Bản án 418/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

[1] Xét thấy đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị Kim T trong thời hạn luật định và đã thực hiện việc nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 273 và Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: bị đơn bà Nguyễn Thị B vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt, bị đơn ông Phạm Tấn L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt họ.

[3] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: nguyên đơn bà Phạm Thị Kim T khởi kiện buộc bị đơn bà Nguyễn Thị B và ông Phạm Tấn L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 09/10/2012 và trả tiền thuê nhà. Hợp đồng được thực hiện tại huyện H, tỉnh Bình Thuận. Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân (nay Tòa án nhân dân khu vực 15) xác định đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 492 và 697 Bộ luật Dân sự năm 2005, Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân thụ lý và giải quyết là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Về thời hiệu khởi kiện: theo lời trình bày của nguyên đơn thì ngày 09/10/2012 các bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng giấy viết tay) nhưng sau đó bị đơn không làm thủ tục sang tên. Theo quy định tại Điều 149 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 184 BLTTDS 2015 Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu theo yêu cầu của một hoặc các bên nhưng trong vụ án này không có ai yêu cầu áp dụng thời hiệu nên không xem xét do vậy ngày 10/10/2017 bà T làm đơn khởi kiện yêu cầu bà B, ông L tiếp tục thực hiện hợp đồng là phù hợp theo quy định của pháp luật.

[5] Xét kháng cáo của nguyên đơn: sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ do Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập cũng như qua diễn biến tại phiên tòa phúc thẩm, thấy 4 rằng: tại giấy sang nhượng nhà đất đề ngày 10/9/2012 có xác nhận của Chủ tịch UBND xã S, huyện H cũ có nội dung: vợ chồng ông Phạm Tấn L bà Nguyễn Thị B đồng ý sang nhượng cho bà Phạm Thị Kim T 01 thửa đất có diện tích 9.268m2, tờ bản đồ số 45, địa chỉ thửa đất tại thôn T, xã S, huyện H, tỉnh Bình Thuận, trên đất có một căn nhà cấp 4 và 350 trụ thanh long, với số tiền là 150.000.000 đồng. Nếu không làm sổ đỏ được thì vợ chồng bà B hoàn trả lại số tiền trên cho bà T. Như vậy, có đủ căn cứ xác định việc chuyển nhượng thửa đất có diện tích 9.268m2, tờ bản đồ số 45, địa chỉ thửa đất tại thôn T, xã S, huyện H, tỉnh Bình Thuận đã được bên mua là bà Phạm Thị Kim T và bên bán là vợ chồng ông Phạm Tấn L, Nguyễn Thị B thực hiện vào ngày 10/9/2012 chứ không phải là ông L vay tiền rồi thế chấp sổ đỏ cho bà T như ông L trình bày. [5.1] Tại giấy chia đất có xác nhận của Chủ tịch UBND xã S ngày 01/10/2012 các thành viên trong gia đình ông Phạm Văn E, bà Ngô Mỹ L1, Phạm Tấn Q, Phạm Tấn H1: đồng ý cho con trai Phạm Tấn L, sinh năm 1978 và con dâu Phạm Thị B1, sinh năm 1984 được trọn quyền sử dụng thửa đất số 45 với diện tích 9.628m2. Gia đình và các anh em đồng ý không có khiếu nại về sau. Như vậy thửa đất này bà B1 và ông L được trọn quyền sử dụng và ông L, bà B1 có quyền chuyển nhượng thửa đất này cho bà T.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông L bà B1 cho bà Phạm Thị Kim T khi chưa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc ký hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ về mặt hình thức và nội dung hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, từ đó không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng là có căn cứ. [5.2] Theo Văn bản số 4572/UBND-TNMT, ngày 28/11/2024 của UBND huyện H có nội dung: UBND tỉnh B đã ban hành Quyết định 1199/QĐ-UBND ngày 16/5/2022, về việc thu hồi Quyết định số 1051/QĐ-CT.UBND ngày 02/5/2002 của Chủ tịch UBND tỉnh B về việc phê duyệt dự án ổn định dân di cư tự do hiện có tại xã T (nay là xã S, huyện H, tỉnh Bình Thuận. Lý do: thời gian thực hiện dự án đã quá thời gian quy định và dự án không được bố trí vốn ngân sách tỉnh trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025. Như vậy đến thời điểm hiện nay đã được xóa bỏ quy hoạch và đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Phạm Tấn L và Nguyễn Thị B với bà Phạm Thị Kim T bị tuyên bố vô hiệu nên phải xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận và phải chịu bồi thường thiệt hại tương ứng với phần lỗi của mình theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005. [5.3] Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 17/3/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận (nay là Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng) xác định đất tranh chấp nằm trong đất ông Phạm Văn E và bà Ngô Mỹ L1 quản lý; có tứ cận đông giáp: Quốc lộ E, Tây giáp: đất ông Phạm Văn E và bà Ngô Mỹ L1, Nam giáp: đất ông Phạm Văn T2, Bắc giáp: đất ông Phạm Văn E và bà Ngô Mỹ L1; diện tích đất tranh chấp theo 5 Mảnh trích đo hiện trạng khu đất của Chi nhánh văn phòng Đ ngày 28/4/2023 có diện tích 10.283,8m2. Do Tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích tranh chấp 4.694m2, để tính giá trị đất và bồi thường là không đúng với diện tích các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng tại giấy sang nhượng nhà đất đề ngày 10/9/2012 có xác nhận của Chủ tịch UBND xã S, huyện H là chuyển nhượng thửa đất có diện tích 9.268m2.

Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành xem xét thẩm định đo đạc lại diện tích tranh chấp cũng như xem xét tính giá trị bồi thường trên cơ sở của hợp đồng chuyển nhượng có diện tích 9.268m2. [5.4] Tại phiên Tòa phúc thẩm, hội đồng xét xử giải thích việc giá trị tài sản tranh chấp đã được định giá vào ngày 09/8/2019 nay đã quá 06 tháng kể từ ngày định giá, đương sự được quyền yêu cầu xem xét lại giá phù hợp tại thời điểm xét xử.

Tuy nhiên, nguyên đơn không có ý kiến về giá mới mà yêu cầu Tòa án giữ nguyên giá đã định tại biên bản xem xét thẩm định định giá đã được Hội đồng định giá vào ngày 09/8/2019; đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt được xem như từ bỏ quyền của mình. Do diện tích được đo đạc trên cơ sở của hợp đồng chuyển nhượng và xem xét trên giá trị đất được tính theo giá trị trường tại thời điểm được Hội đồng định giá vào ngày 09/8/2019 với giá trị như sau: diện tích 9.268m2 x giá 100.000/m2 = 926.800.000 đồng; giữ nguyên các giá trị tài sản khác gồm căn nhà cấp 4B có giá 179.467.200 đồng, nhà bếp có giá trị 9.876.900 đồng; nhà tạm có giá là 9.135.324 đồng và C là 45.156.000 đồng. Tổng giá trị 1.170.435.424 đồng. Theo giá trị của hợp đồng được thỏa thuận vào ngày 09/10/2012 chuyển nhượng phần đất và tài sản là căn nhà và C có giá trị 150.000.000 đồng. Như vậy giá trị chênh lệnh bao gồm giá trị đất và tài sản là 1.170.435.424 đồng -150.000.000 đồng = 1.020.435.424 đồng. Do xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là như nhau nên giá trị chênh lệch được chia đôi tương ứng với số tiền là 1.020.435.424 : 2 = 510.217.712 đồng.

Vì vậy, buộc ông ông Phạm Tấn L và Nguyễn Thị B phải hoàn trả cho bà Phạm Thị Kim T số tiền đã nhận 150.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại là 510.217.712 đồng.

[6] Đối với hợp đồng thuê nhà ở: sau khi xét xử sơ thẩm bà T kháng cáo toàn bộ bản án nên hội đồng phúc thẩm xét nội dung trên liên quan đến việc giá thuê nhà giữa bà T và ông L, bà B. Tại phiên tòa phúc thẩm bà xác định phần hợp đồng thuê nhà Tòa sơ thẩm buộc vợ chồng ông L, bà B thanh toán tiền thuê 38.000.000 đồng là phù hợp, bà không yêu cầu xem xét. Hội đồng xét xử thấy bị đơn không kháng cáo, nguyên đơn không kháng cáo và đề nghị giữ nguyên về giá cho thuê là phù hợp nên cần giữ nguyên phần quyết định đối với giá thuê nhà.

[7]

Từ những phân tích trên, hội đồng xét xử nhận thấy chấp nhận một phần kháng cáo của bà Phạm Thị Kim T, sửa một phần bản án sơ thẩm liên quan phần giá trị tài sản do có thay đổi về diện tích chuyển nhượng. Các quyết định khác của bán án không có kháng cáo, không bị kháng cáo kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật, hội đồng xét xử không xét. 6

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: do sửa bản án sơ thẩm nên án phí được tính lại theo quy định. Về án phí dân sự phúc thẩm: do bản án sơ thẩm bị sửa nên đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[9] Về chi phí tố tụng khác: bị đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc