Bản án 23/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của các bị đơn được làm trong thời hạn luật định và đảm bảo về nội dung theo các quy định tại Điều 271; Điều 272; Điều 273 và Điều 276 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 nên được chấp nhận để xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm. Về tư cách tham gia tố tụng của đương sự: xét thấy hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh D, chị M và anh T, chị T là hợp đồng song vụ. Mặc dù đã hoàn tất cHển quyền sử dụng đất nhưng phía anh T, chị T chưa thực hiện nghĩa vụ giao tài sản nên xác định anh T, chị T là đồng bị đơn trong vụ án cùng với những người hiện đang chiếm giữ tài sản là anh C, anh S, anh 7 Lộc, anh Đ, anh H. Anh C và anh S là chủ thể đồng nhất bên thuê của hợp đồng xác lập ngày 20/10/2023. Do đó việc vắng mặt anh C, có mặt anh S đại diện tham gia phiên toà là phù hợp, không làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của đương sự.

[2]. Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn anh Nguyễn Văn T, chị Lê Thị Minh T: [2.1] Đối với yêu cầu kháng cáo Tuyên bố hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu giao dịch thực tế là hợp đồng vay tài sản, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngày 28/6/2024 anh D, chị M và anh T, chị T đã ký hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất là 01 căn nhà 04 tầng trên đất đối với thửa đất số: 676, tờ bản đồ số 16, tại: thôn Đ, xã L, Huyện L, tỉnh Quảng Bình (cũ) với giá cHển nhượng theo hợp đồng là 12.000.000.000 đồng. Ngày 04/7/2024, ông Nguyễn Bá Anh D và bà Nguyễn Thị Hoa M được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện L, tỉnh Quảng Bình (cũ) đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với thửa đất nói trên. Như vậy, các bên đã làm thủ tục cHển nhượng và việc cHển nhượng được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Công chứng số 1, tỉnh Quảng Bình (cũ); các bên tham gia ký kết hợp đồng tự nguyện, nội dung của hợp đồng không trái với quy định của pháp luật. Mặt khác, thửa đất đã được làm thủ tục đăng ký biến động cho anh Nguyễn Bá Anh D và chị Nguyễn Thị Hoa M theo đúng quy định của pháp luật. Anh Nguyễn Bá Anh D và chị Nguyễn Thị Hoa M là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất số 676, tờ bản đồ số 16, tại: thôn Đ, xã L, Huyện L, tỉnh Quảng Bình và tài sản trên đất là 01 căn nhà 04 tầng.

Do đó, nguyên đơn khởi kiện các đồng bị đơn yêu cầu phải trả lại tòa nhà gồm 04 tầng và phần diện tích đất 875,0m2 tại địa chỉ: Thôn Đ, xã L, Huyện L, tỉnh Quảng Bình(củ) nay là xã L, tỉnh Quảng Trị; buộc các đồng bị đơn phải di dời khỏi tòa nhà để trả lại mặt bằng cho đồng nguyên đơn là có căn cứ.

Tuy nhiên, sau khi xác lập, ký kết, công chứng hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất nói trên ngày 29/6/2024 giữa anh D, chị M và anh T, chị T đã xác lập Vi bằng số 88/2024/VB-TPLĐH (thể hiện video có âm thanh chứa đựng trong 01 USB) với nội dung: anh T, chị T có vay nợ anh D, chị M 20.000.000.000 đồng; anh T, chị T cHển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số: 676, tờ bản đồ số 16 tại: thôn Đ, xã L, Huyện L, tỉnh Quảng Bình (cũ); ngoài ra các bên còn thoả thuận phía anh T, chị T được quyền chuộc lại quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất nếu thoả mãn các điều khoản thoả thuận về về các mốc thời gian, mức lãi và vi phạm các điều khoản thể hiện trong Vi bằng. Theo tài liệu do nguyên đơn cung cấp thì ngày 13/9/2024 giữa ông D, bà M và ông T, bà T có xác lập “Biên bản làm việc” thể hiện nội dung: phía ông T, bà T đã vi phạm điều kiện để chuộc lại tài sản như các bên đã thoả thuận trong Vi bằng. Tại biên bản làm việc ngày 03/02/2026 do Toà án tiến hành thì anh T, chị T cho rằng việc lập Vi bằng mục đích làm cơ sở cho việc ông T, bà T vay tiền của ông D, bản chất là vay tiền có thế chấp tài sản chứ không phải cHển nhượng quyền sử dụng đất.

Xét thấy,việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trước sau đó hai bên mới thực hiện việc lập vi bằng. Nội dung chính của vi bằng 8 thể hiện thoả thuận các điều kiện giữa các bên về việc chuộc lại tài sản sau khi đã cHển nhượng. Như vậy việc cHển nhượng quyền sử dụng đất và việc các bên lập vi bằng là hai nội dung độc lập, do đó không đủ cơ sở để xác định hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là vô hiệu do giả tạo. Các tài liệu có trong hồ sự vụ án thể hiện: Trước thời điểm các bên xác lập hợp đồng cHuyện nhượng (ngày 28/6/2024) thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số: 676, tờ bản đồ số 16 tại: thôn Đ, xã L, Huyện L, tỉnh Quảng Bình (cũ) đã được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội Chi nhánh Quảng Bình. Vì vậy ông D, bà M đã thanh khoản hết khoản nợ trên để đăng ký xoá thế chấp và thực hiện việc cHển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Tại “Sổ phụ chi tiết kiêm báo cáo nợ của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng bình và Giấy báo nợ của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quảng Bình vào ngày 28/01/2026” các nội dung của giao dịch đều thể hiện mục đích là cHển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất của thửa đất số: 676, tờ bản đồ số

16. Theo tài liệu phía nguyên đơn cung cấp thì mặc dù giá trị cHển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá trị cHển nhượng thực tế nhưng các bên đã chấp hành nộp thuế đúng quy định của nhà nước về áp giá thuế cHển nhượng.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy bị đơn anh T, chị T kháng cáo yêu cầu Tuyên bố hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu giao dịch thực tế là hợp đồng vay tài sản là không có căn cứ. [2.2] Đối với kháng cáo yêu cầu buộc ông Nguyễn Bá Anh D và bà Nguyễn Thị Hoa M trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp của anh Nguyễn Văn T và chị Lê Thị Minh T đối với thửa đất 676, tờ bản đồ số 16: Như đã phân tích ở mục [2.1] Hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 28/6/2024 được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng số 1, tỉnh Quảng Bình (cũ) theo đúng với các quy định của pháp luật, thửa đất đã được đăng ký biến động sang cho ông Nguyễn Bá Anh D và bà Nguyễn Thị Hoa M. Việc các bên xác lập cHển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật; việc cHển nhượng đã hoàn tất ông Nguyễn Bá Anh D và bà Nguyễn Thị Hoa M là chủ sở hữu hơp pháp nên không có cơ sở để chấp nhận buộc ông Nguyễn Bá Anh D và bà Nguyễn Thị Hoa M trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh anh Nguyễn Văn T và chị Lê Thị Minh T

[3]. Xét yêu cầu kháng cáo của các bị đơn anh S, anh L, anh C , Hội đồng xét xử thấy rằng: Trước khi ký hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh T, chị T và các đồng bị đơn anh S, anh L, anh C, anh Đ, anh H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA) đã ký kết hợp đồng thuê tài sản với thời hạn cho thuê nhiều năm. Xét các hợp đồng thuê tài sản vợ chồng anh T đã ký với anh Đ, S, C, Lộc, anh Nguyễn H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA) thấy rằng: Các bên đã ký kết các hợp đồng có thời hạn, hợp đồng cho thuê mặt bằng, nhà đúng quy định của pháp luật về nội dung và hình thức, các điều khoản 9 thỏa thuận trong hợp đồng không trái các quy định của pháp luật các bên đã thanh toán tiền đầy đủ cho vợ chồng anh T và đã bàn giao mặt bằng, nhà cho bên được thuê theo đúng hợp đồng, như vậy các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận tại các điều khoản của Hợp đồng nên Hợp phát sinh hiệu lực từ thời điểm các bên tham gia ký kết, và ràng buộc các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình ghi nhận tại hợp đồng. Tuy nhiên đến ngày ký hợp đồng cHển nhượng ngày 28/6/2024 anh T và chị T lại không thông báo cho chủ mới biết việc này, cũng như các bên ký hợp đồng thuê tài sản gồm: anh Đ, S, C, Lộc, anh Nguyễn H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA) về việc đã cHển nhượng thửa đất cho chủ mới là anh D chị M và các bên thuê nhà đất có sự thỏa thuận mới.

Do đó, trong trường hợp này vợ chồng anh T là người có lỗi, vi phạm hợp đồng thuê tài sản đã ký kết trước đó. Như vậy, có căn cứ để cho rằng anh T và chị T đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đối với anh Đ, S, C, Lộc, anh Nguyễn H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA). Anh T và chị T không chứng minh được việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình là do lỗi của anh S, anh L, anh C cũng như các đồng bị đơn khác. Tại các hợp đồng thuê giữa anh T, chị T và Anh C, anh S, anh H, anh Đ, anh L đều có thỏa thuận bên A (anh D, chị T) không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong suốt thời hạn thuê, nếu đơn phương chấm dứt phải bồi thường chi phí thiệt hại cơ sở vật chất cho bên B (các bên thuê) theo quy định của pháp luật. Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm các đồng bị đơn anh Đ, S, C, Lộc, anh Nguyễn H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA) không yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, cũng như có yêu cầu phản tố về việc buộc vợ chồng anh T, chị T hoàn trả hay đền bù về việc tuyên hủy hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình anh Đ, S, C, Lộc, anh Nguyễn H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA) có quyền khởi kiện đối với anh T, chị T trong một vụ án khác.

Xét thấy, thửa đất số: 676, tờ bản đồ số 16, diện tích 875,0m2 địa chỉ: Thôn Đ, xã L, Huyện L, tỉnh Quảng Bình (củ) này là xã L, tỉnh Quảng Trị và tài sản trên đất là 01 căn nhà 04 tầng trên đất anh T và chị T đã cHển nhượng cho anh D chị M, biến động mang tên Nguyễn Bá Anh D và Nguyễn Thị Hoa M, hiện các đồng bị đơn đều có nguyện vọng được tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với anh T chị T nhưng Hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh D, chị M và anh T, chị T đã có hiệu lực, anh D, chị M hiện là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất nói trên. Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản giữa các đồng bị đơn hiện tại đã không đúng nên không có khả năng thực hiện được. Vì vậy việc cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện tuyên hủy bỏ hợp đồng thuê tài sản giữa vợ chồng ông T và anh Đ, S, C, Lộc, anh Nguyễn H và Công ty TNHH đại lý bảo hiểm nhân thọ (AIA) và Yêu cầu các đồng bị đơn phải có nghĩa vụ trả lại mặt bằng và các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất của thửa đất số 676, tờ bản đồ số 16 cho anh D, chị M là hoàn toàn có căn cứ, đúng quy định. Các bị đơn anh S, anh L, anh C kháng cáo yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê tài sản đối với vợ chồng anh T tuy nhiên tài sản anh T và chị T đang cho thuê không phải là tài sản của mình mà quyền sở hữu hợp pháp là của nguyên 10 đơn anh D, chị M. Quá trình giải quyết cũng như tại phiên không có thỏa thuận nào để các đồng bị đơn tiếp tục thuê nhà. Do đó kháng cáo của các bị đơn anh S, anh L, anh C không có cơ sở để chấp nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn, bị đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.

Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn anh Nguyễn Văn T, chị Lê Thị Minh T, anh Phan Đức Thật C, anh Phan Văn S và anh L. Tại phần quyết định của Bản án sơ thẩm tuyên hủy bỏ hợp đồng thuê tài sản giữa các đồng bị đơn mà không nêu rõ các thông tin cụ thể đối với từng hợp đồng là có thiếu sót cần rút kinh nghiệm.

[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Các bị đơn anh Nguyễn Văn T, chị Lê Thị Minh T, anh Phan Đức Thật C, anh Phan Văn S và anh L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên; Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;