Bản án 103/2025/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Bản cam kết ngày 21/12/2021 giữa bà Đ, ông M và bà N là xuất phát từ việc thoả thuận giữa các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất, và thoả thuận về việc phân chia tài sản chung và di sản thừa kế. Việc thoả thuận, cam kết chừa đường đi cho ông M nêu trên là phù hợp với việc sử dụng đất của các bên, phù hợp với quy định của pháp luật, đây là ý chí tự nguyện của các bên đương sự có quyền thoả thuận. Hơn nữa khi ông D bà T nhận chuyển nhượng đất của bà Đ thì bà Đ đã yêu cầu vợ chồng ông D chừa đường đi cho ông M, vợ chồng ông D biết, các bên đã đến thửa đất và đồng ý vì vậy giữa bà Đ và ông D đã lập Bản cam kết ngày 20/7/2024 với nội dung sau khi vợ chồng ông D bà T mua đất của bà Đ thì vẫn cho ông M 5m ngang thửa đất số 124, bên hông lô đất giáp thửa đất số 121, tờ bản đồ số 06 thuộc xã Tân Thành để đi lại. Xét thấy thoả thuận này phù hợp với Bản cam kết thoả thuận ngày 21/12/2021 giữa bà Đ, ông M và bà N. Do vậy việc bà Đ cho rằng bà chỉ cho ông M đi nhờ trên đất chứ bà không cho ông M quyền sử dụng đất là không có căn cứ để chấp nhận. Quá trình Toà án vào xem xét thẩm định tại chỗ và đo vẽ D tích đất đang tranh chấp, Toà án tiến hành xác M đối với ông Vương Vi T là người có thửa đất số 121 giáp ranh với thửa đất của bà Đ và ông M. Ông T cung cấp nội dung: “Tôi là người có đất giáp ranh với đất ông Nguyễn Ngọc M và bà Nguyễn Thị Đ. Giữa D tích đất tôi và đất ông M và bà Đ không có đường đi, trước đây ông M có đi nhờ trên đất của tôi để đi vào đất ông M, nhưng hiện nay tôi đã đào hố trồng cà phê và không cho đi nhờ nữa. Ngoài đường đi nhờ trên đất của tôi thì hiện nay ông M không có con đường nào đi vào đất, đất ông M bị bao bọc xung quanh các D tích đất khác”. Cũng theo biên bản xác M ngày 14/10/2025 tại Uỷ ban nhân dân xã T thể hiện: Thửa đất số 123, tờ bản đồ số 06, xã Tân Thành nay là xã T, tỉnh L, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DK 981767, mang tên ông Nguyễn Ngọc M do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 27/3/2023. Qua kiểm tra hồ sơ địa chính thì thửa đất số 123, tờ bản đồ số 06 tiếp giáp với thửa đất số 124, tờ bản đồ số 06 của bà Nguyễn Thị Đ; tiếp giáp với thửa 122 và tiếp giáp với thửa 75, tờ bản đồ số 06, 01 phần tiếp giáp với mương nước công cộng. Thửa đất số 123, tờ bản đồ số 06 của ông M bị vây bọc bởi các thửa đất nêu trên và mương nước, không có đường đi vào thửa đất 123 của ông Nguyễn Ngọc M. Theo Điều 254 của Bộ luật dân sự quy định quyền về lối đi qua thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ…; trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù. Bản cam kết ngày 21/12/2021 giữa các bên không được công chứng chứng thực nhưng đây là sự thoả thuận giữa các bên và được các bên thừa nhận, đất này có nguồn gốc của hộ gia đình, sau khi thoả thuận phân chia di sản tại Toà án các bên đã giao đất cho nhau theo thoả 9 thuận. Tại phiên toà bà Đ xác định bà chừa 5m để cho ông M lấy đường đi vào đất sản xuất, cam kết này có hiệu lực, các bên đã giao đất, căn cứ Điều 259 quy định hiệu lực của quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản. Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Đ và bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông Lê Tất D, bà Nguyễn Thị Kim T do Văn phòng công chứng Trần Đức K công chứng, số công chứng 7742 quyển số 03/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/8/2024 thì thấy rằng: Bà Đ chuyển nhượng cho vợ chồng ông D bà T D tích đất 3.494m2, thuộc thửa đất số 125 (ghi chú: thửa đất 322, tờ bản đồ số 16 cũ nay đổi thành thửa 125, 126, 127), tờ bản đồ số 6, xã Tân Thành, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DK 981768 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp ngày 27/3/2023 và D tích đất 2.254m2 thuộc thửa đất số 124 (ghi chú: thửa 321, tờ bản đồ số 16 cũ nay đổi thành thửa 124), tờ bản đồ số 06, xã Tân Thành, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DK 981769, do Sở Tài nguyên và môi trường cấp ngày 27/3/2025. Giá trị chuyển nhượng là 2.495.000.000đồng. Trước khi các bên ra Văn phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên thì bà Đ đã thông báo cho vợ chồng ông D bà T biết việc bà đã chừa cho ông M D tích đất 5m ngang thuộc thửa đất 124 cho ông M làm lối đi. Ngày 20/7/2024 bà Đ, ông D, bà N, ông M đã ra thực địa thửa đất, giữa bà Đ, ông D, bà N có lập bản cam kết viết tay thoả thuận sau khi vợ chồng ông D bà T mua đất của bà Đ xong thì vẫn cho ông M 5m ngang thuộc thửa đất 124, bên hông lô đất số 121, tờ bản đồ số 06, xã Tân Thành để đi lại. Theo kết quả đo vẽ thì phần lối đi của ông M có D tích đất 212,8m2 thuộc thửa đất số 124. Như vậy có cơ sở khẳng định D tích đất 212,8m2 thuộc 01 phần thửa đất 124, tờ bản đồ số 06 trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đã được các bên thoả thuận là lối đi của ông M trước khi Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng. Do đó Hợp đồng chuyển nhượng này có 01 phần không có hiệu lực pháp luật đối với D tích đất 212,8m2, thuộc thửa đất 124, tờ bản đồ số

06. Theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật dân sự quy định “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Do đó Hội đồng xét xử tuyên vô hiệu 01 phần Hợp đồng chuyển nhượng đối với D tích đất 212,8m2, thuộc thửa đất 124, tở bản đồ số 06 do không thể thực hiện được. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn: Bị đơn bà Đ yêu cầu ông M phải trả cho bà số tiền 17.712.000đồng từ việc ông M thu hoạch trái phép cà phê trên đất của bà. Tuy nhiên tại phiên toà hôm nay bà Đ tự nguyện rút toàn bộ yêu cầu phản tố. Xét thấy việc rút toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là hoàn toàn tự nguyện nên Hội đồng xét xử chấp nhận, đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn theo khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự. Theo như phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc M: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/8/2024 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Lê Tất D, bà Nguyễn Thị Kim T do Văn phòng công chứng Trần Đức K công chứng, số công chứng 7742 quyển số 03/2024 TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu một phần đối với D tích đất 212,8m2 thuộc 01 phần thửa đất 124, tờ bản đồ số 06(2013), xã Tân Thành, huyện 10 Đ cũ nay là xã T, tỉnh L. Công nhận D tích đất 212,8m2 thuộc 01 phần thửa đất 124, tờ bản đồ số 06(2013), xã Tân Thành, huyện Đ cũ nay là xã T, tỉnh L là lối đi của ông Nguyễn Ngọc M qua bất động sản liền kề, theo hoạ đồ đo đạc ngày 07/3/2025 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ nay là Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ.

[3] Về chi phí tố tụng: Tổng số tiền chi phí tố tụng trong vụ án là 2.847.000đồng. Ông M đã tạm nộp số tiền này. Tại phiên toà nguyên đơn ông M nhận chịu toàn bộ chi phí tố tụng trong vụ án, xét thấy đây là sự tự nguyện của nguyên đơn nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn ông M được Toà án chấp nhận do đó buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, do bà Đ là người cao tuổi nên xét miễn toàn bộ án phí cho bà Đ; Buộc vợ chồng ông Lê Tất D, bà Nguyễn Thị Kim T phải chịu 300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc M 300.000đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0004163 ngày 15/8/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức Trọng nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 2 - L và 300.000đồng tiền tạm ứng án phí theo Biên lai số 0001906 ngày 06/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh L.

[5] Về quyền kháng cáo đối với bản án: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật. Vì các lẽ trên: