNT/VA-MHB mã lô B3-19; Kích thước: rộng 6,50m, dài 15m; diện tích: 97,50m2 giá chuyển nhượng là 1,053,000,000 đồng, thấy rằng tại phần “Tiến độ thanh toán theo hợp đồng ở phụ lục số 01” kèm 6 theo hợp đồng nguyên tắc quy định về tiến độ thanh toán giá trị đất thì ông B có nghĩa vụ thanh toán giá trị đất tổng cộng 24 đợt. Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thừa nhận nguyên đơn ông B đã thanh toán cho bị đơn Công ty T được tổng cộng 23 đợt theo Bảng tiến độ thanh toán. Công ty T trình bày cho rằng việc ông B thanh toán cho Công ty theo từng đợt theo phụ lục hợp đồng để công ty sử dụng vào việc hoàn thiện các hạng mục công việc nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng với ông B.

Tuy nhiên, mục 4.1 quy định về trách nhiệm của bên A (Công ty T), các công việc mà bên chuyển nhượng phải thực hiện trong việc hoàn thiện đối tượng chuyển nhượng để giao cho bên nhận chuyển nhượng, trong đó có ghi rõ thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian bàn giao nền nhà cho phía ông B là 12 tháng.

Do đó, có cơ sở xác định “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số: số HL263/2020/HĐNT/VA-MHB số HL264/2020/HĐNT/VA-MHB HL265/2020/HĐNT/VA-MHB số HL266/2020/HĐNT/VA-MHB (Mã lô B3-19) cùng ngày 24/11/2020 giữa ông Nguyễn Thanh B và Công ty T là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. B3-16); Hợp B3-17); Hợp và Hợp lô lô lô B) đồng đồng đồng (mã (Mã (Mã lô lô và Hợp lô B3-18) (mã (mã (mã đồng đồng đồng B3-16); Hợp B3-17); Hợp [2.3]. Về tính pháp lý của “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng Khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc số trên trang bìa của hợp đồng ghi số: số HL263/2020/HĐNT/VA-MHB HL264/2020/HĐNT/VA-MHB số số HL265/2020/HĐNT/VA-MHB HL266/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-19) cùng ngày 24/11/2020, thấy rằng: Công ty T thừa nhận chuyển nhượng cho ông B 04 lô đất nền trong dự án Khu dân cư M thuộc dự án khu dân cư M mà Công ty T đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Đến thời điểm hiện nay Công ty T vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện xong thủ tục xây dựng hạ tầng để đưa dự án đi vào hoạt động.

Do đó, có căn cứ xác định Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân Mỹ H Bắc số HL263/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-16); Hợp đồng số HL264/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-17); Hợp đồng số HL265/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-18) và Hợp đồng số HL266/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-19) cùng ngày 24/11/2020 giữa ông Nguyễn Thanh B và Công ty T là chưa đủ điều kiện pháp lý nên việc chuyển nhượng này là vi phạm điều cấm của Luật đất đai và Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản nên cần vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng trên theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số HL263/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-16); Hợp đồng số số HL264/2020/HĐNT/VA-MHB số HL265/2020/HĐNT/VA-MHB HL266/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-19) cùng ngày 24/11/2020 giữa ông Nguyễn Thanh B và Công ty T là có căn cứ chấp nhận. 17); Hợp và Hợp lô B3- lô B3-18) đồng đồng (mã (mã 7 [2.4] Về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận cho nhau, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Các bên đều thừa nhận rằng, ông Thanh B đã thanh toán cho Công ty T số tiền là 3.414.520.000 đồng (ba tỷ bốn trăm mười bốn triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng). Công ty T có trách nhiệm hoàn trả cho ông B số tiền này. [2.3.1] Về lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được: Công ty T là chủ đầu tư, nắm rõ các điều kiện pháp lý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, biết rõ bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật nhưng vẫn giao kết “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với ông B.

Do đó, việc ông B tin tưởng lô nền do Công ty T chào bán có đủ các điều kiện pháp lý cần thiết nên mới giao kết hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở. Việc không thực hiện hợp đồng làm cho hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do lỗi của Công ty T, vì vậy Công ty T phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại cho ông Nguyễn Thanh B. [2.3.2] Về việc xác định thiệt hại: Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì thiệt hại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà các đương sự xác định hiện tại Công ty T chưa được giao đất, chưa xác định loại đất và không yêu cầu đo đạc định giá lô nền nên Toà án không thể tiến hành trưng cầu cơ quan chuyên môn định giá giá trị quyền sử dụng đất. Các đương sự không thống nhất giá trị nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xác định giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng của các đương sự.

Tuy nhiên, theo Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số HL263/2020/HĐNT/VA- MHB (mã lô B3-16); Hợp đồng số HL264/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-17); Hợp đồng số HL265/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-18) và Hợp đồng số HL266/2020/HĐNT/VA-MHB (mã lô B3-19) cùng ngày 24/11/2020, các bên thoả thuận hình thức và mức bồi thường các bên thoả thuận mức bồi thường, mức tiền phạt theo mức lãi suất tiền gửi của Ngân hàng V1. Mặc dù, các thoả thuận này vô hiệu cùng hợp đồng nhưng về ý chí thì các bên cũng thống nhất lấy tiền lãi làm mức bồi thường thiệt hại, do đó yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp nên chấp nhận.

3. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

4. Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí; Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định.