Bản án 67/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của các đương sự, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng: Các đương sự có mặt tại phiên tòa, những người vắng mặt đã có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc đã có ủy quyền nên Tòa án đưa vụ án ra xét xử là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của anh Cao Tiến L và anh Hồ Văn N: [2.1] Về việc định giá lại tài sản: Ngày 14/4/2025, Tòa án đã tiến hành định giá lại tài sản theo quy định của pháp luật. [2.2] Về quyền sử dụng thửa đất số 203.1, tờ bản đồ số 03 (bản đồ 299), tại thôn Liên Hải, xã Quỳnh Liên, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An: Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 516208 ngày 30/12/1995 do UBND huyện Quỳnh Lưu cấp mang tên ông Hồ P (Hồ Duy P) thì thửa đất tranh chấp là thửa đất số 203.1, tờ bản đồ số 03, diện tích 1.188m2 (trong đó 200m2 đất ở, 988m2 đất vườn), theo bản đồ số là thửa đất số 81, tờ bản đồ số 22, tại thôn Liên Hải, xã Quỳnh Liên, thị xã Hoàng Mai. Theo Công văn số 1333/UBND-NNMT ngày 28/5/2025 và Công văn số 1470/UBND-NNMT ngày 11/6/2025 của UBND thị xã Hoàng Mai xác định: Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Hồ P (Hồ Duy P) có số seri G 516208 do UBND huyện Quỳnh Lưu cấp ngày 30/12/1995 nay đã không còn lưu trữ (do thời gian đã quá lâu nên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Quỳnh Lưu đã không lưu trữ được hồ sơ và không có hồ sơ để bàn giao cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hoàng Mai khi thành lập thị xã). Theo quan điểm của UBND thị xã, căn cứ quy định của Luật đất đai, Luật Hôn nhân gia đình qua các thời kỳ, không có cơ sở để cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 516208 đã cấp cho hộ gia đình ông P, đề nghị Tòa án lấy ý kiến của UBND xã Quỳnh Liên về nội dung này. Theo Công văn số 405/UBND ngày 21/4/2025 của UBND xã Quỳnh Liên, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An thì Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 516288 ngày 30/12/1995; Giấy chứng nhận đã cấp là cấp cho hộ gia đình ông Hồ P (Hồ Duy P) vì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có diện tích đất sản xuất nông nghiệp mà đất sản xuất nông nghiệp là cấp cho hộ gia đình. Như vậy, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất này là đất ở và đất vườn, không phải là đất sản xuất nông nghiệp nên không có cơ sở xác định thửa đất số 203.1, tờ bản đồ số 03 được cấp cho hộ gia đình ông Hồ P. Mặt khác, căn cứ sổ địa chính và sổ mục kê do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hoàng Mai cung cấp thể hiện thửa đất đang tranh chấp là của ông P, bà H; bà H cũng thừa nhận thửa đất đang tranh chấp là của vợ chồng ông P, bà H tạo lập (BL 143). Do 10 đó, có căn cứ xác định thửa đất đang tranh chấp có nguồn gốc là của vợ chồng ông P, bà H. [2.3] Về giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tại hồ sơ vụ án, đương sự cung cấp 02 giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 01 giấy là bản viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực, nội dung thể hiện ông P, bà H chuyển nhượng 180m2 đất với giá tiền 570.000.000 đồng, nhận tiền trước 300.000.000 đồng, nhận tiền vào 09/10/2015 còn số tiền còn lại nhận khi giao bìa, ông P, bà H chịu trách nhiệm làm bìa và khi giao bìa là 100 đất ở, thời điểm giao nhà và đất là ngày 10/02/2016 dương lịch. Sau đó, ngày 19/11/2015, hai bên làm lại hợp đồng bằng bản đánh máy, có chữ ký của chị D, có điểm chỉ của ông P và chữ ký của bà H, có xác nhận thông tin thửa đất của địa chính xã và UBND xã Quỳnh Liên xác nhận. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2015, giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng và buộc bị đơn phải di dời tài sản trả lại đất cho nguyên đơn, trả lại nhà anh Hồ Văn T. Bị đơn có yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/11/2015. [2.3.1] Xét Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015 giữa vợ chồng anh Cao Tiến L, chị Nguyễn Thị D với vợ chồng bà Nguyễn Thị H, ông Hồ Duy P: + Về hình thức: Giấy chuyển nhượng đất được làm bằng văn bản, có ghi thông tin Bên chuyển nhượng là ông Hồ Duy P và bà Nguyễn Thị H và Bên nhận chuyển nhượng là anh Cao Tiến L và chị Nguyễn Thị D. Giấy chuyển nhượng có chữ ký xác nhận của trưởng thôn; xác nhận của cán bộ địa chính và của Ủy ban nhân dân xã Quỳnh Liên.

Tuy nhiên, chỉ có chữ ký và chữ viết của bà Nguyễn Thị H và chị Nguyễn Thị D, điểm chỉ của ông Hồ Duy P ở các mục "Bên nhận chuyển nhượng (ký ghi rõ họ tên), và Bên chuyển nhượng (ký ghi rõ họ tên)", không có chữ ký của anh Cao Tiến L; cán bộ địa chính chỉ xác nhận "Nội dung kê khai về thửa đất thổ cư của ông Hồ Duy P và bà Nguyễn Thị D tại xóm 6 xã Quỳnh Liên là đúng sự thật". Tại Văn bản số 551/UBND ngày 02/8/2022 của UBND xã Quỳnh Liên, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An xác nhận: - Các bên tham gia ký kết “giấy chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015” gồm ông Hồ Duy P, bà Nguyễn Thị H, ông Cao Tiến L, bà Nguyễn Thị D đã không ký trực tiếp vào giấy chuyển nhượng đất tại trụ sở UBND xã mà chỉ mang giấy đến trụ sở đề nghị xác nhận. - Việc xác nhận của UBND xã Quỳnh Liên tại “giấy chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015” không phải chứng thực việc chuyển nhượng đất đai mà chỉ xác nhận thông tin về thửa đất thể hiện trong giấy chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015. 11 - Tại thời điểm xác nhận “giấy chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015” các bên không xuất trình bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ xuất trình bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, thì: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Như vậy, về trình tự thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, các bên thực hiện không đúng quy định pháp luật. [2.3.2] Về nội dung của Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015: Tại hợp đồng chuyển nhượng thể hiện đối tượng chuyển nhượng là đất TCHN diện tích 180m2 (trong đó đất TCHN 180m2). Cụ thể: Phía Bắc giáp đất bà Hồ Thị T dài 30m. Phía Đông giáp đường 537B dài 6m. Phía Tây giáp đất ông Hồ Duy P dài 6m. Phía Nam giáp đất ông Hồ Duy P dài 30m. Thuộc thửa đất số 203.1, tờ bản đồ số 3 (Bản đồ 299), diện tích 1.188 m2, (trong đó có 200m2 đất ở, đất TCHN 988m2) tại thôn 6, xã Quỳnh Liên, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và những người con của nguyên đơn cho rằng gia đình nguyên đơn bà H, ông P không chuyển nhượng đất. Bà H trình bày, bà thừa nhận chữ ký và dấu vân tay của ông P tại hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên việc lập hợp đồng chuyển nhượng là vào thời gian bà không minh mẫn, chồng bà không biết gì, anh L tự lấy dấu vân tay của chồng bà điểm chỉ vào giấy chuyển nhượng; bà nghĩ ký vào giấy chuyển nhượng là để đảm bảo cho khoản vay của anh T con trai bà và năm 2016 vợ chồng anh L dọn đến xây nhà ở kết hợp ốt kinh doanh ở trên đất bà là do bà tưởng anh T cho vợ chồng anh L mượn nên không có ý kiến gì. Bà H có cung cấp bản trích sao bệnh án của ông P ngày vào viện 07/11/2014, ngày ra viện 17/11/2014, nội dung thể hiện ông P vào viện với lý do đột quỵ, chẩn đoán ra viện là tai biến mạch máu não, phần khám bệnh thể hiện ý thức tỉnh táo, sau 10 ngày điều trị bệnh nhân đỡ cho ra viện.

Tuy nhiên, lời khai trên của nguyên đơn không được bị đơn thừa nhận và nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, ông bà bị ép buộc, lừa dối hoặc ông P mất năng lực hành vi dân sự. Bà H trình bày, bà H không biết chữ nhưng cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh. Thửa đất số 203.1 theo phân tích tại mục [2.2] thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông P, bà H nên ông P, bà H có quyền chuyển nhượng đất. [2.4] Về số tiền chuyển nhượng: Bị đơn anh L trình bày, tính đến ngày 29/6/2021, anh L, chị D đã giao 02 lần tiền, tổng 500.000.000 đồng, cụ thể: Vào ngày 09/10/2015, anh L, chị D giao cho bà H, ông P, anh Hồ Văn T số tiền 300.000.000 đồng; ngày 09/12/2015, anh L và chị D giao 200.000.000 đồng cho anh Hồ Văn H3 nhận thay. Anh T trình bày, số tiền 500.000.000 đồng như anh L khai ở trên không phải là tiền chuyển nhượng mà là tiền anh T vay của anh L, chị D. Theo đó, năm 2013, anh có vay tiền của anh L và chị D nhiều lần: Đợt 1, vay 12 của anh L, chị D số tiền 70.000.000 đồng; Đợt 2, vay số tiền 180.000.000 đồng. Khi vay tiền hai bên thỏa thuận lãi suất 2.000 đồng/triệu/ngày và có viết giấy tờ do anh L, chị D đang giữ. Đến ngày 09/10/2015, anh L, chị D tự tổng hợp cả tiền gốc và tiền lãi anh còn nợ số tiền 300.000.000 đồng. Ngày 09/12/2015, vợ chồng anh L và Dân có đưa cho anh trai anh là Hồ Văn H3 số tiền 200.000.000 đồng để anh trai trả nợ cho người khác thay anh. Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất viết tay thể hiện: ngày 09/10/2015, anh T nhận trước số tiền 300.000.000 đồng, ngày 09/12/2015, anh Hồ Văn H3 đã nhận số tiền 200.000.000 đồng, ngày 29/6/2021, bà H nhận 100.000.000 đồng nhưng sau đó đã trả lại số tiền này cho bị đơn. Theo anh L trình bày, khi anh L giao số tiền 300.000.000 đồng ngày 09/10/2015 thì anh T là người nhận có sự chứng kiến của bà H, anh H3, chị N (vợ anh H3), còn ngày 09/12/2015 giao 200.000.000 đồng cho anh H3 vì anh H3 là người ở nhà. Như vậy, về số tiền 500.000.000 đồng, các đương sự đều thừa nhận đã nhận số tiền này của bị đơn nhưng bà H, anh T cho rằng đây là số tiền anh T vay anh L, chị D nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh anh T vay chị D, anh L và bị đơn cũng không thừa nhận lời khai này của bà H, anh T.

Do đó, cần xác định đây là số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [2.5] Về thực hiện hợp đồng: Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn anh L trình bày, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì đến ngày 10/02/2016, thực hiện theo đúng thỏa thuận tại giấy viết tay, anh L, chị D đến nhận bàn giao toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất (tài sản trên đất là nhà cấp 4 và cây cối). Sau khi đến ở thì anh L, chị D đã sửa chữa nhà cấp 4, xây toàn bộ bờ bao, làm mái tôn và trồng thêm cây trên đất, sinh sống ổn định từ đó đến nay. Bà H và những người con gồm anh H3 (ở cùng nhà với bà H), anh T, chị M (vợ anh T), chị X, chị S, chị S, chị T, anh N đều trình bày cho anh L, chị D mượn để ở nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh. Mặt khác, người làm chứng anh Vũ Xuân K là hàng xóm liền kề với thửa đất đang tranh chấp trình bày, anh không biết việc mua bán giữa nguyên đơn và bị đơn nhưng khi các bên tiến hành giao đất thì anh có mặt để xác định ranh giới, mốc giới giữa đất bà H bán cho anh L, khi tiến hành giao đất có mặt anh H3, chị N (vợ anh H3), bà H, anh T và anh L, chị D. Người làm chứng anh Nguyễn Xuân T5 trình bày, Anh T5 có mối quan hệ họ hàng với bà H và ông P, Anh T5 gọi bằng cậu mự, khi bà H tiến hành giao đất cho anh L thì anh có mặt để xây bờ tường, sửa lại nhà bếp, sơn và sửa lại ốt cho anh L, chị D; khi tiến hành giao đất có bà H, anh H3, chị N, anh T và vợ chồng anh L, chị D và Anh T5 là người được thuê để xây tường bao. Quá trình xây dựng và sửa chữa thì bà H và các con của bà H, chị M (vợ anh T) không ai có ý kiến phản đối gì. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng một phần diện tích đất của thửa đất giữa bà H, ông P và anh L, chị D có vi phạm quy định về hình thức, hợp đồng không được chứng thực theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định nhưng các đương sự đều thừa nhận chữ ký, điểm chỉ của bà H, ông P tại hợp đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng 13 nhưng ngày 04/5/2016 đã được xóa thế chấp. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán số tiền chuyển nhượng 500.000.000 đồng/570.000.000 đồng, hai bên đã tiến hành giao nhận đất, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất, tiến hành sửa chữa, xây dựng các công trình xây dựng khác và sinh sống ổn định trên đất từ năm 2016 đến năm 2020 mới phát sinh tranh chấp. Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra Quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này, các bên không phải thực hiện công chứng, chứng thực”.

