Bản án 334/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thẩm quyền giải quyết vụ án và quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn yêu cầu Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, bị đơn có nơi cư trú tại phường S, tỉnh Đồng Tháp nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật Hoà giải đối thoại tại toà án, xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Đồng Tháp.

[2]. Về sự vắng mặt của đương sự: Các đương sự có đơn xin vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp với quy định tại Điều 227, Điều 228, Điều 229, Điều 238 Bộ luật tố tụng Dân sự.

[3]. Về nội dung vụ án: Nguyên đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại “Tờ nhượng nhà đất” ký vào ngày 02/12/2014 giữa nguyên đơn và bà Nguyễn Thị N với nội dung chuyển nhượng toàn bộ nhà đất có diện tích 1476.6m2 với giá là 150.000.000 đồng (giá trị nhà là 50.000.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 100.000.000 đồng). Bà N đưa bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K để làm thủ tục sang tên và giao cho ông K quản lý sử dụng toàn bộ nhà và quyền sử dụng đất trên; địa chỉ thửa đất khu phố L, phường S, tỉnh Đồng Tháp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01678, trước đây do Ủy ban nhân dân thị xã G, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 01/10/2014 cho bà Nguyễn Thị N đứng tên để ông K được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định. Bị đơn là bà Nguyễn Thị T bị mất năng lực hành vi dân sự, có bà Nguyễn Thị C là người giám hộ theo quy định pháp luật, bà C có ý kiến thống nhất với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 5 Hội đồng xét xử xét thấy việc nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên căn cứ vào Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Xét thấy, bà N là người đứng tên quyền sử dụng đất số CH01678, trước đây do Ủy ban nhân dân thị xã G, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 01/10/2014, thửa số 9, tờ bản đồ số 6, diện tích 1476.6m2 trong đó đất ở 200m2, đất cây lâu năm 1276.6m2. Ngày 02/12/2014 giữa nguyên đơn và bà Nguyễn Thị N có ký “Tờ sang nhượng nhà đất” với nội dung chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất có diện tích 1476.6m2 và căn nhà trên đất thuộc thửa đất trên với giá là 150.000.000 đồng (giá trị nhà là 50.000.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 100.000.000 đồng). Bà Nguyễn Thị N chết vào ngày 10/10/2017 (có đăng ký khai tử số 28/2017 ngày 17/10/2017), bà N không có chồng con, cha là ông Nguyễn Văn G đã chết ngày 10/5/1995 (có đăng ký khai tử số 02/1995 ngày 14/6/1995), mẹ là bà Nguyễn Thị T sinh năm 1919 hiện còn sống nhưng bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định số 314/2024/QĐST-VDS ngày 23/9/2024 của Tòa án nhân thành phố G, tỉnh Tiền Giang (nay là Toà án nhân dân khu vực 2 – Đồng Tháp); Bà Nguyễn Thị C là người con cả của bà T là người giám hộ cho bà T, theo trích lục giám hộ số 01/2024/TLGH ngày 04/12/2024 của Ủy ban nhân dân phường L, thành phố G, tỉnh Tiền Giang (nay là phường S, tỉnh Đồng Tháp). Hiện bà T được ông T2, bà C nuôi dưỡng và chăm sóc tại nhà của ông T2. Theo quy định tại khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự thì “những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Cho đến hiện tại thì giữa ông K, bà T, người giám hộ là bà C không có thỏa thuận nào khác, do đó người thừa kế duy nhất của bà N là bà T phải có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do bà N chết để lại. Bà T hiện đang được ông T2 và bà C trực tiếp chăm sóc nuôi dưỡng, không sinh sống tại thửa đất số 9 đang tranh chấp và cũng không sử dụng tài sản của bà N chết để lại là nguồn sống của bản thân. Nguyên đơn cung cấp bản chính Tờ nhượng nhà đất ngày 02/12/2014 và được các bên cũng như người làm chứng, người có liên quan thừa nhận. Hội đồng xét xử nhận thấy việc các bên đều thừa nhận có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà với nhau nên đây là sự kiện cần được ghi nhận theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự. Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà “Tờ nhượng nhà đất” ngày 02/12/2014 giữa ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị N thấy rằng: Về hình thức và nội dung hợp đồng: Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định thì “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”, đối chiếu với “Tờ nhượng nhà đất” ngày 02/12/2014 tuy được xác lập bằng văn bản nhưng chưa được công chứng, chứng thực, chưa đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự 2005; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai. Tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định “Việc chuyển nhượng quyền sử 6 dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Trường hợp này chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền nên hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên ông K đã quản lý sử dụng đất và nhà từ năm 2014 đến nay đồng thời xây dựng các công trình nhà cửa trên đất không ai tranh chấp; Do bà N chuyển nhượng nhà đất để trị bệnh nên trong thời gian từ khi chuyển nhượng đến khi bà N chết là năm 2017 chưa làm thủ tục sang tên được; Năm 2017, sau khi bà N chết, bà T cũng lớn tuổi và bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự nên thủ tục khó khăn hơn, bà C là người giám hộ của bà T cũng là chị em trong nhà, thống nhất việc chuyển nhượng nhà đất trên là phù hợp. Điều đó có căn cứ cho rằng có sự việc chuyển nhượng giữa bà N và ông K và yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận, cần công nhận hiệu lực của hợp đồng. Qua xem xét thẩm định tại chỗ cũng như trích lục bản đồ địa chính kết quả như sau: Thửa đất tranh chấp có diện tích 1476.6m2 trong đó đất ở diện tích 200m2; đất cây lâu năm diện tích 1276.6m2 thuộc thửa số 9, tờ bản đồ số 6 (tờ bản đồ mới 78). Có vị trí tứ cận như sau: Hướng Đông giáp thửa đất số 6; Hướng Tây giáp thửa đất 772; Hướng Nam giáp thửa đất 21; Hướng Bắc giáp rạch S – Láng Nứa; Đơn giá đất ở là 1.454.310 đồng/m2; đơn giá đất cây lâu năm là 1.199.310 đồng/m2. Trên thửa đất số 9 có hai căn nhà cấp 04, kiên cố: Một căn nhà theo các đương sự trình bày là nhận chuyển nhượng từ bà N năm 2014 (xây dựng năm 2003), đến năm 2019 ông K sửa chữa lại có diện tích là 190m2, kết cấu móng bê tông cốt thép, tường gạch, nền lát gạch men, kết cấu đỡ mái bằng gỗ, mái lợp ngói; cấu tạo phòng khách, phòng ngủ, nhà vệ sinh, bếp; thực trạng móng còn đảm bảo, chịu tải khá, tường trầy xước nhiều nền gạch còn sử dụng được, mái hao mòn theo thời gian; Đơn giá xây dựng 5.305.000 đồng/m2, tỷ lệ còn lại 85%. Một căn nhà ông K xây dựng vào năm 2021 có diện tích 103m2, cấu tạo phòng khách, phòng ngủ, nhà vệ sinh, bếp; thực trạng móng còn đảm bảo chịu tải tốt, tường còn mới, nền gạch còn sáng bóng, mái hao mòn theo thời gian. Đơn giá 4.977.000 đồng/m2, tỷ lệ còn lại 90%. Tổng giá trị tài sản quyền sử dụng đất và nhà ở là 3.140.000.000 đồng.

[5]. Về chi phí tố tụng: Các đương sự không yêu cầu nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[6]. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định. Tuy nhiên bị đơn có đơn xin miễn án phí do là người cao tuổi nên Hội đồng xét xử căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội miễn án phí cho bị đơn. 7

[7]. Về quyền kháng cáo của đương sự: Được thực hiện theo quy định tại các Điều 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[8] Xét ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên được Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ.