Bản án 351/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn P1, Huỳnh Văn T, đại diện UBND xã M đã được Tòa án triệu tập (niêm yết) hợp lệ nhưng vắng mặt, các đồng nguyên đơn ông N, ông Đ, ông A, ông B, bà D ủy quyền cho bà V tham gia phiên tòa, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà T, bà X, ông Đ1 đều có người đại diện tham gia phiên tòa. Đối với ông Đ là người đại diện ủy quyền của ông P bà T vắng mặt tuy nhiên tại phiên tòa ông P và ông H đại diện ủy quyền của ông P, bà T xác định ông P, bà T đã chấm dứt ủy quyền với ông Đ nên việc vắng mặt của các đương sự không làm ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, HĐXX Căn cứ Điều 296 xử vắng mặt các đương sự trên.

[2]. Xét kháng cáo của bị đơn ông P, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đ1 yêu cầu bác đơn khởi kiện của nguyên đơn công nhận diện tích đất 43.234m2 tọa lạc tại ấp K, xã M, huyện H, tỉnh Kiên Giang cho ông Lâm Văn P và bà Đỗ Thị T quản lý, sử dụng, thấy rằng: [2.1] Nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp đo đạc thực tế là 43.211,6m2 tọa lạc tại ấp K, xã M, huyện H, tỉnh Kiên Giang (nay là ấp K, xã M, tỉnh An Giang) là của ông Nguyễn Viết Đ2 và bà Nguyễn Thị D1 khai phá và đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận QSD đất số BO9947 ngày 04/10/1994 đứng tên ông Nguyễn Viết Đ2. Trước đây toàn bộ diện tích đất ông Đ2 đứng tên do ông Đ là đồng nguyên đơn quản lý sử dụng, đến năm 1995 ông Đ chuyển nhượng 23.000m2 đất cho ông Nguyễn Văn P1 và chuyển nhượng cho ông Huỳnh Văn T 14.000m2 trong diện tích đất lúa 45.028m2, còn phần đất vườn + thổ cư tại thửa số 49 ông Đ quản lý cất nhà sử dụng cho đến nay nhưng không quản lý Giấy chứng nhận QSD đất. Năm 1996, ông P1 ông T tiếp tục chuyển nhượng đất lại cho vợ chồng ông Đ1 bà X với giá 90 chỉ vàng 24k, do khi đó ông Đ2 còn đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất nên ông Đ1 có yêu cầu phải có chữ ký của ông Đ2 chuyển nhượng đất thì ông Đ1 mới giao đủ vàng, do đó ông Đ2 có lập “Giấy 9 sang nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, nội dung ông Đ2 thống nhất cùng các con sang nhượng diện tích đất 45.028m2 theo GCNQSDĐ số BO9447 cho bà Trịnh Thị X với giá 09 lượng vàng 24k, đã nhận đủ vàng, mọi giấy tờ liên quan giao lại cho chủ mới, được Ban lãnh đạo ấp K xác nhận ngày 24/10/1996 (bút lục 51).

Tuy nhiên, ông Đ1 và bà X vẫn chưa làm thủ tục sang tên tách thửa, lý do tại thời điểm này bà X không phải là người địa phương nên không được đứng tên giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp. Năm 2004, vợ chồng ông Đ1 bà X chuyển nhượng lại toàn bộ 45 công đất (lấy số tròn) nêu trên cho ông Lâm Văn P với giá là 08 chỉ vàng 24k/01 công (1.000m2), hai bên đã giao nhận vàng và đất xong, đồng thời ông Đ1 bà X giao giấy chứng nhận QSD đất mang tên ông Đ2 cho vợ chồng ông P để tự liên hệ làm thủ tục sang tên. Ngày 24/5/2008 ông P, bà T làm thủ tục chuyển nhượng và được UBND xã M chứng thực. Bà Nguyễn Thị V làm đơn khiếu nại đến UBND xã M, được UBND xã M giải quyết bằng Thông báo số 53 trả lời không thừa nhận khiếu nại của bà V, đến ngày 26/4/2010 Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H ra Thông báo số 05/TB-TNMT gửi Đài phát thanh và truyền hình tỉnh Kiên Giang, UBND xã M và các tổ chức, cá nhân có liên quan theo quy định để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông P bà T. Ngày 19/11/2010 UBND huyện H cấp giấy chứng nhận QSD đất số BA 134265, số vào sổ cấp giấy CH000265/5039/QĐ-UBND đối với diện tích đất 45.434m2 tại ấp K, xã M, huyện H, tỉnh Kiên Giang cho ông P và bà T, ông P bà T sử dụng liên tục cho đến khi nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án huyện H. Trong quá trình giải quyết vụ án, phía nguyên đơn không thừa nhận chữ ký của ông Đ2 trong các giấy tờ mua bán mà bị đơn, người liên quan cung cấp, tuy nhiên nguyên đơn thừa nhận việc ông Đ đứng ra chuyển nhượng đất cho ông P1, ông T, việc này phù hợp với lời trình bày của phía ông Đ1, bà X về việc nhận chuyển nhượng đất từ ông P1 (P), đồng thời căn cứ “Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” ngày 9/10/96 được Ban lãnh đạo ấp K xác nhận ngày 24/10/96 thể hiện ý chí định đoạt tài sản của người có quyền sử dụng đất là ông Đ2.

Xét thấy, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Đ cho ông P1, ông T; từ ông P1, ông T chuyển nhượng cho ông Đ1 bà X; từ ông Đ1, bà X cho ông P, bà T tuy không tuân thủ theo quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng, tuy nhiên bên nhận chuyển nhượng là phía ông Đ1, bà X và sau đó là ông P, bà T đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền (vàng) chuyển nhượng và đã sử dụng, canh tác đất liên tục trong thời gian dài, ông P bà T cũng đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền. 10 Tại tiểu mục b.2, mục 2 phần II của Nghị quyết 02/2004 ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao quy định: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Mặt khác, phía nguyên đơn bà V đồng thời đại diện cho các đồng nguyên đơn cho rằng thời điểm từ năm 1995 thấy có người khác vào đất sử dụng nhưng cho rằng đất đã giao cho ông Đ nên không quan tâm, thể hiện các nguyên đơn đã giao quyền định đoạt cho ông Đ, nên khi ông Đ1 và sau này là ông P sử dụng đất các nguyên đơn cũng không có ý kiến, đến khi ông P yêu cầu ký giấy để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ thì bà V mới đứng ra tranh chấp tại địa phương năm 2008. Tại án lệ Số 04/2016 đối với vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì thành viên đồng sở hữu trong gia đình đã chuyển nhượng đất, bên mua đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ và nhận đất sử dụng công khai, liên tục, thành viên đồng sở hữu không phản đối thì được công nhận.