Do đó, cần công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 19/11/2015 giữa vợ chồng anh Cao Tiến L, chị Nguyễn Thị D với vợ chồng bà Nguyễn Thị H, ông Hồ Duy P. Bản án sơ thẩm nhận định hình thức hợp đồng không đúng quy định pháp luật; các bên chuyển nhượng khi giấy chứng nhận QSD đất đang thế chấp tại Ngân hàng; hợp đồng không ghi giá trị chuyển nhượng, không ghi rõ phương thức, thời hạn thanh toán, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên; trên đất có nhà của vợ chồng anh T; bìa cấp cho hộ gia đình nên quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là chưa chính xác. [2.6] Số tiền chuyển nhượng 180m2 tại thửa đất số 203.1, tờ bản đồ số 03, thuộc thôn Liên Hải, xã Quỳnh Liên, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An theo Giấy chuyển nhượng viết tay là 570.000.000 đồng, anh L, chị D đã thanh toán cho bà H 500.000.000 đồng tương ứng với diện tích đất 157,9m2. Số tiền còn lại chưa thanh toán là 70.000.000 đồng tương ứng với diện tích đất 22,1m2. Do đó cần buộc anh L, chị D phải tiếp tục thanh toán cho bà H và ông P số tiền còn thiếu. Tuy nhiên giá trị thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng năm 2015 là 570.000.000 đồng tương ứng với 3.166.667 đồng/m2. Nay theo Biên bản định giá ngày 14/4/2025 thửa đất có giá là 20.000.000 đồng/m2, do đó cần buộc bị đơn phải thanh toán số tiền còn thiếu cho bà H và ông P theo giá trị của thửa đất tại thời điểm hiện tại theo Biên bản định giá ngày 14/4/2025 là 22,1m2 x 20.000.000 đồng/m2 = 442.000.000 đồng. Ông P và bà H có 07 người con gồm anh Hồ Văn N, anh Hồ Văn H3, anh Hồ Văn T, chị Hồ Thị T2, chị Hồ Thị X, chị Hồ Thị S2 và chị Hồ Thị S3. Ông P chết ngày 25/01/2016 nên anh Hồ Văn N, anh Hồ Văn H3, anh Hồ Văn T, chị Hồ Thị T2, chị Hồ Thị X, chị Hồ Thị S2 và chị Hồ Thị S3 và bà Nguyễn Thị H thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông P.

Vì vậy, cần buộc bị đơn phải thanh toán số tiền chuyển nhượng đất còn thiếu cho bà H và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông P.

Từ những phân tích trên, căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của anh Hồ Văn N, chấp nhận kháng cáo của bị đơn anh Cao Tiến L, sửa án sơ thẩm không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. 14

[3] Về chi phí tố tụng: Chi phí thẩm định, định giá tại cấp sơ thẩm là 8.740.000 đồng, bà H nộp 5.340.000 đồng, anh L nộp 3.400.000 đồng. Chi phí định giá lại tài sản tại cấp phúc thẩm là 3.000.000 đồng, chị D nộp 3.000.000 đồng, tổng cộng anh L, chị D nộp chi phí thẩm định, định giá tài sản là 6.400.000 đồng. Bà H không được chấp nhận đơn khởi kiện nên phải chịu chi phí thẩm định, định giá tài sản. Tuy nhiên anh L và chị D đồng ý tự nguyện chịu phần chi phí thẩm định, định giá mà anh chị đã nộp, nên bà H chỉ phải chịu số tiền thẩm định, định giá mà mình đã nộp. Bà H đã nộp đủ chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản.

[4] Về án phí: - Án phí phúc thẩm: Anh Hồ Văn N kháng cáo không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật. Anh Cao Tiến L được chấp nhận kháng cáo nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. - Án phí sơ thẩm: Anh Cao Tiến L và chị Nguyễn Thị D phải chịu án phí đối với số tiền phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị H và các thừa kế của ông P. Bà Nguyễn Thị H không được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, tuy nhiên bà H là người cao tuổi có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí theo quy định của pháp luật.