Bản án 47/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của người kháng cáo trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. 4

[2] Xét kháng cáo của ông Phạm Văn C yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, Hội đồng xét xử xét thấy: 2.1. Tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm các đương sự đều thừa nhận ông Phạm Văn C là con đẻ của bà Trương Thị T. Từ khi còn nhỏ, ông Phạm Văn C sống cùng với cha tại T, Z mà không ở với mẹ là bà Trương Thị T tại Đ, G. Quá trình sinh sống, bà T có tạo lập được tài sản riêng là 139m' đất cùng nhà ở cấp 4 xây dựng trên thửa đất số đất số 44la tờ bản đồ số 02, theo GCNQSDĐ số AL 724450 do UBND huyện Đ cấp ngày 29-4-2008 (sau đó thay đổi thành thửa đất số 235, tờ bản đồ số 38, theo GCNQSDĐ được cấp đổi số DP 151190 do Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh G cấp ngày 22-5-2024), vị trí thửa đât tại thôn A, xã P, huyện Đ, tỉnh G (nay là thôn A, xã Y tỉnh G). Ngày 02-02-2024, bà Trương Thị T đên Văn phòng C4 tỉnh G, lập Di chúc đê lại cho ông Phạm Văn C được thừa hưởng toàn bộ tài sản gồm đất và nhà ở trên đất, khi bà T qua đời. Từ khi hai bên ký hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât vào ngày 29-5-2024 thì bà 1 không trực tiêp quản lý sử dụng nhà đât nêu trên mà về nhà con đẻ là Trương Thị T1 ở cho đến nay. Những nội dung đương sự thống nhất như trên là tình tiết sự kiện không phải chứng minh. 2.2. Nguyên đơn bà Trương Thị T cho răng bà đã già yêu không đên không đên Văn phòng Công chứng Nguyên Minh T4 đê ký hợp đông chuyên nhượng quyên sủ dụng đất để chuyển nhượng cho con là Phạm Văn C. Trường hợp bà T có ký hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đât nêu trên và hợp đông được công chứng theo quy định của pháp luật thì ông Phạm Văn C đã gâp rút làm hô sơ đê được câp GCNQSDĐ vào ngày 02-7-2024 nhằm chiếm đoạt tài sản, đuổi bà T ra khỏi nhà. Tại trang 2 và 3 của hợp đồng bị đánh tráo, không được đóng dấu giáp lai mà chỉ có 1 phấn con dấu ở trang 1 và trang

4. Điều đó chứng tỏ rằng mặc dù có chữ ký, điểm chỉ của bà T vào T3 2 và 3, nhưng văn bản này bà T không xác lập trực tiếp tại Văn phòng C2. Ông Phạm Văn C vi phạm nghĩa vụ thanh toán giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T nên bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29-5-2024 do Văn phòng C2 k ý, sốc ông chứng 0683, Quyển s ố 02/2024 TP/CC-SCC/HĐGD, đối với GCNQSD Đ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất số DP 151190 do Văn phòng đăng ký đất đai cấp ngày 22-5-2024 cho bà Trương Thị T. 2.3. Bị đơn ông Phạm Văn C trình bày rằng từ lúc còn nhỏ ông C không chung sống với mẹ là Trương Thị T, nhưng khi tuổi già, sức yếu thì bà T đã có suy nghĩ cần bù đắp cho ông C vì sống thiếu tình thương của mẹ.

Do đó, ngày 02-02-2024, bà T đã chủ động gọi điện thoại bảo ông C đến Phòng C3 tỉnh G, bà T lập Di chúc để lại cho ông Phạm Văn C được thừa hưởng toàn bộ tài sản gồm đất và nhà ở trên đất, khi bà T qua đời. Ngày 29-5-2024, bà T lại gọi điện thoại bảo ông C đến Văn phòng C2 đế ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà T chuyển nhượng đất cho ông C, với giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng, ông C đã giao đủ số tiền 50.000.000 đồng cho bà T, việc giao nhận tiên chỉ có vợ chông ông C và bà T biêt. Ngày 02-7-2024, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh C1 đã cấp GCNQSDĐ số DP 157939, thửa đất số 235, tờ bản đồ số 38, diện tích 139m2 cho ông Phạm Văn C. 5 2.4. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đật giữa bà T với ông C thê hiện trước khi ký hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât thì ông Phạm Văn C và bà Trương Thị T đã ký tên vào phiêu yêu câu công chứng ngày 29-5-2024; trước khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà T ghi đã đọc và đồng ý ký. Tại văn bản sô: 47/CV-VPCC ngày 25-11-2024, Văn phòng C2 đã khăng định: "...Tại thời điêm công chứng, Công chứng viên đã kiêm tra thây 2 bên minh mân, tỉnh táo, tụ nguyện giao kết hợp đồng trư ớc mặt Công chứng vi ên. Việc c ông chứng hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố c ông chứng 0683, quyển s ố 02/2024TP/CC- SCC/HĐGD ngày 29-05-2024 của Văn phòng Công chứng Nguyễn Minh T4 là phù hợp với quy định của pháp luật". Như vậy, việc bà T cho răng bà không đên Văn phòng C2 đê ký hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất, là không có căn cứ. 2.5. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy bỏ hợp đồng do bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ông Phạm Văn C đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán: Tại Điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng và hình thức thanh toán:

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này do hai bên tự thỏa thuận là: 50.000.000 đồng.

2. Phương thức thanh toán: Do hai bên tự thỏa thuận.

3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên.

Căn cứ vào nội dung thỏa thu ận nêu trên cho thấy bên chuyển nhượng là bà Trương Thị T không có ràng buộc bên nhận chuyển nhượng là ông Phạm Văn C phải thanh toán giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào một thời gian cụ thể, không có thời hạn thanh toán và ngoài thỏa thuận nêu trên không có thỏa thuận nào khác. Mặc dù, trong quá trình tham gia tố tụng, bà T cho rằng ông C chưa thanh toán tiền cho bà T, nhưng vợ chồng ông C lại khăng đinh là đã thanh toán đủ 50.000.000 đồng cho bà T tại nhà ông C. Hai bên không ai đưa ra được tài liệu, chứng cứ nào chứng chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ.

Do đó, không đủ căn cứ cho răng ông C đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, là điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 Bộ luật Dân sự như Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định. 2.6. Ngày 02-02-2024, bà T đã chủ động gọi điện thoại cho ông C đến Phòng C3 tỉnh Gia Lai, bà T lập Di chúc để lại cho ông Phạm Văn C được thừa hưởng toàn bộ tài sản gôm đât và nhà ở trên đât, khi bà T qua đời. Ngày 29-5-2024, bà T và ông C đên Văn phòng C2 đê ký Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât, giá chuyên nhượng là 50.000.000 đồng. Như vậy, đã đủ căn cứ khẳng định rằng ý chí của bà T muốn thực hiện mục đích chuyên quyền sở hữu đối với tài sản riêng của mình là quyền sử dụng 139m2 đất cùng nhà ở cấp 4 xây dựng trên thửa đất số đất số 44la tờ bản đồ số 02, theo GCNQSDĐ số AL 724450 do UBND huyện Đ cấp ngày 29-4-2008 (sau đó thay đổi thành thửa đất số 235, tờ bản đồ số 38, theo GCNQSDĐ được cấp đổi số DP 151190 do Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh G cấp ngày 22-5-2024), vị trí thửa đất tại thôn A, xã P, huyện Đ, tỉnh G (nay là thôn A, xã Y, tỉnh G) cho con đẻ của mình là Phạm Văn C, chứ không hướng tới giao dịch chuyển nhượng đề xác định giá trị chuyên nhượng cao hay thấp và thực tế thì hai bên không có tranh chấp về giá trị chuyển nhượng.

Do đó, việc bà 6 T, ông C thống nhất ghi giá trị chuyến nhượng quyền sử dụng đất 50.000.000 đồng có thấp hơn giá đất tại thị trường thì cũng không có căn cứ xác định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo về giá.

Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29-5- 2024 do Văn phòng C2 ký, số công chứng 0683, Quyển số 02/2024 TP/CC-SCC/HĐGD có hiệu lực. Từ những căn cứ nhận định trên, nhận thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị T và tuyên hủy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đât là không có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thâm, nguyên đơn không cung câp được tài liệu, chứng cứ mới để chứng minh làm thay đổi bản chất vụ án; bị đơn tự nguyện trả thêm cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật nên được ghi nhận. Kháng cáo của ông Phạm Văn C và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận và sửa bản an sơ thâm, không châp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị T.

[3] An phí dân sự: Bà Trương Thị T là người cao tuôi và đã có đơn xin miễn án phí nên Tòa án miễn án phí dân sự cho bà T. Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của người kháng cáo, sửa bản án sơ thấm nên ông Phạm Văn C không phải chịu án phí dân sự phúc thấm. Buộc ông C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền trả thêm cho bà T.