Bản án 72A/2025/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nên Tòa án đưa vụ án ra xét xử là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn, thấy rằng: Ngày 20/9/2019, anh Phan Văn S, chị Nguyễn Thị L viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng 03 thửa đất tại Cồn xóm mới xã Thanh Nho cho anh Nguyễn Văn T. Anh T khởi kiện yêu cầu anh S, chị L tiếp tục thực hiện hợp đồng; chị L đồng ý thực hiện hợp đồng và yêu cầu anh T thanh toán số tiền còn thiếu, trong trường hợp Tòa án tuyên Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/9/2019 vô hiệu thì yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; anh Phan Văn S yêu cầu tuyên bố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vô hiệu. Xét yêu cầu của các đương sự thấy rằng: [2.1] Về Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/9/2019: - Về hình thức: Theo tài liệu có tại hồ sơ vụ án thì: Ngày 20/9/2019 anh S, chị L có ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng 03 thửa đất từ số 01 đến số 03 tại Cồn xóm mới, xã Thanh Nho, Thanh Chương cho anh T. Bên chuyển nhượng anh T và bên nhận chuyển nhượng anh S, chị L đều ký và ghi rõ họ tên trong giấy chuyển nhượng; có người làm chứng là bà Nguyễn Thị Q (mẹ anh S), bà Phạm Thị T3 (mẹ chị L), anh Phan Văn L2 (anh rể anh S). Hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. - Về nội dung: Tại giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/9/2019 chỉ thể hiện anh S, chị L có 03 thửa đất liền kề từ số 01 đến số 03 tại xóm Mới, xã Thanh Nho, Thanh Chương mà không ghi cụ thể diện tích, số thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ của các thửa đất và các thửa đất đã được cấp giấy CNQSD đất cho anh S, chị L hay chưa.

Căn cứ vào tài liệu có tại hồ sơ vụ án thể hiện: Tại thời điểm chuyển nhượng ngày 20/9/2019, lô đất số 01 có diện tích 299,1m2 và lô đất số 02 có diện tích 287,3m2 đã được UBND huyện Thanh Chương cấp giấy CNQSD đất mang tên anh S, chị L ngày 16/4/2019. Đối với lô số 03, tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất không thuộc quyền sử dụng của anh S, chị L mà thuộc quyền sử dụng của anh Thái Khắc H (anh H được UBND huyện Thanh Chương cấp giấy CNQSD đất ngày 16/4/2019); đến ngày 20/02/2020 vợ chồng anh H mới lập Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này cho anh S, chị L và ngày 21/5/2020 anh S, chị L mới được UBND huyện Thanh Chương cấp giấy CNQSD đất đối với thửa đất 12 số 627, tờ bản đồ số 20, diện tích 285,3m2 nhưng ở xóm Nho Tân, xã Thanh Nho, huyện Thanh Chương mà không phải là Xóm Mới. Như vậy, căn cứ vào giấy chuyển nhượng đất lập ngày 20/9/2019 thì đối tượng các bên giao dịch chỉ xác định từ thửa số 01 đến số 03 mà không có diện tích, số thửa, tờ bản đồ và đã được cấp giấy CNQSD đất hay chưa; tại thời điểm chuyển nhượng lô đất số 03 (tức thửa 627) không thuộc quyền sử dụng của anh S, chị L nhưng các bên vẫn lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013. - Chủ thể ký kết hợp đồng: Theo hợp đồng “Giấy chuyển nhượng QSD đất” ngày 20/9/2019, thì người nhận chuyển nhượng là anh Nguyễn Văn T, tuy nhiên căn cứ vào lời trình bày của các đương sự thì tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/9/2019 anh T không có mặt cho nên xác định thời điểm đó anh T không ký vào giấy chuyển nhượng. Theo anh T và bà T3 trình bày thì 01 tháng sau khi ký kết hợp đồng, anh T mới về ký vào hợp đồng và yêu cầu anh S thực hiện theo hợp đồng đã ký nhưng anh S không thực hiện. Tuy nhiên căn cứ tài liệu (bản phô tô giấy chuyển nhượng) do bà T3 nộp tại UBND xã Thanh Nho ngày 12/7/2021 thì tại thời điểm này vẫn chưa có chữ ký của anh T. Như vậy chữ ký của anh T trong Giấy chuyển nhượng QSD đất có sau ngày 12/7/2021. - Về giá chuyển nhượng thể hiện tại giấy chuyển nhượng 03 lô đất là 700.000.000 đồng. - Về thực hiện nghĩa vụ: Quá trình giải quyết vụ án anh T trình bày anh đã giao cho chị L, anh S số tiền 660.000.000 đồng như thỏa thuận. Cụ thể: Tiền mặt 360.000.000 đồng và anh trả nợ thay cho anh S, chị L khoản vay của bà Phạm Thị T3 200.000.000 đồng; ông Phạm Văn N, bà Nguyễn Thị T4 100.000.000 đồng, hiện chỉ còn nợ 40.000.000 đồng. Chị L thừa nhận đã nhận tiền mặt của anh T 360.000.000 đồng và anh T trả nợ thay cho vợ chồng chị 300.000.000 đồng, tổng đã nhận từ anh T là 660.000.000 đồng. Anh S trình bày anh có ký vào giấy chuyển nhượng, nhưng để làm tin với bà T3 mà không phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T; việc ký giấy chuyển nhượng giữa anh S, chị L và anh T là hợp đồng vay tiền; số tiền 360.000.000 đồng đã nhận là khoản tiền chị L vay bà T3 để đảo khế ngân hàng và anh đã trả đủ qua bà T3; khi chuyển giao nợ chưa có ý kiến của ông N, bà T4, bà T3. Xét nội dung trình bày của các đương sự thấy rằng: Tại Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 20/9/2019 không có nội dung anh S, chị L vay của anh T, hay bà T3 số tiền 360.000.000 đồng và anh S cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc anh S, chị L vay bà T3 360.000.000 đồng để đảo khế ngân hàng và anh S đã trả số tiền này qua bà T3 nên không có cơ sở chấp nhận lời khai này của anh S. Quá trình giải quyết vụ án anh S còn cho rằng khi viết giấy chuyển nhượng không có mặt anh T, ông N, bà T4, anh không thỏa thuận chuyển nghĩa vụ cho anh T. Bà T3, ông N đều trình bày, anh T đã trả thay cho vợ chồng anh S số tiền nợ vào ngày 20/9/2019 nay họ không có yêu 13 cầu gì.

