Bản án 79/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nêu trên có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Căn cứ vào Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành phiên tòa theo thủ tục chung.

[3] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa: Nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất thừa nhận: Vào ngày 03/12/2003, vợ chồng bị đơn có chuyển nhượng cho ông Lê Trí T2 phần đất có diện tích 690m2 (chiều ngang theo đường TTT là 15m, chiều dài là 46m), theo kết quả đo đạc thực tế là 614m2, tọa lạc tại Thôn 4, 6 xã TM, tỉnh Lâm Đồng với trị giá là 30.000.000 đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng, diện tích đất trên đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nên việc chuyển nhượng được xác lập dưới hình thức bằng giấy tay, không được công chứng, chứng thực theo quy định. Sau khi chuyển nhượng, Ông T2 đã thanh toán đủ tiền cho bị đơn; bị đơn đã bàn giao đất cho Ông T2 quản lý, sử dụng; có đóng cọc, dựng hàng rào kẽm gai để làm mốc giới, ranh giới.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thì những tình tiết, sự kiện nêu trên không phải chứng minh.

Do đó, có căn cứ để khẳng định vào ngày 03/12/2003, giữa Ông T2 và vợ chồng bị đơn có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng với các nội dung nêu trên là đúng sự thật.

[4] Xét tính pháp lý của diện tích đất tranh chấp:

Căn cứ vào diện tích đất tranh chấp theo chỉ dẫn của nguyên đơn tại Mảnh trích đo hiện trạng khu đất do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Khu vực HT đo vẽ, xác nhận ngày 29/4/2025, đối chiếu với hồ sơ địa chính do Tòa án thu thập, thấy rằng: Diện tích đất tranh chấp 614m2 thuộc 02 giấy chứng nhận, gồm: 312,5m2 thuộc thửa đất số 84, diện tích 1.816,6m2, theo Giấy chứng nhận số CY 596659 và 301,5m2 thuộc thửa đất số 83, diện tích 398,6m2, theo Giấy chứng nhận số CY 596660, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp cùng ngày 19/4/2021. Trong đó, thửa đất số 84 và thửa đất số 83 được tách từ thửa đất số 79, diện tích 2.215,2m2, theo Giấy chứng nhận số CY 533084 ngày 16/12/2020 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận trên cơ sở được cấp đổi từ thửa đất số 13, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.215m2, được Ủy ban nhân dân huyện HT (cũ) cấp Giấy chứng nhận số Đ 098389 ngày 22/3/2004.

[5] Về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử thấy: Trong Giấy sang nhượng đất lập ngày 03/12/2003 chỉ có chữ ký của bên bán là ông Vũ Văn L, không có chữ ký của bà Nguyễn Thị T1; tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của bị đơn đã thừa nhận vợ chồng bị đơn là những người chuyển nhượng đất cho Ông T2. Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng có nguồn gốc là do vợ chồng bị đơn khai phá năm 1991 và được Ủy ban nhân dân huyện HT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Với thời điểm khai phá và hình thức cấp giấy chứng nhận nêu trên, mặc dù giấy chứng nhận được cấp cho hộ ông Vũ Văn L nhưng có căn cứ để khẳng định diện tích đất được cấp giấy chứng nhận thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng bị đơn, điều này phù hợp với nội dung của Công văn số: 1844/UBND-TNMT ngày 24/5/2024 của Ủy ban nhân dân huyện HT cũng xác nhận đất cấp cho hai vợ chồng ông Vũ Văn L. Như vậy, việc ông L, bà T1 chuyển nhượng diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình là phù hợp với quy định của pháp luật. Tại thời điểm chuyển nhượng, các bên tham gia ký kết hợp đồng đều có đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện, đúng quy định.

[6] Tại phiên tòa, bà Vũ Thị Thanh H cho rằng đất cấp cho hộ gia đình, trong đó có bà và 03 người con khác của bị đơn nhưng việc chuyển nhượng không có ý kiến của bà và những thành viên còn lại trong hộ là không đúng quy định. 7 Như nhận định tại đoạn

[5], Hội đồng xét xử nhận thấy ý kiến trên của bà H không có cơ sở nên không chấp nhận.

Tuy nhiên, cần nói thêm rằng, kể cả trong trường hợp diện tích đất trên được cấp cho hộ gia đình, bao gồm các con của bị đơn, thì tại thời điểm chuyển nhượng đất cho Ông T2, các con của bị đơn chưa có đủ năng lực hành vi dân sự nên việc xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp của họ là ông L, bà T1.

[7] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy: Tại thời điểm xác lập Giấy sang nhượng đất ngày 03/12/2003, diện tích đất chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; việc chuyển nhượng được lập bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vi phạm các quy định tại điểm a.4 và a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II của Nghị quyết số: 02/2024/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng, ngày 22/3/2004, diện tích đất chuyển nhượng thuộc một phần của thửa đất số 13, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.215m2, được Ủy ban nhân dân huyện HT (cũ) cấp Giấy chứng nhận số Đ 098389. Tại tiết b.2 điểm b, tiểu mục 2.3, mục 2 Phần II của Nghị quyết số: 02/2024/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quy định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”. Đối chiếu với quy định trên, việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Giấy sang nhượng đất lập ngày 03/1/2003 giữa ông Lê Trí T2 và bị đơn là có căn cứ nên được chấp nhận như ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa là hoàn toàn phù hợp và đúng pháp luật.

[8] Do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ông Lê Trí T2 đã chết, quá trình giải quyết vụ án, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của Ông T2 gồm bà Đào Thị N, bà Lê Thị Hồng A, bà Lê Vũ K, ông Lê Duy Q và ông Lê Trọng T1 chỉ yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông T2 và bị đơn, không yêu cầu chia thừa kế đối với diện tích đất này.

Vì vậy, những người thuộc thừa kế thứ nhất của Ông T2 phải có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[9] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, phía bị đơn đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích có chiều ngang theo đường TTT là 10m, diện tích đất còn lại có chiều ngang theo đường TTT là 05m thì trả lại cho bị đơn, bị đơn đồng ý hoàn trả lại trị giá phần đất này theo giá Nhà nước. Nhận thấy đề nghị trên của bị đơn không có căn cứ pháp lý và không được phía nguyên đơn đồng ý nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. 8

[10] Theo Giấy sang nhượng đất lập ngày 03/12/2003 không thể hiện loại đất mà các bên chuyển nhượng, nên loại đất mà các bên chuyển nhượng được xác định theo hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng và được thể hiện tại Giấy chứng nhận số Đ 098389. Theo đó, loại đất chuyển nhượng là đất trồng cây hàng năm khác.

Tuy nhiên, hiện nay, trong tổng diện tích đất chuyển nhượng, có 154,6m2 đất ở được bị đơn chuyển mục đích sử dụng đất vào năm 2021.

Do đó, việc công nhận diện tích đất chuyển nhượng cho nguyên đơn trong đó có 154,6m2 đất ở nêu trên là có lợi cho nguyên đơn.

Xét thấy, đây là khoản lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nên cần buộc bà Đào Thị N, bà Lê Thị Hồng A, bà Lê Vũ K, ông Lê Duy Q và ông Lê Trọng T1 phải liên đới hoàn trả khoản lợi đó cho bị đơn theo quy định tại khoản 4 Điều 580 của Bộ luật dân sự năm 2015. Tại Văn bản số: 715/TCS9-QLTK ngày 29/8/2025 của Thuế Cơ sở 9 tỉnh Lâm Đồng, số tiền phải nộp vào Ngân sách Nhà nước khi chuyển mục đích 154,6m2 sang đất ở là 76.990.800 đồng; trong đó: Lệ phí trước bạ là 463.800 đồng; tiền sử dụng đất là 76.527.000 đồng.

Do đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bị đơn số tiền nêu trên.

[11] Về chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản theo quy định của pháp luật.

[12] Về án phí: Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

[13] Các đương sự có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: