Bản án 69Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: [1.1]. Nguyên đơn bà Bạch Thị Phương T khởi kiện bị đơn Công ty T1 yêu cầu vô hiệu hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án khu dân cư M tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh nên Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh, theo quy định tại khoản 3 Điều 26 điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2] Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện thủ tục mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không hòa giải được nên vụ án được đưa ra xét xử là đúng quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung vụ án: trên [2.1]. Các đương sự thống nhất: Ngày 11/01/2021, bà Bạch Thị Phương T và Công ty T1 ký kết “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử trang bìa của hợp đồng ghi số: dụng đất Khu dân cư M HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng thể ghi: tại phần HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021 để bà Phương T nhận chuyển nhượng lô đất 01 nền đất ở toạ lạc trong dự án Khu dân cư M, địa chỉ: xã M, huyện Đ, tỉnh Long An hiện nay là nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh theo thông tin cụ thể như sau: Mã lô: C6-05; Kích thước: rộng 5,5m, dài 16 m; diện tích: 88m2, giá trị: 1.064.800.000 đồng. Bà T đã thanh toán cho Công ty T1 tổng số tiền là 886.560.000 đồng. Các đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành đo đạc và định thuận cụ thỏa 5 giá phần đất, vì thực tế không xác định được vị trí đất. Đây được xem là các tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh do các đương sự đã thừa nhận theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử ghi nhận. thỏa tại phần thuận cụ [2.2] Xét nội dung “Hợp đồng nguyên tắc thỏa chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân Mỹ H Bắc trên trang bìa của hợp đồng ghi số: HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng thể ghi: HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021 thấy rằng tại phần “Tiến độ thanh toán theo hợp đồng ở phụ lục số 01” kèm theo hợp đồng nguyên tắc quy định về tiến độ thanh toán giá trị đất thì bà T có nghĩa vụ thanh toán giá trị đất tổng cộng 24 đợt. Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thừa nhận nguyên đơn bà T đã thanh toán cho bị đơn Công ty T1 được tổng cộng 18 đợt theo Bảng tiến độ thanh toán. Công ty T1 trình bày cho rằng việc bà T thanh toán cho Công ty theo từng đợt theo phụ lục hợp đồng để công ty sử dụng vào việc hoàn thiện các hạng mục công việc nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng với bà Phương T.

Tuy nhiên, mục 4.1 quy định về trách nhiệm của bên A (Công ty T1), các công việc mà bên chuyển nhượng phải thực hiện trong việc hoàn thiện đối tượng chuyển nhượng để giao cho bên nhận chuyển nhượng, trong đó có ghi rõ thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian bàn giao nền nhà cho phía bà T là 12 tháng.

Do đó, có cơ sở xác định “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số trên trang bìa của hợp đồng ghi số: HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng tại phần thỏa thuận cụ thể ghi: HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021 giữa bà Bạch Thị Phương T và Công ty T1 là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. thỏa tại phần thuận cụ [2.3]. Về tính pháp lý của “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng Khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc số trên trang bìa của hợp đồng ghi số: HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng thể ghi: HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021 thấy rằng: Công ty T1 thừa nhận chuyển nhượng cho bà T 01 lô đất nền trong dự án Khu dân cư M thuộc dự án khu dân cư M mà Công ty T1 đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Đến thời điểm hiện nay Công ty T1 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện xong thủ tục xây dựng hạ tầng để đưa dự án đi vào hoạt động.

Do đó, có căn cứ xác định Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân Mỹ H Bắc trên trang bìa của hợp đồng ghi số: HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng thể ghi: HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021 giữa bà Phương T và Công ty T1 là chưa đủ điều kiện pháp lý nên việc chuyển nhượng này là vi phạm điều cấm của Luật đất đai và Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản nên cần vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng trên theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M trên trang bìa của hợp đồng ghi số: HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng tại phần thỏa thuận cụ thể ghi: HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021 giữa bà Bạch Thị Phương T và Công ty T1 là có căn cứ chấp nhận. thuận cụ tại phần thỏa 6 [2.4] Về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận cho nhau, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Các bên đều thừa nhận rằng, bà Phương T đã thanh toán cho Công ty T1 số tiền là 886.560.000 đồng. Công ty T1 có trách nhiệm hoàn trả cho bà T số tiền này. [2.3.1] Về lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được: Công ty T1 là chủ đầu tư, nắm rõ các điều kiện pháp lý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, biết rõ bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật nhưng vẫn giao kết “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bà Phương T.

Do đó, việc bà T tin tưởng lô nền do Công ty T1 chào bán có đủ các điều kiện pháp lý cần thiết nên mới giao kết hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở. Việc không thực hiện hợp đồng làm cho hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do lỗi của Công ty T1, vì vậy Công ty T1 phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bà Bạch Thị Phương T. [2.3.2] Về việc xác định thiệt hại: Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì thiệt hại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà các đương sự xác định hiện tại Công ty T1 chưa được giao đất, chưa xác định loại đất và không yêu cầu đo đạc định giá lô nền nên Toà án không thể tiến hành trưng cầu cơ quan chuyên môn định giá giá trị quyền sử dụng đất. Các đương sự không thống nhất giá trị nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xác định giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng của các đương sự.

Tuy nhiên, theo Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số trên trang bìa của hợp đồng ghi số: HL464/2021/HĐNT/VA-MHB nhưng tại phần thỏa thuận cụ thể ghi: HL473/2021/HĐNT/VA-MHB ngày 11/01/2021, các bên thoả thuận hình thức và mức bồi thường các bên thoả thuận mức bồi thường, mức tiền phạt theo mức lãi suất tiền gửi của Ngân hàng V2. Mặc dù, các thoả thuận này vô hiệu cùng hợp đồng nhưng về ý chí thì các bên cũng thống nhất lấy tiền lãi làm mức bồi thường thiệt hại, tại phiên hòa giải bà T yêu cầu tính lãi theo mức lãi suất 4,6%/năm tính từ ngày 01/12/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm 31/7/2025 là phù hợp, có lợi cho nguyên đơn nên cần chấp nhận.

3. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

4. Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí; Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định.