Bản án 67/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, quá trình thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định: [1.1.] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L khởi kiện bị đơn bà Phạm Thị P tranh chấp quyền sử dụng đất, phần đất đang tranh chấp toạ lạc tại xã T, Thành phố Hồ Chí Minh nên theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật hoà giải, đối thoại tại Toà án năm 2025 thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 10, Thành phố Hồ Chí Minh. [1.2] Về sự vắng mặt của đương sự: Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là ông Cao Ngọc S, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà Phạm Thị P cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị H có mặt tại phiên toà.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L, Hội đồng xét xử xét thấy:

[3] Về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất:

[4] Phần đất đang tranh chấp có diện tích 443,2 m2 thuộc 01 phần thửa đất số 646, 647 tờ bản đồ số 44, bộ địa chính xã T, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc là của hộ Nguyễn Ngọc A theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất số BG 293005, số vào sổ cấp GCN: CH01428 do UBND huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 25/07/2011 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 286735, số vào sổ cấp GCN: CH01891 do UBND huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/03/2012. Ngày 27/01/2015, ông hộ Nguyễn Ngọc A gồm bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn Ngọc T1,ông Nguyễn Ngọc T, ông Nguyễn Ngọc A, bà Đoàn Thị K, bà Nguyễn Thị Ngọc B, bà Nguyễn Ngọc H, ông Nguyễn Ngọc T, bà Nguyễn Thị Ngọc L, bà Nguyễn Ngọc H, ông Nguyễn Ngọc H sang nhượng phần quyền sử dụng đất thuộc các thửa đất số 630 (diện tích 200,4 m2) , thửa 638 (diện tích 2.801,2 m2) tờ bản số 44 tương ứng các thửa mới là thửa 646, 647 tờ bản đồ số 44 tại xã T, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Trần Thị Thanh L. Ngày 31/03/2015, UBND huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 609242, số vào sổ cấp GCN: CH04446 cho bà Trần Thị Thanh L.

[5] Ngày 12/05/2025, Toà án nhân dân huyện Bình Chánh (nay là Toà án nhân dân Khu vực 10), Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và chứng kiến đo vẽ hiện trạng, vị trí và áp ranh Giấy chứng nhận đối với phần đất tranh chấp và hiện trạng như sau: đất trống và ao. Hiện trạng và diện tích cụ thể do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và môi trường) Thành phố Hồ Chí Minh cung cấp. 4 Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000 (Ba triệu) đồng bà Trần Thị Thanh L đã nộp theo phiếu thu ngày 08/4/2025

[6] Phần đất tranh tranh chấp có diện tích khoảng 443,2 m2 theo Bản đồ hiện trạng vị trí –áp ranh ngày 30/5/2025 của Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí thể hiện như sau: Hiện trạng tỷ lệ 1/500, cụ thể tại: vị trí (3) Ao, diện tích 252,7 m2, vị trí (4) lối đi xi măng 7,2 m2 (thuộc 01 phần thửa 646), vị trí (5) Ao, diện tích 10,8 m2, vị trí (6) lối đi xi măng, diện tích 43,2 m2, vị trí (7) Ao, diện tích 129,3 m2 ( thuộc 01 phần thửa số 467) tờ bản đồ số 44, bộ địa chính xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh (nay là xã Tân Nhựt), Thành phố Hồ Chí Minh. Về chi phí đo vẽ là 17.335.574 (Mười bảy triệu ba trăm ba mươi lăm nghìn năm trăm bảy mươi bốn) đồng do nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L đã nộp tạm ứng đầy đủ.

[7] Ngày 05/9/2025, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh cung cấp toàn bộ hồ sơ liên quan đến hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH04446 ngày 31 tháng 3 năm 2015 cho bà Trần Thị Thanh L gồm: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH04446 ngày 31 tháng 3 năm 2015; Bản đồ hiện trạng vị trí HĐ 932; Đơn đăng ký biến động; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 00429 (27/01/2015); Giấy cam kết; Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất; Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân; Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số 0317327, số 0317427; Hồ sơ biến động chuyển mục đích đất ở ngày 29/9/2015: Bản đồ hiện trạng vị trí số 04T29/BĐĐC 2015; Đơn đăng ký biến động; Quyết định số 4937/QĐ-UBND (16/6/2015); Quyết định điều chỉnh số 6263/QĐ- UBND (27/7/2015); Biên bản giao đất; Thông báo nợ tiền SDĐ; Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất; Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số 3098174; Hồ sơ biến động xoá nợ tiền SDĐ ngày 29/3/2017: Thanh toán nợ SDĐ; Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số 1927431.

[8] Theo Công văn trả lời số 844/UBND ngày 13/10/2025 của Uỷ ban nhân dân xã Tân Nhựt, Thành phố Hồ Chí Minh trả lời như sau: Vị trí khu đất tranh chấp thuộc một phần thửa 646 (phân chiết từ thửa 32), trọn thửa 647 (phân chiết từ thửa 35) tờ bản đồ 123 tài liệu bản đồ địa chính (từ 44 xã Tân Nhựt cũ). Nhằm một phần các thửa 406, 407 tờ bản đồ số 06 tài liệu 02/CT-UB bộ địa chính (xã Tân Nhựt cũ). I. Về quá trình đăng ký:

1. Tài liệu 02/CT-UB: Thuộc tờ bản đồ số 06. - Thửa đất số 406, diện tích 2784 m², loại đất: L, do ông Nguyễn Văn T kê khai số dã ngoại năm 1992. - Thửa đất số 407, diện tích 15436 m², loại đất: L, trên Sổ dã ngoại ghi thổ tập trung.

2. Tài liệu Bản đồ địa chính năm 2004: Thuộc từ bản đồ số 123 xã Tân Nhựt (tờ 44 xã Tân Nhựt cũ). - Thửa đất số 32, diện tích 1216.6 m², loại đất: LNK, do ông Nguyễn Văn T kê khai năm 2004. 5 - Thửa đất số 35, diện tích 237.4 m², loại đất: Ao, do ông Nguyễn Văn T kê khai năm 2004. II. Về nguồn gốc quá trình cấp giấy chứng nhận:

1. Quá trình cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất số 646: - Đất của ông Nguyễn Văn T sử dụng, ông T chết, con là ông Nguyễn Ngọc A đại diện các đồng thừa kế đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01427 ngày 25 tháng 7 năm 2011 (Theo tài liệu BĐĐC thửa 629 phân chiết từ thừa 32) và số CH01426 (một phần thửa 406 theo tài liệu 02/CT-UB) ngày 25 tháng 7 năm 2011. - Đến năm 2012 ông Nguyễn Ngọc A đại diện các đồng thừa kế thực hiện tách thửa và hợp thửa (thửa đất mới hình thành 638) thành Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01891 ngày 01 tháng 3 năm 2012. - Đến năm 2015, chuyển nhượng cho bà Trần Thị Thanh L. Bà L cấp đổi thành Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất số CH04446 ngày 31 tháng 3 năm 2015.

2. Quá trình cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất số 647: - Ông Nguyễn Ngọc A đại diện các đồng thừa kế được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01428 ngày 25 tháng 7 năm 2011. Thửa đất được cấp là thửa 630 (phân chiết từ thửa 35). - Đến năm 2015, chuyển nhượng cho bà Trần Thị Thanh L. Bà L cấp đổi thành Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH04446 ngày 31 tháng 3 năm 2015.

[9] Do các bên đương sự không xác định được giá trị của phần đất đang tranh chấp và đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn có Đơn yêu cầu thẩm định giá phần đất đang tranh chấp. Ngày 15/12/2025, Toà án nhân dân Khu vực 10, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Công văn số 3012/TAKV10, yêu cầu Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới tiến hành thẩm định giá đối với phần đất tranh chấp. Chi phí thẩm định giá là 24.250.000 (Hai mươi bốn triệu hai trăm năm mười nghìn) đồng, nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L đã nộp tạm ứng theo Phiếu thu ngày 09/01/2026. Theo Chứng thư thẩm định số 121/2025 ngày 30/12/2025 của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới với kết quả như sau: Phần đất diện tích 443,2 m2 có giá 3.250.000 đồng/m2 với tổng giá trị là 1.440.400.000 đồng ( Một tỷ bốn trăm bốn mươi bốn triệu bốn trăm nghìn đồng)

[10] Phần đất mà bà Trần Thị Thanh L đang tranh chấp với bà Phạm Thị P thì vào năm 2017 bà Phạm Thị P đã khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Ngọc T (hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc A) được Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý ngày 17/7/2017 về việc tranh chấp quyền sử dụng đất. Ngày 07/6/2023 Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm và theo Bản án dân sự sơ thẩm số 892/2023/DS-ST, Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã nhận định phần đất đang tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ ông Nguyễn Ngọc T, Nguyễn Ngọc A và ông Nguyễn Ngọc T, Nguyễn Ngọc A đã chuyển nhượng hợp pháp cho bà Trần Thị Thanh L, bà Trần Thị Thanh L đã được 6 cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH04446 ngày 31 tháng 3 năm 2015 và tuyên xử không chấp yêu cầu của bà Phạm Thị P về việc yêu cầu buộc ông Nguyễn Ngọc T trả lại cho bà Phạm Thị P phần đất thuộc lộ giới kênh Sáng Ngang có chiều dài 21,91m và 22,88m, chiều rộng 20,40m, tổng diện tích là 443,3m², thuộc thửa 647, và một phần thửa 646, tờ bản đồ số 44, tọa lạc ấp 1, xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bản đồ hiện trạng vị trí, áp ranh ngày 10 tháng 6 năm 2019 của Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh; Yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đang tranh chấp đã cấp quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Thanh L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác. Không đồng ý với Bản án sơ thẩm. Ngày 16/6/2023, bà Phạm Thị P, bà Phạm Thị H kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm dân sự sơ thẩm số 892/2023/DS-ST ngày 07/6/2023 và yêu cầu chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị P. Ngày 15/11/2023, Toà án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành xét xử Pc thẩm. Theo nội dung Bản án dân sự Pc thẩm số 776/2023/DS-PT ngày 15/11/2023 của Toà án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phạm Thị P, bà Phạm Thị H, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[11]

Xét thấy, hộ ông Nguyễn Ngọc A đã chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho bà Trần Thị Thanh L vào năm 2015. Bà Trần Thị Thanh L đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH04446 ngày 31 tháng 3 năm 2015 và hộ ông Nguyễn Ngọc A đã bàn giao phần đất cho bà Trần Thị Thanh L quản lý sử dụng. Quyền lợi và nghĩa vụ của hộ ông Nguyễn Ngọc A đã hoàn thành và ông Nguyễn Ngọc A đã xác định không có tranh chấp phần đất trên với bà Trần Thị Thanh L. Ngoài ra, việc bà Phạm Thị P tranh chấp quyền sử dụng đất phần đất đối với hộ ông Nguyễn Ngọc T, ông Nguyễn Ngọc A đã được Toà án giải quyết bằng Bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Vì vậy, việc không đưa các thành viên hộ ông Nguyễn Ngọc A vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định của pháp luật.

[12] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10, Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Từ những nhận định trên, căn cứ Điều 163, Điều 167, Điều 173, Điều 174, Điều 256 của Bộ luật dân sự 2005; Điều 105, Điều 106, Điều 107, Điều 158, Điều 159, Điều 160, Điều 163, Điều 164, Điều 166, Điều 199 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167, Điều 168, Điều 170, Điều 179, Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L.

[13] Về chi phí tố tụng: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L được chấp nhận nên bị đơn bà Phạm Thị P phải chịu. Do nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L đã nộp tạm ứng nên bị đơn bà Phạm Thị P có nghĩa vụ trả lại cho bà Trần Thị Thanh L số tiền chi phí tố tụng.

[14] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh L được chấp nhận nên bị đơn bà Phạm Thị P phải chịu. Tuy nhiên bà Phạm Thị P, sinh năm 1954 là người cao tuổi và có đơn yêu cầu miễn giảm án phí nên bà Phạm Thị P được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. 7