Bản án 397/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Thiết H và bà Đào Thị M làm trong hạn luật định, đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của Bị đơn, kháng nghị của Viện kiểm sát, thấy rằng, diện tích đất 252,6m2 tọa lạc tại khu phố N, thị trấn L, huyện L, tỉnh Bình Phước, cùng toàn bộ tài sản trên đất có nguồn gốc sử dụng của ông Vũ Ngọc L2 6 (chồng của bà D, cha của anh K, anh T1, chị V) đã được cấp GCNQSD đất năm 1998. Năm 2000, ông L2 chết, không lập di chúc. Năm 2003, gia đình bà D phá nhà tạm, xây dựng một căn nhà cấp 4 trên đất, rồi làm thủ tục cấp đổi GCNQSD đất đối với thửa đất nêu trên theo thủ tục nhận thừa kế. Ngày 31/12/2003, UBND huyện L cấp đổi GCNQSD đất số V 907679, diện tích 252,6m2 (đất thổ cư) cho hộ bà Nguyễn Thị D. Ngày 22/3/2004, bà D cùng các con là anh K, anh T1 và chị V họp gia đình, lập biên bản về việc thừa kế tài sản, với nội dung xác định thửa đất trên là tài sản chung của gia đình không có tranh chấp. Như vậy, có cơ sở xác định nhà đất nêu trên là tài sản chung của hộ gia đình bà Nguyễn Thị D, gồm: bà Nguyễn Thị D, anh Vũ Ngọc K, anh Vũ Ngọc T1 và chị Vũ Thị Tường V.

[3] Ngày 27/7/2011, bà D ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trên cho vợ chồng ông Trần Thiết H và bà Đào Thị M; kèm theo hợp đồng chuyển nhượng là hợp đồng ủy quyền cùng ngày của anh K, anh T1 và chị V cho bà D (được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chứng thực của UBND thị trấn L.

Tuy nhiên, anh K, anh T1 và chị V không thừa nhận có ký hợp đồng ủy quyền nêu trên; bà D cũng không biết ai ký. UBND thị trấn L thừa nhận, thời điểm chứng thực chữ ký, không có mặt anh K, anh T1 và chị V.

[4] Theo Kết luận giám định số 5280/KL-KTHS ngày 07/11/2024 của V1 - Phân viện khoa học kỹ thuật hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh, thì: “Chữ ký đứng tên Vũ Ngọc K trên tài liệu cần giám định ký hiệu A so với chữ ký đứng tên Vũ Ngọc K trên các tài liệu mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M8 là không phải do cùng một người ký ra. Không đủ cơ sở kết luận chữ ký đứng tên Vũ Thị Tường V trên các tài liệu mẫu so sánh kị hiệu từ M6 đến M10 là có phải do cùng một người ký ra hay không”. Như vậy, UBND thị trấn L chứng thực chữ ký trong Hợp đồng ủy quyền ngày 27/7/2011 không đúng quy định tại Điêu 17 Nghị định 9/2007/NĐ- CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ.

[5] Theo quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì “hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng,… của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”; và khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 quy định: “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý;…”; Điều 216 BLDS năm 2005 quy định: “(1) sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung; (2) mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyên sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trường hợp này, do các thành viên trong hộ gia đình bà D không có thỏa thuận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nêu trên nên phần quyền sở hữu của mỗi người được xác định theo qui định của phấp luật.

[6] Theo quy định tại Điều 15 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 thì trước khi ông L2 chết, nhà đất trên thuộc sở hữu chung của ông L2 và bà D nên bà D được chia ½ giá trị tài sản chung. Sau khi ông L2 chết, rồi đến anh T1 chết, thì 7 bà D được hưởng ¼ giá trị di sản của ông L2. Như vậy, bà D được sở hữu 5/8 giá trị diện tích đất 253,6m2. Phần quyền sở hữu này, bà D đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H đúng quy định của pháp luật nên có hiệu lực. Còn phần quyền sở hữu của các anh K, anh T1, chị V (bằng 3/8 giá trị diện tích đất 253,6m2) bị vô hiệu theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005.

[7]

Tuy nhiên, do ông Trần Ngọc L, bà Trần Thị Xuân H1 mua nhà đất nêu trên từ ông H, bà M thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình nên hợp đồng giữa hai bên được công nhận có hiệu lực. Ông L, bà H1 đã được cấp GCNQSD đất nên GCNQSD đất cấp cho ông H, bà M không còn hiệu lực nên không cần thiết phải hủy bỏ. Bà D với ông H, bà M chịu trách nhiệm đối với phần giá trị hợp đồng bị vô hiệu giữa hai bên. Số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D với ông H, bà M là 950.000.000 đồng, giá trị phần hợp đồng có hiệu lực: 950.000.000 đồng x 5/8 = 593.750.000 đồng, giá trị phần hợp đồng bị vô hiệu: 950.000.000 đồng – 593.750.000 đồng = 356.250.000 đồng (i). Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm 3.813.600.000 đồng, phần giá trị hợp đồng bị vô hiệu: 3.813.600.000 đồng x 3/8 = 1.430.100.000 đồng (ii); giá trị chênh lệch của phần hợp đồng bị vô hiệu: (ii) – (i) = 1.073.850.000 đồng (iii). Hai bên có lỗi tương đương nhau trong phần giao dịch bị vô hiệu nên ông H, bà M chỉ được bồi thường 50% phần giá trị chênh lệch: (iii) x 50% = 536.925.000 đồng (iv). Như vậy, ông H, bà M phải hoàn trả phần giá trị hợp đồng bị vô hiệu cho bà D (theo giá tại thời điểm xét xử sơ thẩm): 1.430.100.000 đồng; còn bà D phải hoàn trả cho ông H, bà M phần giá trị hợp đồng bị vô hiệu (theo giá chuyển nhượng ban đầu) là 356.250.000 đồng, và bồi thường thiệt hại cho ông H, bà M số tiền 536.925.000 đồng, cấn trừ nghĩa vụ, ông H, bà M còn phải trả cho bà D: (ii) – [(i) + (iv)] = 536.925.000 đồng.

[8] Giá trị kỷ phần thừa kế anh K, anh T1 và chị V mỗi người được hưởng của ông L2: (ii) : 3 = 476.700.000 đồng, bà D được thừa kế kỷ phần của anh T1 và có nghĩa vụ thanh toán kỷ phần thừa kế cho anh K, chị V mỗi người 476.700.000 đồng.

[9] Tòa án cấp sơ thẩm buộc H, bà M trả cho anh K 635.433.000 đồng; buộc bà D trả cho chị V 635.433.000 đồng; kháng nghị của Viện kiểm sát đề nghị buộc H, bà M trả cho anh K 715.900.000 đồng; buộc bà D trả cho chị V 715.900,000 đồng, là không đúng với nhận định trên.

Do đó, không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát, chấp nhận kháng cáo của Bị đơn.

[10] Ý kiến của đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tham gia phiên tòa đề nghị chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là có cơ sở để chấp nhận một phần.

[11] Do sửa Bản án sơ thẩm về phần nghĩa vụ thanh toán nên phần án phí có giá ngạch được điều chỉnh lại.

[12] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[13] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của Bị đơn được chấp nhận một phần nên Bị đơn không phải chịu án phí phúc thẩm. Vì các lẽ trên, 8