Tuy nhiên, 02 giấy gốc vay tiền do bà T3 giao nộp ngày 24/3/2023 đều thể hiện chưa bị gạch hoặc viết nội dung anh T đã trả nợ thay cho anh S, chị L. Quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND xã Thanh Nho, bà T3, chị L đều trình bày bà T3 nhận chuyển nhượng 03 thửa đất của anh S, chị L với giá 700.000.000 đồng, bà T3 đã trả 360.000.000 đồng, còn thiếu 340.000.000 đồng hẹn khi làm hợp đồng sẽ thanh toán đủ; bà T3 không đề nghị giải quyết số tiền chị L, anh S nợ mà chỉ xem xét việc chuyển nhượng đất. Nếu anh S, chị L không bán đất thì trả lại số tiền 360.000.000 đồng và tính lãi cho bà hoặc bà T3 trả thêm 340.000.000 đồng anh S, chị L phải làm thủ tục sang tên 03 thửa đất cho bà T3. Số tiền nợ 200.000.000 đồng của bà T3 và 100.000.000 đồng của ông N không yêu cầu giải quyết. Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện của nguyên đơn cũng thừa nhận anh T chưa trả các khoản tiền này cho bà T3, ông N và bà T4. Ngoài ra, các bên cũng chưa tiến hành bàn giao đất cho nhau. Chị L trình bày ngày 20/9/2019, chị L và anh S đã chuyển nhượng 03 thửa đất nêu trên cho anh T nhưng tại Đơn thỏa thuận chia tài sản chung giữa anh S và chị L ngày 13/3/2020 thể hiện anh S, chị L xác định vợ chồng có 03 miếng đất liền kề gồm lô số 01, lô số 02 và lô số 03 tại xóm Nho Tân xã Thanh Nho và thỏa thuận phân chia cho anh S 02 miếng đất liền kề là lô số 01, lô số

02. Tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án còn thể hiện sau khi ký Giấy chuyển quyền sử dụng đất cho anh T thì anh S, chị L đã thế chấp thửa đất số 627, tờ bản đồ số 20, diện tích 285,3m2 và lô số 02, diện tích 283,7m2 tại xóm Nho Tân, Thanh Nho cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn – Chi nhánh huyện Thanh Chương - Phòng giao dịch Cát Ngạn. Như vậy, căn cứ vào tài liệu là 02 giấy vay tiền và tài liệu thu thập tại UBND xã thì lời khai của bà T3, ông N, bà T4, bà T3 về số tiền anh T đã trả là mâu thuẫn, không phù hợp với tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, nên việc bà T3, ông N, bà T4 cho rằng anh T đã trả nợ thay cho anh S, chị L vào ngày 20/9/2019 là không chính xác. Mặt khác, đây là các khoản vay của vợ chồng anh S phát sinh trước thời điểm lập giấy chuyển nhượng đất cho anh T, nhưng tại thời điểm các bên thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ cho bên thứ ba chưa có ý kiến của ông N, bà T4.

