Bản án 155/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về việc xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Văn C, ông Phạm Thị Tường D1 đã được Toà án triệu tập hợp lệ tham gia phiên toà đến lần thứ hai nhưng vắng mặt, không có lý do. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Xét việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.1] Theo đơn khởi kiện nguyên đơn ông Phan Thanh T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn bà Đặng Thị D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với phần đất có diện tích 84,2m2 thuộc 5 thửa số TT, tờ bản đồ số Q, tọa lạc tại ấp VB, xã GH1, huyện MX, tỉnh Sóc Trăng được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DK 524429, số vào sổ cấp GCN CS01073 ngày 15/52023. [2.2] Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, buộc bà D trả cho ông T số tiền gốc là 828.000.000 đồng, yêu cầu tính lãi theo lãi suất 1,66%/tháng tính từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng là ngày 12/4/2023 cho đến khi kết thúc vụ án với số tiền lãi là 267.000.000 đồng, tổng số tiền gốc và lãi là 1.095.000.000 đồng theo như biên nhận mà bà D đã ký với ông T. Đồng thời, ông T yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà D chứng thực ngày 12/4/2023 đối với phần đất có diện tích 84,2m2 thuộc thửa số TT, tờ bản đồ số Q, tọa lạc tại ấp VB, xã GH1, huyện MX, tỉnh Sóc Trăng là vô hiệu. Ông T đồng ý điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DK 524429, số vào sổ cấp GCN: CS01073 ngày 15/05/2023 từ tên ông T thành tên bà D.

Xét thấy, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện theo quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi này.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn và đại diện bị đơn đều thống nhất ông T và bà D có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Đặng Thị D, bên nhận chuyển nhượng ông Phan Thanh T, được công chứng ngày 12/4/2023 tại văn phòng công chứng Võ Duy T, đối với thửa đất số TT, tờ bản đồ số Q, diện tích 84,2m2, địa chỉ đất tại ấp VB, xã GH1, huyện MX, tỉnh Sóc Trăng nay là xã Nhu Gia, thành phố Cần Thơ và đều thống nhất yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 12/4/2023 là vô hiệu.

Xét thấy, ông T và đại diện của bà D cùng thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 724 là hợp đồng giả tạo nhằm mục đích che giấu giao dịch hợp đồng vay tài sản. Đây là các tình tiết, sự kiện được các đương sự thừa nhận nên căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo để che giấu hợp đồng vay tài sản, đây là tình tiết không phải chứng minh. Từ đó, có căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là giả tạo nên vô hiệu kể từ khi xác lập theo quy định tại Điều 124 và khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự.

[4] Về hậu quả hợp đồng vô hiệu: [4.1] Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Xét thấy: Hợp đồng giao dịch bị che giấu có hiệu lực là hợp đồng vay tài sản giữa ông T và bà D: Ông T cho rằng bà D vay của ông T số tiền là 828.000.000 đồng vào năm 2023. Khi vay thỏa thuận lãi suất 05%/tháng. Đến nay bà D chưa trả số tiền nợ gốc và trả lãi cho ông T được 68.000.000 đồng. Còn bà D cho rằng có vay 6 tiền ông T nhiều lần, tổng cộng chỉ vay tiền gốc là 500.000.000 đồng, có đóng lãi nhiều lần và bà yêu cầu trừ số tiền lãi đã đóng là 117.000.000 đồng vào tiền gốc. [4.2] Trong quá trình giải quyết vụ án, ông T cung cấp bản gốc Biên nhận không ghi ngày tháng năm của bà Đặng Thị D, nội dung: bà Đặng Thị D có nhận của ông Phan Thanh T số tiền 828.000.000 đồng, có chữ ký Diễm mang tên Đặng Thị D. Tại phiên hòa giải ngày 21/10/2025, bà D thừa nhận chữ ký Diễm mang tên Đặng Thị D trong biên nhận là do bà D ký nhưng bà D ký là do ông T kêu ký sau đó ông T giảm lãi cho bà D. Tại phiên tòa, đại diện của bà D cho rằng tại phiên hòa giải ngày 21/10/2025 bà D không đem kính theo, không đeo kính nên không nhìn rõ chữ ký tưởng là chữ ký của mình nên mới thừa nhận là có ký. Hội đồng xét xử nhận thấy, bà D đã trình bày tại phiên hòa giải ngày 21/10/2025 là tờ biên nhận là do bà ký thì bà D phải chịu trách nhiệm với lời trình bày của mình. Tại phiên toà đại diện của bà D trình bày bà D không có ký với lý do không nhìn rõ do không đeo kính là chưa phù hợp. Ngoài ra, theo tin nhắn qua Zalo của ông T và bà D ngày 17/10/2023, ông T thông báo tính lãi đối với số tiền làm tròn 828.000.000 đồng thì bà D cũng không có ý kiến phản đối.