Vì vậy, các nguyên đơn yêu cầu huỷ tất cả các hợp đồng chuyển nhượng là không có cơ sở để chấp nhận. [2.2]. Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P, bà T: Tại Công văn phúc đáp số 570/UBND-TNMT ngày 27/11/2019 của Ủy ban nhân dân (UBND) huyện H thể hiện: Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Nguyễn Viết Đ2, bà Đinh Thị X với ông Lâm Văn P, bà Đỗ Thị T đối với diện tích các bên đang tranh chấp tuy được UBND xã M chứng thực ngày 24/5/2008. Việc chứng thực của UBND xã M đối với chữ ký của ông Nguyễn Viết Đ2 vào năm 2008 trong khi ông Đ2 đã chết từ năm 1998 là chưa phù hợp với quy định. Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất số AB 134265 ngày 19/11/2010 cho ông Lâm Văn P và bà Đỗ Thị T chưa đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật đất đai năm 2003. Xét thấy mặc dù trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho ông P, bà T có sai sót trong việc chứng thực giấy chuyển nhượng. Tuy nhiên như đã phân tích nêu trên, quyền sử dụng đất tranh chấp đã được thực hiện chuyển nhượng qua nhiều người, và thực tế việc chuyển nhượng giữa ông P, bà T và ông Đ1, bà X là công khai ngay tình, ông P bà T cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của 11 người sử dụng đất là kê khai QSDĐ, nộp thuế chuyển quyền theo quy định, được cơ quan chuyên môn thông báo theo quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, đồng thời ông P bà T đã sử dụng đất ổn định từ năm 2004 và cất nhà trên đất, như nhận định ở phần [2.1] hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông P bà T không bị vô hiệu cho nên mặc dù thủ tục hợp thức hoá chuyển quyền do UBND xã M chứng thực ngày 24/5/2028 có sai sót nhưng không cần thiết huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 134265 ngày 19/11/2010 cấp cho ông Lâm Văn P và bà Đỗ Thị T, bởi lẽ ông P bà T cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất, cho nên yêu cầu khởi kiện của các đồng nguyên đơn về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Do đó cần giữ nguyên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 134265 ngày 19/11/2010 của UBND huyện H cấp cho ông Lâm Văn P và bà Đỗ Thị T. [2.3]. Đối với phần quyết định của Bản án sơ thẩm tuyên tuy có thiếu sót nội dung giải quyết yêu cầu khởi kiện của các đồng nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và ông T, ông P1.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm đại diện cho các nguyên đơn là bà V và người đại diện theo ủy quyền của bà V là ông H cho rằng không kháng cáo và chấp nhận với quyết định của Bản án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm đã tuyên và giải quyết toàn diện đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, Hội đồng xét xử xác định các hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu, nên xét thấy không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm đối với nội dung này, cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm. Từ những nhận định, phân tích nêu trên, sau khi thảo luận nghị án, Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận một phần ý kiến đề nghị của đại diện VKSND tỉnh An Giang, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Lâm Văn P, chấp nhận một phần kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Minh Đ1. Sửa bản án sơ thẩm số 08/2025/DS-ST ngày 13/02/2025 của TAND huyện H (nay là TAND Khu vực C – An Giang).

[3]. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.499.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0000408 của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện H ngày 20/9/2019 và chi phí định giá tài sản là 6.600.000 đồng theo phiếu thu của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M. Tổng cộng số tiền là 9.049.999 đồng. Do yêu cầu khởi kiện 12 của các đồng nguyên đơn không được chấp nhận nên các đồng nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí nêu trên, các nguyên đơn đã nôp xong.

[4]. Về chi phí tố tụng khác: - Chi phí cung cấp thông tin dữ liệu đất đai là 250.000 đồng theo biên lai thu tiền phí, lệ phí ngày 13/11/2023 của Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện H. - Chi phí đăng tin tìm kiếm trên báo công lý là 1.500.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0000250 ngày 04/12/2020 của Công ty cổ phần thông tin truyền thông Công lý và chi phí đăng tin trên đài truyền hình là 1.500.000 đồng theo giấy nộp tiền ngày 20/11/2020 của Chi nhánh trung tâm quản cáo và dịch vụ truyền thông tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng cộng các khoản tiền là 3.250.000 đồng, các đồng nguyên đơn đã nộp xong.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà Nguyễn Thị V, ông Nguyễn Viết N, ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị D, ông Nguyễn Ngọc B được miễn nộp án phí do là người cao tuổi. - Hoàn trả cho bà V 3.360.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0002870 ngày 02/12/2016 và 1.800.000đ đã nộp theo biên lai 0004436 ngày 16/2/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực C – An Giang). - Hoàn trả cho ông B tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.360.000đ theo biên lai số 0002873 ngày 02/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực C – An Giang). - Hoàn trả cho ông A tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.360.000đ theo biên lai số 0002871 ngày 02/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực C – An Giang). - Hoàn trả cho bà D tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.360.000đ theo biên lai số 0002872 ngày 02/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực C – An Giang). - Hoàn trả cho ông N tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.360.000đ theo biên lai số 0002874 ngày 02/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực C – An Giang). Buộc ông Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.360.000đ theo biên lai số 0002875 13 ngày 02/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực C – An Giang). Ông Đ còn được nhận lại số tiền 3.060.000đ. - Án phí dân sự phúc thẩm: Ông P, ông Đ1 được miễn án phí phúc thẩm do là người cao tuổi.