Vì vậy, chưa có đủ căn cứ xác định anh T đã trả nợ thay cho anh S, chị L số tiền 300.000.000 đồng. Anh S, chị L chưa bàn giao các thửa đất cho anh T và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T. Ngày 20/9/2019, anh S, chị L lập giấy chuyển nhượng QSD 03 thửa đất tại xóm Mới, xã Thanh Nho cho anh T tuy nhiên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh S, chị L với anh T vi phạm về hình thức và nội dung. Bên nhận chuyển nhượng mới thanh toán cho anh S, chị L 360.000.000 đồng, các bên chưa bàn giao tài sản cho nhau.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu của bị đơn, tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T với anh S, chị L vô hiệu là có căn cứ. 14 [2.2] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Quá trình giải quyết vụ án anh S yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nhưng tại phiên tòa phúc thẩm anh S không thừa nhận có yêu cầu này.

Xét thấy, tại Biên bản lấy lời khai ngày 04/6/2025, chị L yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là có cơ sở. Như đã phân tích trên, có cơ sở xác định bên nhận chuyển nhượng mới chỉ thanh toán cho bên chuyển nhượng số tiền 360.000.000 đồng. Theo kết quả định giá tài sản thì 03 thửa đất tranh chấp có giá trị 1.220.660.000 đồng – 700.000.000 đồng (giá chuyển nhượng) = 520.660.000 đồng (tiền thiệt hại). Nguyên đơn và bị đơn đều biết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, các bên phải thực hiện nghĩa vụ giao tiền và giao đất đầy đủ, nhưng không tiến hành, tại thời điểm chuyển nhượng có 01 thửa đất đang thuộc quyền sử dụng của người khác nhưng các bên vẫn tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.

Do đó, cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định mỗi bên phải chịu 50% lỗi và buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền chuyển nhượng 360.000.000 đồng mà nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn và 260.330.000 đồng tiền thiệt hại là có cơ sở.

[3]

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm có những vi phạm như sau: - Tại Hồ sơ vụ án không có tài liệu, chứng cứ thể hiện nguyên đơn anh Nguyễn Văn T đang quản lý, sử dụng 03 thửa đất tranh chấp, bị đơn anh Phan Văn S thừa nhận anh S đang quản lý 03 thửa đất này. Các đương sự thừa nhận chưa có tài sản gì trên đất, hiện đang là đất trống nhưng bản án sơ thẩm buộc nguyên đơn phải trả lại 03 thửa đất tranh chấp cho bị đơn là không có cơ sở. - Quá trình giải quyết vụ án, bà T3 trình bày 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chị L, anh S đang được bà T3 gửi cho anh V – cán bộ địa chính xã. Anh S trình bày 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên anh đang gửi cho anh V. Tòa án cấp sơ thẩm chưa lấy lời khai anh V để làm rõ nội dung này nhưng đã buộc bà T3, ông D phải trả lại cho chị L, anh S 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là chưa đủ cơ sở. - Bản án sơ thẩm quyết định không công nhận Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/9/2019, tuyên bố Giấy chuyển nhượng nêu trên vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, buộc bị đơn phải trả lại số tiền chuyển nhượng đất 360.000.000 đồng cho nguyên đơn, xác định mỗi bên phải chịu 50% thiệt hại, nhưng lại buộc nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng là không chính xác. Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 3.831.396 đồng. 15

Vì vậy, mỗi bên phải chịu ½ chi phí thẩm định, định giá. Anh T đã nộp nên buộc anh S, chị L phải hoàn trả cho anh T 1.916.000 đồng, cụ thể anh S phải trả cho anh T số tiền 958.000 đồng, chị L phải trả cho anh T số tiền 958.000 đồng.

[4] Từ các phân tích trên nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của anh S, sửa bản án sơ thẩm không buộc anh Nguyễn Văn T trả lại đất và giấy CNQSD đất cho anh S, chị L; sửa chi phí tố tụng.

[5] Về án phí: - Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của anh S không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. - Về án phí dân sự sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xem xét.