Do đó, có cơ sở xác định bà D vay của ông T số tiền gốc là 828.000.000 đồng là phù hợp. Nay ông T yêu cầu bà D trả số tiền gốc 828.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận. [4.3] Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên bị đơn bà Đặng Thị D được quyền liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên bà Đặng Thị D theo quy định của pháp luật đối với phần đất thửa đất số TT, tờ bản đồ số Q, diện tích 84,2m2, địa chỉ đất tại ấp VB, xã GH1, huyện MX, tỉnh Sóc Trăng nay là xã Nhu Gia, thành phố Cần Thơ.

[5] Về tiền lãi số tiền vay: [5.1] Ông T yêu cầu tính lãi số tiền 828.000.000 đồng tính từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng là ngày 12/4/2023 cho đến khi kết thúc vụ án với mức lãi suất 1,66%/tháng. Hội đồng xét xử thấy rằng, các bên trình bày bà D vay tiền ông T nhiều lần. Theo tin nhắn giữa ông T và bà D ngày 17/10/2023 thể hiện hai bên thống nhất tính lãi số tiền 828.000.000 đồng (làm tròn). Do đó Hội đồng xét xử thống nhất buộc bà D trả lãi cho ông T đối với số tiền 828.000.000 đồng từ ngày 17/10/2023 với mức lãi suất 1,66%/tháng là phù hợp. [5.2] Bà D cho rằng có đóng lãi cho ông T 117.000.000 đồng nhưng ông T chỉ thừa nhận số tiền 68.000.000 đồng. Đối với số tiền 34.000.000 đồng theo ông T ghi phía sau tờ biên nhận và số tiền 15.000.000 đồng bà D cho rằng mượn của ông Dương Văn V để trả cho ông T thì ông T không thừa nhận. Hội đồng xét xử xét thấy, số tiền 34.000.000 đồng và 15.000.000 đồng này không có chữ ký hoặc lời thừa nhận của ông T, do đó lời trình bày của bà D là không có cơ sở chấp nhận. Cụ thể tiền lãi bà D phải trả cho ông T như sau: Từ ngày 17/10/2023 đến ngày đóng lãi cuối cùng là ngày 31/7/2024 là: 828.000.000 đồng x 09 tháng 14 ngày x 1,66%/tháng = 130.117.440 đồng – 68.000.000 đồng (tiền lãi bà D đã đóng) = 62.117.440 đồng. 7 Từ ngày 01/8/2024 đến ngày xét xử sơ thẩm 29/12/2025: 828.000.000 đồng x 1 năm 04 tháng 28 ngày x1,66/tháng = 232.745.280 đồng. Tổng số tiền lãi là 62.117.440 đồng + 232.745.280 đồng = 294.862.720 đồng. Tổng số tiền gốc và lãi là 1.122.862.720 đồng.

Tuy nhiên, tại phiên toà ông T yêu cầu bị đơn trả số tiền gốc và lãi tổng là 1.095.000.000 đồng theo như tờ Biên nhận là có lợi cho bị đơn nên cần buộc bà D trả cho ông T số tiền tổng là 1.095.000.000 đồng, trong đó nợ gốc là 828.000.000 đồng, nợ lãi là 267.000.000 đồng.

[6] Đối với ý kiến của Kiểm sát viên về việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng tại phiên tòa và ý kiến về việc giải quyết vụ án là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận.

[7] Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí tố tụng là 24.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là do lỗi của cả nguyên đơn và bị đơn do cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm mục đích che giấu giao dịch hợp đồng vay tài sản. Lỗi các bên là ngang nhau nên mỗi bên phải chịu ½ chi phí tố tụng là 12.000.000 đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 157, khoản 1, 6 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do nguyên đơn ông T đã nộp tạm ứng trước chi phí tố tụng trước nên buộc bà D phải chịu số tiền 12.000.000 đồng để hoàn trả lại cho ông T.

[8] Về án phí: Yêu cầu của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được hoàn trả tiền tạm ứng án phí đã nộp. Bị đơn bà D có nghĩa vụ trả tiền nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và phải chịu án phí dân sự có giá ngạch đối với yêu cầu trả tiền đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận là 44.850.000 đồng theo quy định khoản 2 Điều 143 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.