Bản án 166/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thâm nhận định:

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên kháng cáo, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng giữ nguyên kháng nghị, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Doãn Bá P và bà Châu Thị H và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiếm sát nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam (nay là Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 - Đà Nẵng): - Về tính hợp pháp của kháng nghị, kháng cáo và thủ tục tố tụng tại cấp phúc thẩm: Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiêm sát nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam (nay là Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 - Đà Nẵng) và kháng cáo của bị đơn được thụ lý đúng điều kiện, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng nghị, kháng cáo thuộc vụ án này hợp pháp. - Về nội dung vụ án: Nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 1193, tờ bản đồ số 10, trên đất có căn nhà cấp 4 tại thôn P, xã T với giá chuyển nhượng thực tế là 980.000.000 đồng, giá theo hợp đồng là 380.000.000 đồng, hợp đồng được chứng thực ngày 10/12/2020 tại UBND xã T, huyện N. Ông P bà H đã làm thủ tục đăng ký chỉnh lý biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã được chỉnh lý sang tên chủ sử dụng đất. Ông P, bà H đã trả cho ông T số tiền 3 520.000.000đ (năm trăm hai mươi triệu đông), số tiền còn lại chưa thanh toán là 460.000.000 đồng. Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết giữa ông T và ông P, bà H thì thấy hợp đồng đã quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó có nghĩa vụ bàn giao nhà. Bị đơn là ông Doãn Bá P và bà Châu Thị H đã thực hiện một phân nghĩa vụ thanh toán. Theo quy định tại Điêu 3 của Hợp đông thì ông T có nghĩa vụ bàn giao nhà đât cho ông P, bà H. Tuy nhiên sau khi ký kêt hợp đông chuyên nhượng, ông T đã không thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đất mà đã đưa hai người cháu của mình là anh Trần Văn B và Trần Văn T1 (là con ông Trần T2, cháu gọi ông T bằng chú ruột) đến sinh sống tại nhà đất nêu trên. Do ông T chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đât như đã thỏa thuận trong hợp đông nên ông P, bà H không thê quản lý sử dụng nhà đât mặc dù đã được Nhà nước công nhận quyên sử dụng đât. Như vậy hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện xong, hiện nay các bên đang tranh châp vê nghĩa vụ trả tiên, nghĩa vụ bàn giao nhà đật nhưng Tòa án câp sơ thâm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là "Tranh chấp về yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả tiên trong hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất" là chưa toàn diện vì các bên đang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng sau khi Tòa án tạm ngừng phiên tòa, ngày 19/5/2025 bị đơn xin hoãn phiên tòa và có đơn yêu cầu nguyên đơn phải giao nhà, nếu ông T không bàn giao được, sẽ phải trả lại số tiền đã nhận cùng với trả lãi thì vợ chồng ông P sẽ trả lại đất và đây chỉ là ý kiến của bị đơn. Tuy nhiên tại bản tự khai ngày 23/4/2024, ông P đã nêu ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu ông T bàn giao nhà đất, bị đơn sẽ giao đủ số tiền còn lại, nếu ông T không bàn giao được nhà đất thì trả lại cho ông số tiền đã nhận. Đây là yêu cầu phản tố của ông P đối với nguyên đơn, có liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và nếu được giải quyết trong cùng vụ án thì làm cho việc giải quyết vụ án được toàn diện, đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các đương sự. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm đã không hướng dẫn bị đơn thực hiện đầy đủ các thủ tục để thụ lý yêu cầu phản tố. Việc Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm không xem xét yêu cầu phản tố của bị đơn trong vụ án này mà xác định bị đơn có quyên khởi kiện ở một vụ kiện khác là không xem xét, giải quyết tất cả các yêu cầu của đương sự nên dân đến việc giải quyết vụ án không được triệt để. Đồng thời hiện nay trên đất tranh chấp có anh Trần Văn T1 và Trần Văn B đang sinh sống, đây là nguyên nhân dẫn đến các bên không thực hiện được việc bàn giao nhà đất theo hợp đông chuyên nhượng nhưng Tòa án câp sơ thâm không đưa anh T1 và anh B vào tham gia tô tụng là bỏ sót người tham gia tô tụng. Từ các nhận định trên, Hội đồng xét xử kết luận: việc xác minh, thu thập chứng cứ đê chứng minh các vân đê như đã phân tích trên đây liên quan đên yêu cầu khởi kiện, yêu câu phản tô và nội dung kháng cáo của đương sự trong vụ án này là cần thi can tựn cưng xt xử câ phú thâm không thực hiện bô sung được, thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điêu 310 Bộ luật Tô tụng dân sự năm 2015, nên Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam (nay là Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 - Đà Nẵng) và chấp nhận kháng cáo của ông Doãn Bá P và bà Châu Thị H; áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 25/2025/DS ST 4 ngày 07 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam (nay là Tòa án nhân dân khu vực 5 thành phố Đà Nẵng), chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân TAND khu vực 5 TP Đà Nẵng giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Án phí dân sự phúc thẩm: kháng cáo của ông Doãn Bá P và bà Châu Thị H được chấp nhận nên ông P bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thấm.