Bản án 150/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra, tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T1 làm trong hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét nội dung đơn khởi kiện và đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T1, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Về nguồn gốc đất: Thửa đất số 114, tờ bản đồ số 31, diện tích 5.045m2, (trong đó có diện tích khoảng 2.000m2 đang tranh chấp với bà T1) đã được UBND huyện E cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 681095 ngày 11/5/2009 cho hộ ông Hoàng C và bà Nguyễn Thị L nên được xác định đây là tài sản chung của hộ gia đình. Ông Hoàng C đã chết, không để lại di chúc và tài sản thừa kế của ông C chưa được chia. Ngày 14/12/2015 (Âm lịch), bà L tự ý chuyển nhượng một phần diện tích (khoảng 2.000m2) cho bà T1 khi chưa được sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình đồng thời cũng là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Hoàng C là trái quy định pháp luật. Đồng thời, hợp đồng sang nhượng đất rẫy và cà phê bằng giấy viết tay giữa bà L và bà T1 vào ngày 14/12/2015 (âm lịch) không được công chứng, chứng thực theo quy định nên không đảm bảo về mặt 6 hình thức nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo điều 129 Bộ luật dân sự 2005. [2.2] Cấp sơ thẩm căn cứ văn bản thỏa thuận ngày 09/6/2023 (âm lịch), giữa bà L và bà T1 với nội dung: “Chậm nhất đến ngày 30/12/2024, bà Nguyễn Thị L sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bà T1 2000m2 thuộc một phần thửa đất số 114, tờ bản đồ 31, diện tích 5.045,0m2. Trường hợp đến ngày 30/12/2024, bà Nguyễn Thị L không thực hiện hoàn tất thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T1 thì bà L phải trả cho bà T1 số tiền 100.000.000 đồng. Đồng thời bà T1 sẽ trả lại diện tích rẫy đã sang nhượng cho bà L. Nếu bà L không trả tiền đúng hạn cho bà T1 thì kể từ ngày 31/12/2024 bà L phải chịu lãi suất là 20% / năm đối với số tiền 100.000.000đ đã nhận của bà T1”, để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L về việc: Yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lập ngày 14 tháng 12 năm 2015 (Âm lịch) giữa bà Nguyễn Thị L với bà Nguyễn Thị T1 đối với diện tích đất 2000m2, thuộc một phần Thửa đất số 114, tờ bản đồ số 31, địa chỉ thôn D, xã E, tỉnh Đắk Lắk và giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng là buộc bà L trả cho bà T1 số tiền gốc 100.000.000 đồng và tiền lãi tính từ ngày 30/12/2024 đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 16/9/2025 là 14.222.222 đồng; và tiền giá trị cây trồng trên đất là 9.865.000 đồng. Tổng số tiền là 124.087.000 đồng và không chấp nhận yêu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T1 là chưa đúng. Mà cần phải xác định lại quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”. [2.3] Theo như phân tích tại mục [2.1], khi tham gia ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đều biết mà vẫn thực hiện. Hợp đồng vô hiệu là do lỗi của cả 02 bên và lỗi ngang nhau. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, toàn bộ thửa đất số 114, tờ bản đồ 31, diện tích 5.045,0m2 trong đó có 2.000m2 đất tranh chấp bà Nguyễn Thị L đã chuyển nhượng cho ông Y J N và bà Ksơr H1 từ ngày 19/12/2024. Hiện nay, ông Y J và bà H1 đang quản lý, sử dụng. Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị T1 cũng yêu cầu nếu bà L thanh toán cho bà 400.000.000 đồng thì bà T1 đồng ý hủy hợp đồng. [2.4] Theo biên bản định giá tài sản ngày 07/8/2025, giá trị đất theo giá thị trường là 140.000.000 đồng/ 1000m2 nên 1000m2 đất có giá trị là 280.000.000 đồng và tài sản trên đất của thửa đất tranh chấp gồm có: 210 cây cà phê năm 2006 có giá là 67.116.000 đồng; 01 bơ ghép năm 2022 có giá là 256.000 đồng, 17 cây sầu riêng năm 2022 và 03 cây năm 2021 có giá là 9.609.000 đồng; Tổng cộng là 356.981.000 đồng. 7 Đối với 01 giếng khoan sâu 100m + máy bơm và 120m ống + 300m dây điện 3 pha có giá 61.400.000 đồng là tài sản của ông Y J và bà H1 tạo dựng sau khi nhận chuyển nhượng đất của bà L; 02 ngôi mộ đất của chồng và con bà L có giá là 7.004.000 đồng là tài sản không tính vào giá trị tranh chấp. [2.5] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Hiện nay, bà L đã lấy lại đất của bà T1 chuyển nhượng cho ông Y J và bà H1 nên buộc bà L phải trả cho bà T1 số tiền bà T1 đã đưa cho bà L là 110.000.000 đồng (bao gồm tiền giá trị đất 100.000.000 đồng và 10.000.000 đồng số tiền lãi bà T1 trả cho bà L trên số tiền chậm thanh toán). Cùng với giá trị đất và tài sản trên đất của thửa đất tranh chấp tăng lên là (356.981.000 đồng - 110.000.000 đồng): 2 = 123.490.500 đồng. Tổng cộng buộc bà Nguyễn Thị L phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị T1 là: 110.000.000 đồng + 123.490.500 đồng = 233.490.500 đồng (Hai trăm ba mươi ba triệu, bốn trăm chín mươi nghìn, năm trăm đồng) là phù hợp.

[3]

Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị T1, Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 22/2025/DS-ST ngày 16/9/2025 của Toà án nhân dân Khu vực 9 – Đắk Lắk theo hướng phân tích trên.

[4] Về chi phí tố tụng: Yêu cầu của các bên đều được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị L và bà Nguyễn Thị T1 mỗi người phải chịu 900.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Bà Nguyễn Thị T1 được nhận lại số tiền 900.000 đồng sau khi thu được từ bà Nguyễn Thị L.

[5] Về án phí: [5.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền bà L phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị T1 là 233.490.500 đồng x 5% = 11.674.500 đồng, được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số AA/2023/0002559 ngày 16/01/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9 – Đắk Lắk, thuộc Thi hành án dân sự tỉnh Đ). Bà Nguyễn Thị L còn phải nộp 11.374.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Bà Nguyễn Thị T1 phải chịu 600.000 đồng tiền án phí DSST, được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số AA/2023/0002536 ngày 27/12/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk (Nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 9 – Đắk Lắk, thuộc Thi hành án dân sự tỉnh Đ). Bà Nguyễn Thị T1 còn phải nộp 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. 8 [5.2] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị T1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.