Bản án 165/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến các bên đương sự, Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan kháng cáo trong thời hạn luật định và có nộp tiền tạm ứng án phí nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị H2, bà Nguyễn Thị Mỹ L2 và bà Trần Thị Bích U, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: [2.1]

Căn cứ vào lời khai của nguyên đơn, bị đơn và theo biên bản xác minh tại Công ty C5 thì nguồn gốc thửa đất số 16351, tờ bản đồ số 70, tại xã E (nay là xã E), tỉnh Đắk Lắk là do Nông trường cà phê Chư Quynh cấp cho hộ ông Trần Quang H là công nhân của Nông trường vào năm 1997. Năm 1999, ông Trần Quang H chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho vợ chồng ông Đ, bà L canh tác và sử dụng. Năm 2001, Ủy ban nhân dân huyện K cấp GCNQSD đất cho hộ ông Trần Quang H, trong hồ sơ cấp GCNQSD đất cho hộ ông Trần Quang H chỉ có duy nhất đơn đăng ký quyền sử dụng đất của ông H, không có giấy tờ tài liệu nào thể hiện cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đến thực địa để xác minh, thẩm tra về đất cũng không thực hiện việc niêm yết công khai danh sách theo quy định tại mục I.2.3, mực I.2.4 và mực I.3 phần II của Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của T14 hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất. Như vậy, tại thời điểm khi nhà nước cấp GCNQSDĐ cho hộ ông Trần Quang H thì trên thửa đất số 16351, tờ bản đồ số 70 vợ chồng ông Đ, bà L đang quản lý và sử dụng đất nhưng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho ông hộ ông H là không đúng đối tượng sử dụng đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng ông Đ, bà L. Xét thấy: Thời điểm cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 16351, tờ bản đồ số 70 vào năm 2001 vợ chồng ông Đ là người trực tiếp sử dụng đất, nhưng cơ quan nhà nước cấp GCNQSDĐ cho ông H là không đúng đối tượng sử dụng đất nên 15 GCNQSDĐ đứng tên ông H, bà X không có giá trị pháp lý và không phát sinh quyền sử dụng đất.

Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Đ, bà L về việc Hủy giá trị pháp lý GCNQSDĐ số R 422527 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 02/3/2001 cho hộ ông Trần Quang H đối với thửa đất số 16351, tờ bản đồ số 70, diện tích 1000m2 (trong đó có 400m2 đất ở và 600m2 đất trông cây cà phê) là có căn cứ. [2.2] Quá trình sử dụng đất năm 2004 - 2005 thì ông Đ, bà L chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên cho 03 người gồm: ông Đồng Văn L4 với diện tích là 180m2; bà Nguyễn Thị S với diện tích là 320m2; vợ chồng ông Lê Mạnh C, bà Trần Thị T7 với diện tích là 500m2. Ông Đồng Văn L4 sử dụng 180m2 đất, đến tháng 3/ 2012 ông L4 chuyển nhượng lại cho vợ chồng Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị Huyền T5. Đến năm 2015, ông A, bà T5 tiếp tục chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông Phạm Văn T6 và bà Trần Thị Lệ N1. Diện tích đất này hiện nay ông T6, bà N1 đang sử dụng. Do toàn bộ diện tích thửa đất số 16351 được Ủy ban nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số R 422527 cấp ngày 02/3/2001 mang tên hộ ông Trần Quang H nên ông Đ, bà L không thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị S, ông Lê Mạnh C, bà Trần Thị T7 và ông Đồng Văn L4. Nên bà Nguyễn Thị S, ông Lê Mạnh C, bà Trần Thị T7 khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị L. Bản án dân sự sơ thẩm số: 26/2017/DSST ngày 23/11/2017 của Tòa án nhân dân huyện cư Kuin khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Đ, bà L với vợ chồng ông C bà T7, bà S vô hiệu. Tại Bản án đã xác định thửa đất số 16351 thuộc quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Đ, bà L và tuyên buộc vợ chồng ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị L trả giá trị về đất và tài sản trên đất cho ông C, bà T7 và bà S. Bà Nguyễn Thị S, ông Lê Mạnh C, bà Trần Thị T7 phải trả lại phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng cho ông Đ, bà L. Bản án đã có hiệu lực pháp luật, các bên đã thi hành xong. Trong vụ án này Tòa án có đưa bà Nguyễn Thị Mỹ L2 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, bà L2 cũng thừa nhận bà nhận chuyển nhượng đất vào ông H, bà X vào năm 2015, bà Nguyễn Thị Mỹ L2 đã được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BX 860323 ngày 12/11/2015, tại thời điểm chuyển nhượng ông H, bà X có chỉ vị trí đất cho bà chứ không lập biên bản bàn giao đất, hiện trạng đất, trên đất lúc này có căn nhà nhỏ và trồng cà phê, tiêu. Tuy nhiên chưa sử dụng ngày nào. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm phía bị đơn ông H, bà X cho rằng vào năm 2015, bị đơn không có tiền trả nợ cho Ngân hàng nên đã nhờ bà Trần Thị H2 (mẹ đẻ của bà Nguyễn Thị Mỹ L2) làm nghề đáo hạn ngân hàng trả số tiền 80.000.000 đồng để lấy GCNQSDĐ về làm thủ tục vay lại nhưng vì nợ xấu nên Ngân hàng không cho vay lại, vợ ông H, bà X đã giao GCNQSDĐ cho bà H2 để đi vay ở Ngân hàng khác cũng không được.

Do đó, bà H2 đã yêu cầu vợ chồng tôi thực hiện 16 việc chuyển nhượng thửa đất nói trên cho bà Nguyễn Thị Mỹ L2 (con gái của bà H2) đứng tên để vay nợ, tránh nợ xấu khi nào chúng tôi trả tiền thì bà L2 sẽ sang tên trả lại GCNQSDĐ cho chúng tôi. Việc chuyển nhượng chỉ thực hiện trên giấy tờ chứ không ra thực địa đo đạc hay bàn giao đất với nhau. Đồng thời, phía bị đơn ông H, bà X thừa nhận chỉ chuyển nhượng cho ông Đ, bà L thửa đất số 16351, tờ bản đồ số 70, diện tích 1000m2 vào năm 1999, việc chuyển nhượng với bà L2 chỉ là tạm thời. Quá trình giải quyết vụ án bà Trần Thị H2 cung cấp bản sao “ Giấy vay tiền” được lập vào ngày 09/7/2015 nội dung bà H2 cho vợ chồng ông H, bà X vay số tiền 90.000.000 đồng. Qua đó xác định việc chuyển nhượng đất giữa gia đình ông H, bà X với bà L2 là hợp đồng giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tiền giữa vợ chồng ông H bà X với bà H2 (là mẹ đẻ của bà L2) đối với số tiền 90.000.000 đồng mà bà H2 cho vợ chồng ông H vay để trả nợ cho Ngân hàng H6. Hơn nữa, tại thời điểm giữa gia đình ông H, bà X với bà L2 chuyển nhượng vào năm 2015 các bên không có việc bàn giao đất cho nhau vì toàn bộ diện tích đất của thửa đất số 16351 đang do vợ chồng ông C bà T7, bà S và vợ chồng ông T6, bà N1 trực tiếp quản lý sử dụng do nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Đ, bà L.. Như vậy, Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu Tuyên bố hợp đồng chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất được công chứng 04/8/2015 tại Phòng C6 – Sơ tư pháp, số 1793, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD giữa hộ ông Trần Quang H với bà Nguyễn Thị Mỹ L2 đối với thửa đất số 16351, tờ bản đồ số 70, tại xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu là có căn cứ, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Do hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là hợp đồng giả tạo, không có thực nên không xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là phù hợp. Đối với số tiền 90.000.000 đồng mà bà H2 cho vợ chồng ông H bà X vay để trả nợ cho Ngân hàng đây là quan hệ hợp đồng vay tài sản cấp sơ thẩm dành quyền khởi kiện cho bà H2 để yêu cầu Tòa án giải quyết thành một vụ án dân sự khác là phù hợp. [2.3] Đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 16351 giữa bà L2 với bà H2 được công chứng tại văn phòng C2, ngày 13/10/2016 vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo như phân tích tại mục [2.2] Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà L2 với gia đình ông H, bà X là giả tạo nên bà Nguyễn Thị Mỹ L2 không có quyền sử dụng đất để tặng cho bà Trần Thị H2. Hơn nữa, tại phiên tòa sơ thẩm bà H2 trình bày: Khi làm hợp đồng tặng cho giữa bà L2 với bà H2 các bên chỉ làm hợp đồng tặng cho và chỉ đất chứ không giao đất với nhau vì đất đang do người khác quản lý.

Do đó, hợp đồng tặng cho giữa bà L2 và bà H2 cũng bị vô hiệu. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Do đây là giao dịch giả tạo các bên không giao nhận đất cho nhau nên không xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. [2.4] Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa vợ chồng ông Hồ Văn Đ bà Nguyễn Thị L với vợ chồng ông Trần Quang H và bà P 17 Thị X được Tòa án nhân dân huyện Cư Kuin (nay là Tòa án nhân dân khu vực 5 – Đắk Lắk) thụ lý ngày 12/7/2023. Tòa án đưa bà Nguyễn Thị Mỹ L2 và bà Trần Thị H2 vào tham gia tố tụng với tư cách là người liên quan. Ngày 09/4/2025 Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đối với thửa đất số 16351, ông T4 là người đại diện của bà H2 là có tham gia việc xem xét thẩm định tại chỗ và biết rõ thửa đất số 16351 đang do vợ chồng ông Đ, bà L quản lý và sử dụng một phần diện tích là 815,7m2 (theo kết quả đo đạc) và một phần diện tích 141,8m2 (theo kết quả đo đạc) đang do vợ chồng ông T6 bà N1 quản lý sử dụng nhưng sau đó một ngày (vào ngày 10/4/2025) bà H2 lại lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích của thửa đất số 16351 cho bà Trần Thị Bích U. Như vậy, có căn cứ xác định hợp chuyển nhượng giữa bà H2 với bà U là nhằm sang tên GCNQSDĐ cho U, không có việc các bên thanh toán tiền chuyển nhượng và bàn giao đất với nhau.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H2 với bà U vô hiệu do giả tạo theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C3 vào ngày 10/4/2025, giữa bà Trần Thị H2 với bà Trần Thị Bích U vô hiệu là có căn cứ. Do hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là hợp đồng giả tạo, các bên không bàn giao đất và thanh toán tiền chuyển nhượng cho nhau trên thực tế nên không xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. [2.5]Về yêu cầu Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1999, giữa vợ chồng ông Hồ Văn Đ bà Nguyễn Thị L với vợ chồng ông Trần Quang H và bà Phan Thị X và công nhận quyền sử dụng đất của ông Hồ Văn Đ bà Nguyễn Thị L đối với diện tích đất đo đạc thực tế là 815,7m2 thuộc thửa đất 16351, tờ bản đồ số 70, tại xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã E, tỉnh Đắk Lắk) nhận thấy: Mặc dù, Hợp chuyển nhượng đất năm 1999 giữa vợ chồng ông H, bà X với vợ chồng ông Đ, bà L được xác lập bằng giấy viết tay là không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của pháp luật và tại thời điểm chuyển nhượng đất chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng các bên thừa nhận đã thanh toán xong tiền và bàn giao đất cho nhau sử dụng. Sau đó ông Đ, bà L chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho ông L4, bà S, vợ chồng ông C bà T7, Quá trình sử dụng đất ông L4, bà S, vợ chồng ông C, bà T7 đã canh tác trồng cây công nghiệp lâu năm trên toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng. Ông C, bà T7 xây dựng chuồng trại, xây tường rào… gia đình ông H, bà X không có ý kiến phản đối gì và đều thừa nhận có chuyển nhượng đất cho ông Đ. Theo hướng dẫn tại điểm b3, tiểu mục b, mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về các trường hợp công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định như sau: “b3. Nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố…Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Tòa án công nhận hợp đồng”.

Do đó, cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là có căn cứ. 18 Hiện nay, phần diện tích 141,8m2 (theo kết quả đo đạc) đang do vợ chồng ông T6, bà N1 sử dụng nên ông Đ bà L không yêu cầu giải quyết. Đối với phần diện tích 815,7m2 (theo kết quả đo đạc) đã được bà S và vợ chồng ông C, bà T7 giao trả lại cho vợ chồng ông Đ, bà L đang trực tiếp quản lý, sử dụng và các bên không có tranh chấp nên cần công nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Đ, bà L đối với phần diện tích 815,7m2. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì vợ chồng ông Đ, bà L có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này theo quy định của luật đất đai. [2.6] Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BX 860323 do UBND huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị Mỹ L2 vào ngày 12/11/2015 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: DG 690596 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh T13 cấp cho bà Trần Thị H2 vào ngày 12/9/2022 đối với thửa đất 16351, tờ bản đồ số 70 đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C xác nhận đăng ký biến động cho bà Trần Thị Bích U vào ngày 09/5/2025 là các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đổi từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 422527 do UBND huyện K, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 02/3/2001 cho hộ ông Trần Quang H trên cơ sở các hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng tặng cho xét thấy: Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 422527 do UBND huyện K, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 02/3/2001 được cấp cho hộ ông Trần Quang H không đúng đối tượng bị hủy nên các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BX 860323 do UBND huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị Mỹ L2 vào ngày 12/11/2015 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: DG 690596 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh T13 cấp cho bà Trần Thị H2 vào ngày 12/9/2022 đối với thửa đất 16351, tờ bản đồ số 70 đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C xác nhận đăng ký biến động cho bà Trần Thị Bích U vào ngày 09/5/2025 cũng không có giá trị pháp lý.

Do đó, sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thu hồi theo quy định của luật đất đai. [2.7]. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Đ bà L về việc yêu cầu tòa án giải quyết tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L4 với vợ chồng ông A, bà T5 hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông A, bà T5 với ông vợ chồng ông T6, bà N1 vô hiệu và công nhận quyền sư dụng đất của ông Đ và bà L đối phần diện tích đất 180m2 (đo đạc thực tế 141,8m2). Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm do ông Đ, bà L có đơn rút yêu cầu nên cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết là phù hợp.

[3]

Từ những phân tích và nận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị H2, bà Nguyễn Thị Mỹ L2 và bà Trần Thị Bích U. Cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 30/2025/DS-ST ngày 24/10/2025 của Toà án nhân dân khu vực 5 - Đắk Lắk. 19 [4 Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị H2, bà Nguyễn Thị Mỹ L2 và bà Trần Thị Bích U phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.