Bản án 249Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tóm tắt nhanh
Trích nguyên văn đoạn đầu phần Quyết định
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Văn H về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. 1.1. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 608, tờ bản đồ số 6 (thửa mới là thửa số 314, tờ bản đồ số 7) loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh được Văn phòng C2 chứng nhận số 9197, quyển số 10/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/10/2022. 1.2. Vô hiệu hợp đồng…
Nhận định của Tòa án
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả xét hỏi tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố các giao dịch liên quan đến thửa đất số 608, tờ bản đồ số 6, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh vô hiệu. Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn không có ý kiến; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do đó, Toà án xác định quan hệ tranh chấp là “ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy chỉnh lý biến động đăng ký đất đai”. Đây là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh theo Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[2] Về tư cách tham gia tố tụng: ông Dương Văn H khởi kiện nên được xác định là nguyên đơn; Bị đơn là ông Đoàn Thanh P đã chết có người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng là bà Nguyễn Thị T, cháu Đoàn Nguyễn T T1, sinh năm 2008; cháu Đoàn Nguyễn T N, sinh năm 2015. Người đại diện hợp pháp cho cháu T1 và cháu N là bà Nguyễn Thị T; Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Nguyễn Thị T, Văn phòng C; Văn phòng C1. Cháu Dương Minh T3. Tại phiên tòa, các đương sự thống nhất xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Ngọc T2 đang giữ, không cầm cố, thế chấp cho cá nhân, tổ chức nào.
[3] Về việc vắng mặt của đương sự. Nguyên đơn là ông Dương Văn H có mặt; Bị đơn Đoàn Thanh P (chết) có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là bà Thu T, cháu Thu T1, Thanh N vắng mặt; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T; Võ Thị Ngọc T2 có người đại diện là ông Đỗ Anh H1 có mặt; Văn phòng C1; Văn phòng C vắng mặt có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.
[4] Những nội dung đương sự thống nhất: Các đương sự thống nhất biên bản thẩm định ngày 05/01/2024 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh ,chứng thư thẩm định giá ngày 19/08/2025 của 6 Công ty Đ1, Mảnh trích đo địa chính số 187/2024 của Công ty TNHH Đ2 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày 16/4/2024. Bà T2 xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay bà T2 đang giữ không thế chấp, cầm cố cho cá nhân, tổ chức nào.
[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Văn H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc T2, thấy rằng: [5.1] Về nội dung vụ án: Về nguồn gốc thửa số đất số 608, tờ bản đồ số 6, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh là của ông Dương Văn H. Ngày 04/10/2022, ông H trình bày có vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất trên cho ông Đoàn Thanh P, số tiến ông H vay của ông P là 50.000.000 đồng. Việc vay tiền và thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/10/2022 được Văn phòng C2 chứng nhận số 9197, quyển số 10/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/10/2022. Thấy rằng, nguyên đơn khởi kiện và cung cấp hợp đồng cam kết thế chấp quyền sử dụng đất với số tiền 50.000.000 đồng giữa ông Dương Văn H và ông Đoàn Thanh P. Sau khi ông P chết, những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông P không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tuy nhiên, cùng ngày 14/10/2022, tại Văn phòng C2 (nay là Văn phòng C1), ông Dương Văn H đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Đoàn Thanh P. Hợp đồng thể hiện trên đất không có tài sản và giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng, thực tế cho thấy trên phần đất có một căn nhà cấp 4, kết cấu móng, cột bê tông cốt thép, tường xây gạch, do ông H đang quản lý, sử dụng, đồng thời trên đất có cây trồng. Như vậy, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng với thực tế, dẫn đến hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dương Văn H và ông Đoàn Thanh P là vô hiệu, Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [5.2] Đối với yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoàn Thanh P, bà Nguyễn Thị T với bà Võ Thị Ngọc T2, thấy rằng: tại phiên tòa ông Dương Văn H và bà Võ Thị Ngọc T2 tự nguyện thỏa thuận ông H trả cho bà T2 số tiền 400.000.000 đồng và bà T2 đồng ý tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng 8842, quyển số 12/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/12/2022, giữa ông Đoàn Thanh P, bà Nguyễn Thị T với bà Võ Thị Ngọc T2 đây là sự tự nguyện của đương sự nên chấp nhận.
[6] Đối với yêu cầu hủy chỉnh lý biến động tại thửa đất số 608, tờ bản đồ số 6, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh, thấy rằng: Việc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính thuộc trường hợp cấp thông qua giao dịch đã được xác định bị vô hiệu. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được 7 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không cần phải tuyên hủy chỉnh lý biến động cấp cho người nhận chuyển nhượng.
[7] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của ông Dương Văn H và bà Võ Thị Ngọc T2 về việc ông H trả cho bà Võ Thị Ngọc T2 số tiền 400.000.000 đồng tiền giá trị quyền sử dụng đất.
[8] Về chi phí đo đạc, định giá và xem xét, thẩm định tại chỗ tổng cộng là 30.000.000 đồng, số tiền này nguyên đơn và người liên quan là bà Ngọc T2 tự nguyện chịu đã nộp và đã chi phí xong nên Hội đồng xét xử ghi nhận.
[9] Về chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng là: 6.780.000 đồng ông H phải chịu, ông Dương Văn H đã nộp và chi phí xong.
[10] Về án phí dân sự sở thẩm: nguyên đơn yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chấp nhận nên bị đơn phải chịu tiền án phí không có giá ngạch. Nguyên đơn có nghĩa vụ trả tiền cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập nên phải chịu án phí có giá ngạch là 20.000.000 đồng. Bà Võ Thị Ngọc T2 không phải chịu tiền án phí. H2 lại cho bà T2 5.600.000 đồng (năm triệu sáu trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp (theo biên lai thu số 0014846 ngày 20/01/2025; 0005443; 0005442 cùng ngày 23/11/2023 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh).
Quyết định
Căn cứ 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 161; Điều 165, Điều 228; Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 122; Điều 407; Điều 408 Bộ luật Dân sự; Căn cứ Điều 26; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Văn H về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. 1.1. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 608, tờ bản đồ số 6 (thửa mới là thửa số 314, tờ bản đồ số 7) loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh được Văn phòng C2 chứng nhận số 9197, quyển số 10/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/10/2022. 1.2. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 608, tờ bản đồ số 6 (thửa mới là thửa số 314, tờ bản đồ số 7) loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh được Văn phòng C chứng nhận số 8842, quyển số 12/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/12/2022 giữa ông Đoàn Thanh P, bà Nguyễn Thị T với bà Võ Thị Ngọc T2. 1.3. Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của ông Dương Văn H và bà Võ Thị Ngọc T2 về việc ông Dương Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Võ Thị Ngọc T2 số 8 tiền 400.000.000 đồng về giá trị quyền sử dụng đất tại thửa đất số 608, tờ bản đồ số 6, (thửa mới là thửa số 314, tờ bản đồ số 7) loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh, Bà Võ Thị Ngọc T2 có nghĩa vụ nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thu hồi, điều chỉnh, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ông Dương Văn H được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký và làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng tại đất số 608, tờ bản đồ số 6 (thửa mới là thửa số 314, tờ bản đồ số 7) loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh theo quy định của pháp luật về đất đai. Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án. Các đương sự không được ngăn cản các bên thực hiện quyền của người được xác lập quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án. Trường hợp các bên vi phạm việc sử dụng đất đã được xác định theo bản án, quyết định của Tòa án thì có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án ra quyết định cưỡng chế thi hành án. (Vị trí, tứ cận, tờ bản đồ, loại đất nêu trên tại tại Mảnh trích đo địa chính số 187/2024 của công ty TNHH Đ2 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ duyệt ngày 16/4/2024 - kèm theo bản án).
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Văn H về việc “yêu cầu hủy chỉnh lý biến động đăng ký đất đai” đối với các thông báo chỉnh lý biến động tại thửa đất số 608, tờ bản đồ số 6 (thửa mới là thửa số 314, tờ bản đồ số 7) loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh.